【正文】 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出大行業(yè)、大市場、大流通、大管理、大發(fā)展、大貢獻(xiàn)的大格局。鄭州市房地產(chǎn)管理局局長范廣軍在回顧?quán)嵵菔蟹康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況時重點(diǎn)從以下九個方面分析：一、鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍不斷壯大，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，多層次住房供應(yīng)體系初步建立。全國房地產(chǎn)開發(fā)起步于南方，特別是海南建省，１９９２年是海南省房地產(chǎn)建設(shè)的高潮，到１９９４年時海南房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)了衰敗的跡象，這一時期，鄭州市房地產(chǎn)市場方興未艾，住宅投資穩(wěn)步增長，但是人們固有的、依賴單位“福利分房”的傳統(tǒng)觀念沒有發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，所以企業(yè)的銷售形勢并不看好。１９９９年房地產(chǎn)業(yè)又開始向上爬升，目前已達(dá)到改革開放以來的最高點(diǎn)。　　會水土不服嗎　　外地公司進(jìn)駐鄭州，帶來了先進(jìn)的經(jīng)營理念，同時也存在著“水土不服”的可能性。小高層、高層住宅項(xiàng)目４０個，平均價２５００元以下的１２個，占總量的３０％；２５００元～３０００元的１５個，占總量的３７．５％；３０００元以上的１３個，占總量的３３％。帥哥靚女一拍即合，樓市的風(fēng)花雪月里，沒有人上演“鮮花插在牛糞上”的童話。另外，鄭州樓市出現(xiàn)一個奇特的現(xiàn)象，老樓盤大都煥發(fā)了青春?！　e墅市場在經(jīng)歷了較長時間的低迷之后，開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行別墅開發(fā)時，注意了對市場的細(xì)分，獨(dú)立別墅、聯(lián)體別墅、疊加別墅百花齊放、競相爭妍，使得今年別墅市場出現(xiàn)了較強(qiáng)幅度的反彈，無論是投放量還是消化量均增幅顯著。　　物業(yè)管理將完善　　由于預(yù)售門檻的提高，逐漸由期房發(fā)售向準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房發(fā)售轉(zhuǎn)變，而且受外地物業(yè)管理的進(jìn)入和帶動所致，新的物業(yè)管理方式和理念及新的內(nèi)容手段都會讓樓市熱熱鬧鬧。2002年起鄭州市將不再推廣集資建房?！　∪?、目前存在的問題：　　市場投放量過大　　，兩者之比為1：，較大的開工量，較大的市場容量，相對較小的購買力，缺乏競爭力的產(chǎn)品，使整個房地產(chǎn)市場壓力較大?！　≤浻矎V告異彩紛呈　　2001年的廣告宣傳更加重視質(zhì)量與宣傳效果，版面設(shè)計(jì)追求大氣，以求對消費(fèi)者形成強(qiáng)烈的視覺沖擊力，廣告中整版、半版、彩色廣告出現(xiàn)的頻率、次數(shù)明顯增多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，下半年較上半年整版、半版、彩色廣告分別增加了59％、12％、8％。2001年別墅批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目5個。　　成交價格情況：　　2001年多層住宅均價1796元/平方米，％，高層住宅均價3195元/平方米，％，經(jīng)濟(jì)適用房均價1263元/平方米，與去年同期持平，別墅均價3287元/平方米，％，辦公用房3272元/平方米，％，商業(yè)用房6618元/平方米，％。商品房空置面積分類指數(shù)的明顯增長，表明空置面積的增長幅度出現(xiàn)明顯反彈。要加強(qiáng)對住房二級市場的服務(wù)，研究市場情況，分析市場走勢，掌握市場動態(tài)，引導(dǎo)市場發(fā)展，宏揚(yáng)正氣，搞好爭先創(chuàng)要保證住房二級市場的放開、搞活，就必須嚴(yán)格貫徹執(zhí)行《住房二級市場管理辦法》，禁止未經(jīng)行政管理部門批準(zhǔn)的以任何借口擅自舉行的包括二級市場在內(nèi)的全市性、區(qū)域性房地產(chǎn)展示展銷會、信息發(fā)布會和各類房地產(chǎn)評選活動，杜絕一切擾亂市場秩序的行為，對經(jīng)營不規(guī)范、存在坑蒙拐騙現(xiàn)象的非法中介堅(jiān)決處理、取締，達(dá)到以政策來杜絕退路，激活市場，引導(dǎo)消費(fèi)，把居民住房的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，最終走向完全依靠市場解決住房的軌道上來?！　‰m然我市的住房二級市場與周邊省會城市相比居于中等偏上水平，但就目前的上市交易量與房改審批辦證量、住房存量相比，卻還沒有形成二級市場較為活躍的局面，與沿海城市相比還存在著較大的差距?！　‰S著我市住房制度改革的不斷深入，住房的商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化。放開搞活住房二級市場離不開房地產(chǎn)中介組織的發(fā)展，由于二手房交易屬于個體行為，一般不可能利用廣告媒體來推介自己，主要依靠中介組織牽線搭橋，因此在一定意義上講中介市場對二級市場的發(fā)展起到關(guān)鍵作用?！　∧壳?，商品房市場的吸納量逐漸處于飽和狀態(tài)，如不全面放開搞活住房二級市場，將嚴(yán)重制約一級市場的發(fā)展，從而不能有效地刺激住房消費(fèi)，也不能有效地解決住房困難戶的住房問題，在住房現(xiàn)象上則依然表現(xiàn)為富者富、窮者窮。其中：，％，％，％，％。開元、建業(yè)、中方園等一批項(xiàng)目的運(yùn)作引領(lǐng)鄭州樓市進(jìn)入大盤時代。 　　二、2001年鄭州樓市新動態(tài)　　（一）、理論探討蔚然成風(fēng)　　2001年下半年鄭州樓市各種論壇會一個接著一個，《對話中原超越房地產(chǎn)高峰論壇》、《中原財(cái)富論壇》，還有一些企業(yè)自行舉辦的，如華豐的《戰(zhàn)略發(fā)展研討會》、鑫苑的《中國優(yōu)秀文化與現(xiàn)代企業(yè)管理論壇》、《房地產(chǎn)策劃與鄭州城市發(fā)展》等，都聘請了外地或本地房地產(chǎn)名家前來講授。　　各種概念迭現(xiàn)　　從年初的SOHO、TownHouse、Open、精裝修、水景住宅，到后來的新造城運(yùn)動、新都市主義、Shoppingmall、泛奧運(yùn)、亞健康、生態(tài)住宅、小戶型將鄭州樓市渲染的多姿多彩，熱鬧非凡?！　V告策劃手段單一　　過分依賴于報紙廣告，其它如電視、廣播廣告相對于報紙廣告而言則顯得過于簡單、呆板、生硬，一則廣告包羅萬象，賣點(diǎn)模糊、重點(diǎn)不突出?！　〗?jīng)濟(jì)適用房繼續(xù)走俏　　幾年來，雖然地理位置較偏遠(yuǎn)，但由于較低的價格、政府的信譽(yù)保障，相關(guān)配套設(shè)施的日臻完善，經(jīng)濟(jì)適用住房始終是鄭州樓市的一個熱點(diǎn)，其不減的勢頭在2002年還會繼續(xù)，并越來越讓消費(fèi)者關(guān)注。國內(nèi)知名營銷人士的登陸鄭州，香港中海、深圳萬科等大型物管公司的搶灘中原，也說明眾開發(fā)企業(yè)注重的是整個項(xiàng)目品質(zhì)的全面提升。在這個冬季，在暖暖的陽光中，讓我們?nèi)タ纯醋哌^的路吧。土地總動員　　鄭州環(huán)道快速干線的形成，給城外樓盤帶來了生機(jī)，環(huán)道概念的樓盤將出現(xiàn)，同時，鄭東新區(qū)新規(guī)劃的制定、城市功能的調(diào)整，極大地振奮人心，一個全新的鄭州將出現(xiàn)在人們面前。但經(jīng)過前一輪的發(fā)展，消費(fèi)市場呈現(xiàn)出兩極分化的局面，多年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的住房缺口、大批外來人口定居鄭州等原因，使中低檔住宅消費(fèi)市場仍有極大的潛力。目前鄭州８０％的物管企業(yè)處于虧損狀態(tài)，但也有像建業(yè)、鑫苑、明輝、未來等物管公司較早引入市場機(jī)制，并不斷學(xué)習(xí)外地先進(jìn)物管經(jīng)驗(yàn)，拓寬寫字樓、酒店、機(jī)關(guān)事業(yè)單位等經(jīng)營業(yè)務(wù)，取得了不錯的成績?！　「咛庨L還表示，外地物管企業(yè)的進(jìn)入是一種市場行為，物管行業(yè)也面臨著市場化、雙向選擇。隨著我市區(qū)域性中心城市的建設(shè)與發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)將成為拉大城市框架、提升城市品位的主力軍、且作用會愈來愈明顯。按照國務(wù)院對鄭州市總體規(guī)劃的批復(fù)意見，鄭州市在未來的三十年，要擴(kuò)大城市規(guī)模，拉大城市框架，建設(shè)成為區(qū)域性中心城市。六、住房二級市日趨活躍，中介服務(wù)和交易行為走向規(guī)范。經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報■責(zé)編 查明軍2002年7月9日18 / 18。五、住房金融進(jìn)一步發(fā)展，住房公積金歸集和貸款穩(wěn)步上升?！鲎》肯M(fèi)支出占城市居民消費(fèi)支出的比重分析根據(jù)鄭州市城調(diào)隊(duì)居民生活調(diào)查資料顯示，在鄭州市消費(fèi)支出中，居民消費(fèi)支出的比例大幅上揚(yáng)，由１９９２年的５．２％提高２００１年的１３．１％，也就是說，十年中居民的住房消費(fèi)支出增長了１倍多。而１９９６年至２０００年是低于全社會投資的發(fā)展速度，到２００１年又超過全社會投資的發(fā)展速度，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資新的發(fā)展時期的到來。物業(yè)管理行業(yè)市場化的對流會產(chǎn)生先進(jìn)的管理模式和服務(wù)理念。近期鄭州市已全面實(shí)施物管企業(yè)獨(dú)立法人制度，近９０％的物管企業(yè)成為獨(dú)立法人。熱鬧的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新的變化。建筑風(fēng)格總動員　?。玻埃埃蹦?，清新、自然的后現(xiàn)代主義風(fēng)格替代了歐陸風(fēng)格，對于建筑風(fēng)就像人們對時裝一樣，喜新厭舊。成本高，價格升　　隨著市場競爭的加劇，開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā)時，更加注重小區(qū)規(guī)劃的合理性、房型設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、建筑材料的超前性、科技含量的新型性等因素，開發(fā)成本的上升，價值量的提高也使得房價從某種程度上產(chǎn)生了自然上漲。樓市景氣指數(shù)較高，市場成交活躍?！　∽≌弧⒍壥袌龅穆?lián)動更加明顯　　《住房二級市場管理辦法》的實(shí)施，將進(jìn)一步搞活二手房市場與規(guī)范房地產(chǎn)中介組織，有效地營造出房地產(chǎn)梯級消費(fèi)的模式，盤活鄭州巨大的存量房市場。南部住宅市場在年底前有所啟動，而西部因區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對滯后，開發(fā)速度緩慢?！　≡S多開發(fā)公司舉辦形式多樣的活動，如大型文娛活動的贊助、萬人長跑、植樹、書畫比賽及各種推介會等等吸納人氣，既樹立了樓盤形象和知名度，又加深了消費(fèi)者對樓盤的認(rèn)知度。從今年整體新盤的上市量和廣告投放量來看，季節(jié)性特征較為明顯，其峰值均出現(xiàn)在春秋兩季房展會前后。從市場數(shù)據(jù)上可以看出2001年的鄭州樓市呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：　　大盤引領(lǐng)市場　　在2001年批準(zhǔn)預(yù)售的項(xiàng)目中，建筑面積超過5萬平方米的樓盤有17個，％，％。整個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)而不失高潮，繁榮又不失冷靜。　　總之，住房二級市場沉淀著的存量房蘊(yùn)藏著巨額能量，一量釋放出來，就會對國民經(jīng)濟(jì)增長起到重要的推動作用。我市部分居民尤其是企業(yè)職工的現(xiàn)實(shí)購買力不足，一些居民雖然對通過房改所購買的住房并不滿意，想賣舊換新，賣小換大，但因受購買力所限，加上住房金融支持體系還不夠完善、健全而仍在等待觀望；有的居民雖急于購買二手房，但由于目前上市的二手房大部分價位高、面積小、質(zhì)量差、功能不全、環(huán)境不好等而有求無供，只能持幣待購。但是，從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)看，一個發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場是以二級市場的發(fā)達(dá)程度為標(biāo)志的，從某種意義上講，二級市場制約一級市場，尤其在房地產(chǎn)