【正文】 并以此為模塊，在其它城市進(jìn)行招商工作。表52 招商推廣階段宣傳重點(diǎn)招商推廣周期宣傳重點(diǎn)招商主題廣告促銷(xiāo)公共關(guān)系招商籌備期掌握市場(chǎng)電視廣告、戶(hù)外廣告等展銷(xiāo)會(huì)新年音樂(lè)會(huì)招商引導(dǎo)期電視廣告、報(bào)紙廣告、戶(hù)外廣告等新聞發(fā)布會(huì)招商洽談期掌握客戶(hù)電視廣告、戶(hù)外廣告、廣播廣告客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)首屆秦文化藝術(shù)節(jié)招商攻堅(jiān)期電視廣告、廣播廣告、報(bào)紙廣告等拍賣(mài)招商強(qiáng)勢(shì)期掌握前景電視廣告、報(bào)紙廣告（密集）試營(yíng)業(yè)儀式世界遺產(chǎn)大會(huì)贊助單位招商管理期電視廣告先租后買(mǎi)三、招商推廣控制招商推廣節(jié)奏1）招商時(shí)機(jī)選擇：考慮到本案要在短期內(nèi)推出大面積商鋪進(jìn)行招商的事實(shí)，這對(duì)招商工作勢(shì)必造成極大的挑戰(zhàn)，在一定程度上會(huì)加劇招商工作的難度，但同時(shí)我們不能因?yàn)檎猩坦ぷ魅蝿?wù)艱巨而倉(cāng)促招商，不能打沒(méi)有準(zhǔn)備的仗，要做到一戰(zhàn)而勝，因此要對(duì)招商商鋪進(jìn)行有節(jié)奏的招商。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是臨潼區(qū)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，壯大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的需要，建成后勢(shì)必為臨潼區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)。按照目前博物館的戶(hù)外廣告發(fā)布價(jià)格40—50元計(jì)算，每塊每年總價(jià)為111200元。B、卡丁車(chē)經(jīng)營(yíng)策略表46 卡丁車(chē)招商方案名稱(chēng)卡丁車(chē)個(gè)數(shù)6個(gè)地點(diǎn)主要人流動(dòng)線(xiàn)進(jìn)行觀光休閑經(jīng)營(yíng)期限三年經(jīng)營(yíng)權(quán)限3年經(jīng)營(yíng)權(quán)買(mǎi)斷（線(xiàn)路買(mǎi)斷，卡丁車(chē)由經(jīng)營(yíng)者自己購(gòu)買(mǎi)）買(mǎi)斷價(jià)格5000元/月價(jià)格依據(jù)卡丁車(chē)為6座，每座10元，六座為60元。4）保持一定的投資回報(bào)率是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。因此以下將會(huì)具體細(xì)述在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到的土地成本、建安工程成本等有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算過(guò)程和前提依據(jù)。5）娛樂(lè)演藝：雜耍、雜技、表演、娛樂(lè)、洗浴6）金融服務(wù)：工商銀行、招商銀行、民生銀行、交通銀行、百貨、美容美發(fā)廳、書(shū)店、連鎖醫(yī)藥超市、照相館等7）中西醫(yī)藥：藻露堂、老百姓大藥房、北京同仁堂大藥房等行業(yè)比例的建議1），品牌店和特色店的比例為1：1。2） 特色集群商：根據(jù)游客潛在的偏好，我們可以引進(jìn)以經(jīng)營(yíng)酒店、展廳、演藝、洗浴中心等特色經(jīng)營(yíng)商。 [經(jīng)營(yíng)能力]他們有穩(wěn)定的收入和產(chǎn)業(yè)，部分可以動(dòng)用公款經(jīng)營(yíng)。 縱觀中外，商業(yè)地產(chǎn)基本都采用此法。3） 壟斷性：在中短期內(nèi)，項(xiàng)目周邊無(wú)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，且項(xiàng)目位于兵馬俑博物館館前，屬于兵馬俑博物館的配套項(xiàng)目，與秦兵馬俑唇齒相依，具有絕對(duì)的壟斷性。兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)帶給你的不僅是一種象征，同時(shí)也將是一種榮譽(yù)，愿您帶著這份榮譽(yù)收獲成功、收獲喜悅，走向明天、走向未來(lái)。社會(huì)效益（1） 提升完善博物館館前商業(yè)、文化、旅游配套設(shè)施，重塑陜西旅游大省的國(guó)際形象。6）政策性：項(xiàng)目是國(guó)務(wù)院發(fā)改委、陜西省人民政府正式批準(zhǔn)立項(xiàng)的關(guān)于世界文化遺產(chǎn)保護(hù)與利用的重點(diǎn)項(xiàng)目，是秦始皇陵遺址公園和兵馬俑博物館建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一；同時(shí)也是西安市政府建設(shè)旅游都市，發(fā)展秦文化旅游板塊的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，項(xiàng)目發(fā)展受到各級(jí)政府的關(guān)注。周期風(fēng)險(xiǎn)：招商工作是一個(gè)長(zhǎng)期的工作，好多客商并不會(huì)立即簽約，而是要經(jīng)過(guò)一個(gè)非常漫長(zhǎng)的洽談程序，才會(huì)考慮投資的方向。 4）西部地區(qū)[群體特點(diǎn)]這個(gè)群體來(lái)源很復(fù)雜，各經(jīng)營(yíng)背景的經(jīng)營(yíng)者較多，有成熟的投資理念。7）制作商集群：把旅游產(chǎn)品研發(fā)、游戲開(kāi)發(fā)商、特色旅游工藝品研制也可以進(jìn)行招商。3）互補(bǔ)性：把利潤(rùn)高的商鋪和客流量大的商鋪盡量放在一起，形成互補(bǔ)，是客流和消費(fèi)保持相對(duì)一致。2003年博物館接待了230萬(wàn)人次，日平均接待6380人次；以上歷史數(shù)據(jù)不存在明顯的線(xiàn)性關(guān)系與周期性，不可能用數(shù)學(xué)方法預(yù)測(cè)以后的客流總量變化。12=215（元）（每平方米每月成本價(jià)格+利潤(rùn)價(jià)格）2) 215—21535%=140（元）（每平方米每月成本價(jià)格）三、招商政策1）基本政策（1）主力店租：租金可以在租賃年限內(nèi)保持不變，但必須在國(guó)家中央銀行利率保持不變的條件下進(jìn)行。地點(diǎn)分布在項(xiàng)目偏僻地方。[伍] 招商推廣策略一、招商理念理念的延伸1）項(xiàng)目推廣理念：招商推廣的過(guò)程實(shí)質(zhì)就是項(xiàng)目理念推廣的過(guò)程，營(yíng)銷(xiāo)概念中的文化體驗(yàn)式旅游，西安地區(qū)的大眾并不了解，應(yīng)該將營(yíng)銷(xiāo)概念有效的延伸。在招商籌備階段這個(gè)過(guò)程中，我們?cè)谡猩逃谜Z(yǔ)上要含蓄懇切，具有一定的引導(dǎo)性和煽動(dòng)性。這三個(gè)部分可以使我們對(duì)招商工作有個(gè)明確的指導(dǎo)作用。此外招商工作將對(duì)項(xiàng)目整體發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，項(xiàng)目品牌的可持續(xù)發(fā)展和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)都與前期的招商工作有著極為重要的關(guān)系。2）程序二：實(shí)施“先大后小”的程序，對(duì)大經(jīng)營(yíng)商展開(kāi)深入的招商活動(dòng)，吸引和帶動(dòng)小經(jīng)營(yíng)商加盟。我們希望這個(gè)階段階段的推廣側(cè)重點(diǎn)為“掌握前景”。即使他們將來(lái)不購(gòu)買(mǎi)商鋪，也抱有進(jìn)行體驗(yàn)消費(fèi)的欲望。表48 戶(hù)外廣告牌子招商方案名稱(chēng)兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)戶(hù)外廣告牌面積南面可以由240平方米的戶(hù)外廣告牌7塊。制作商集群集中幾個(gè)文化旅游產(chǎn)品，進(jìn)行商標(biāo)注冊(cè)，隨后加緊商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵谱鳈C(jī)構(gòu)大膽參與。二、租售價(jià)格定位價(jià)格定位原則：項(xiàng)目具有壟斷性，沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格可以參考。 項(xiàng)目網(wǎng)站主要方式特定人群接觸，傳達(dá)內(nèi)容多，時(shí)效性較長(zhǎng)手機(jī)短信次要方式價(jià)格相對(duì)較高，接觸面廣，傳達(dá)內(nèi)容少，時(shí)效性長(zhǎng)招商手冊(cè)主要方式價(jià)格低廉，接觸面廣，傳達(dá)內(nèi)容多，時(shí)效性長(zhǎng)二、招商方式直接攻擊式：面對(duì)大的主力店我們要上門(mén)服務(wù)，直接和經(jīng)營(yíng)者面談，并保持溝通，詳細(xì)記錄客戶(hù)資料。6）廣告商集群：項(xiàng)目將來(lái)匯聚眾多國(guó)內(nèi)國(guó)外知名品牌加盟，且兵馬俑博物館每年的客流數(shù)量和客流質(zhì)量是最好的。[經(jīng)營(yíng)能力]這個(gè)群體收入差別較大，表現(xiàn)出來(lái)的經(jīng)營(yíng)模式相差較遠(yuǎn)。主要經(jīng)營(yíng)以餐廳、旅游紀(jì)念品、百貨為主。吸納中外——挖掘本地客戶(hù)資源的基礎(chǔ)上，注意拓展國(guó)外市場(chǎng)，吸收國(guó)外的品牌和客商。（3） 全國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售將面臨困境，明年上半年是政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)關(guān)鍵性的半年，商業(yè)項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將愈嚴(yán)愈烈，樓盤(pán)因價(jià)格存在剛性將面臨整體性銷(xiāo)售困境，特別在投機(jī)性很強(qiáng)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，銷(xiāo)售和招商將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)招商執(zhí)行策略文本 前 言是誰(shuí)將來(lái)為兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展作出貢獻(xiàn)？是誰(shuí)將來(lái)讓兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)成為一個(gè)永遠(yuǎn)不滅的傳奇？是誰(shuí)將來(lái)支撐兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)成為旅游商業(yè)王國(guó)的一面旗幟？毫不致疑，是商戶(hù)！兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)即將于2005年5月1日開(kāi)埠迎賓，無(wú)論對(duì)中國(guó)旅游、對(duì)陜西旅游來(lái)說(shuō)，還是對(duì)百事通企業(yè)投資集團(tuán)來(lái)說(shuō)，這都是一件意義深遠(yuǎn)而又重大的事情，因?yàn)樵谶@一天，我們大家用心血、汗水和智慧凝聚而成的兵馬俑國(guó)際旅游廣場(chǎng)將接受全球游客的檢閱，我們所倡導(dǎo)和弘揚(yáng)的“秦文化”將走向世界。（2） 隨著2005年中國(guó)全面加入WTO組織和2008年北京奧運(yùn)會(huì)的盛大開(kāi)幕，以及上海世博會(huì)的成功舉辦，旅游將成為人們生活中的主要內(nèi)容，秦兵馬俑作為世界旅游王牌的地位將進(jìn)一步得到提升。重點(diǎn)攻擊——針對(duì)大客戶(hù)、大品牌、大城市、優(yōu)勢(shì)行業(yè)展開(kāi)招商，集中主