xxxx年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)(專業(yè)版)
【正文】 廣州樓價(jià)處于明顯的上升趨勢(shì)：即使在2010年嚴(yán)格的調(diào)控政策下，樓價(jià)仍呈上升趨勢(shì)。一方面是由于市中心供應(yīng)繼續(xù)稀缺，繼續(xù)保持2010年供應(yīng)稀缺的態(tài)勢(shì)，較前幾年的供應(yīng)量下降了一個(gè)臺(tái)階。2）潛在購(gòu)房客戶置業(yè)特征 目前約75%的潛在購(gòu)房客戶為換房客。積極參與保障房建設(shè)等。 改造釋放購(gòu)房、租賃需求，城中村改造，村民將搬遷，激發(fā)大量潛在購(gòu)房需求?！ “凑找?guī)劃，2011年廣州商品住宅供地500萬(wàn)平方米，但會(huì)因應(yīng)市場(chǎng)靈活調(diào)整。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，保障房建設(shè)勢(shì)必會(huì)減少商品房土地供應(yīng)，令商品房稀缺。顯然保障房、商品房雙軌運(yùn)行機(jī)制將正式啟動(dòng)。民眾收入預(yù)期看漲、流動(dòng)性難大幅縮減、高通脹來(lái)臨等驅(qū)動(dòng)樓市需求繼續(xù)活躍，在投資渠道未有本質(zhì)改善前，樓市難以產(chǎn)生根本性的轉(zhuǎn)向。預(yù)計(jì)2011年中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控仍會(huì)持續(xù)。12月8日年全國(guó)580萬(wàn)套保障房任務(wù)已經(jīng)完成開工。 2011年政府供地計(jì)劃5平方公里，但會(huì)因應(yīng)市場(chǎng)靈活調(diào)整，中心區(qū)儲(chǔ)備多宗大塊優(yōu)質(zhì)地。高成本土地，支撐未來(lái)樓價(jià)。同時(shí)，在頻繁的調(diào)控下，開發(fā)商在發(fā)展戰(zhàn)略上也面臨轉(zhuǎn)變：尋求房地產(chǎn)行業(yè)多元化發(fā)展。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，約4成客戶認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)略有下降，但客戶普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)下降幅度不會(huì)太大。外圍四區(qū)價(jià)格拉差大，番禺樓價(jià)最高。地鐵網(wǎng)的不斷向外延伸，帶動(dòng)需求向中低價(jià)位的外圍拓展，預(yù)計(jì)外圍的供需兩旺?！ ?011年全國(guó)通脹水平在4%以上，M2增速預(yù)計(jì)在14%16%。外圍四區(qū)：多個(gè)區(qū)域供應(yīng)有增加，僅番禺有所回落。投資需求比例10%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括龍湖在內(nèi)的11家品牌內(nèi)房企10月份銷售金額689億元，環(huán)比增長(zhǎng)5%，增幅較上月下降31個(gè)百分點(diǎn)。 亞運(yùn)會(huì)助推廣州城市建設(shè)加速，為廣州樓市快速發(fā)展注入新動(dòng)力。近年廣州商住用地出讓用地面積平均在200萬(wàn)平方米左右。但需求受多方面影響，若通脹處于高水平，房子升值大于成本的增加，需求依然會(huì)保持。但不排除政府以其它政策取代限購(gòu)。2011年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速有望保持在9%以上，甚至可能達(dá)10%。一、價(jià)格走勢(shì)分析根據(jù)歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)規(guī)律，結(jié)合國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境、政策導(dǎo)向、房企狀況、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、住宅需求和消費(fèi)者消費(fèi)預(yù)測(cè)等趨勢(shì)綜合判斷，對(duì)2011年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展做出以下預(yù)測(cè)：以下為2010年9月至2011年2月的廣州房?jī)r(jià)行情：二、政策環(huán)境分析 2011年宏觀調(diào)控的主要方式仍然是“控投資控流動(dòng)性從而達(dá)到控經(jīng)濟(jì)和控通脹的效果”?！ ?011年，全國(guó)保障房建設(shè)規(guī)?；蜻_(dá)1000萬(wàn)套，%。由于現(xiàn)今市場(chǎng)對(duì)政策的消化周期逐漸縮短，成交量反彈更快，政策頻率亦提高，成交量波動(dòng)會(huì)更明顯。 “三舊”改造將增加中心區(qū)土地供給、提升物業(yè)價(jià)值、釋
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