【正文】 　?。?）可以增加一些就業(yè)機(jī)會 。應(yīng)結(jié)合城市規(guī)劃進(jìn)行事前影響評價，從而為保障投資利益補(bǔ)償提供基礎(chǔ)?！　⊥瑫r，土地經(jīng)營程序和方式也急需優(yōu)化和法律保障?！　)土地市場分析子系統(tǒng)　　城市土地供需信息的錄入、分析預(yù)測城市建設(shè)用地市場變化及分類型、分區(qū)域進(jìn)行市場分析，掌握城市建設(shè)用地價格現(xiàn)狀分布情況?！　?支持系統(tǒng)研究目標(biāo)　　（1）定性、定量分析城市土地供給現(xiàn)狀?！　。?）公廁建設(shè)成效顯著，但仍需進(jìn)一步提高。后一階段是對形成的市容環(huán)境資源進(jìn)行經(jīng)營管理，發(fā)揮其社會環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的綜合效益。以致水資源的短缺不僅成為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要制約因素，也成為水資源可持續(xù)利用最大的隱患。隨著人口的繼續(xù)增長，人均水資源量呈減少趨勢，水資源短缺依然是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要制約因素?！　?武漢市水資源及水務(wù)設(shè)施經(jīng)營現(xiàn)狀　　在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，武漢市供水事業(yè)雖起步較早，但長期以來實(shí)行的是城市水務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要由國家投資，市政府直接經(jīng)營管理，把供水作為一種福利事業(yè)由政府確定水價的萬法，致使水務(wù)行業(yè)政企不分。一是主客水相差懸殊，主水資源極為有限。所以，近幾十年來，許多國家在城市交通設(shè)施的建設(shè)中引入民間資金，在城市交通設(shè)施的經(jīng)營管理中，引入市場機(jī)制。　　到2001年底，武漢市市區(qū)道路總長度為1613km，道路廣場面積為1783m2，在全國特大城市中處于中游水平。的惡性循環(huán)。據(jù)聯(lián)合國推薦，城市基礎(chǔ)設(shè)施占國民生產(chǎn)總值 (GNP)的比重應(yīng)為3%5%。　　交通設(shè)施的耐久性和時代性　　一般說，交通設(shè)施都能長期使用，至少幾年至幾十年?！　〈送猓鞘薪煌ㄏ鄬τ谄渌\(yùn)輸系統(tǒng)，又是一個復(fù)雜的、相對獨(dú)立、完整的運(yùn)輸子系統(tǒng)。交通設(shè)施常占市中心地面面積的30~40%，約占郊區(qū)面積的20%。但是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，特別是在研究城市交通設(shè)施資源的經(jīng)營時，如果不在概念上加以界定，那么對交通設(shè)施產(chǎn)業(yè)化的一系列問題就難以取得共識，更談不上尋求一條科學(xué)可行的城市交通設(shè)施資源的經(jīng)營之路。歷史街區(qū)的改造利用停留在美化環(huán)境局面，缺少歷史文化內(nèi)涵?！　。?） 負(fù)債運(yùn)營的規(guī)模問題。表現(xiàn)為：　?。?）目標(biāo)地的收購、出讓尚未完適應(yīng)城市規(guī)劃設(shè)計與實(shí)施，如軌道交通建設(shè)所帶來的可以預(yù)見的土地增值，沒能完全控制在國有收益之中。重視發(fā)揮開發(fā)區(qū)固有匯聚效應(yīng)和投資規(guī)模效應(yīng)。根據(jù)武漢市城市總體規(guī)劃，武漢市將利用江、河、湖、山等自然條件分隔，建設(shè)江北、江南兩個核心區(qū)，在核心區(qū)周圍布局10個中心區(qū)片，在主城區(qū)邊緣布局10個綜合組團(tuán)。英特爾公司的“Intel Inside”廣告和微軟公司的企業(yè)形象廣告是品牌戰(zhàn)的極好例子。城市之間主要是競爭與合作關(guān)系。在城市發(fā)育的不同階段，城市經(jīng)營的理念、方法、內(nèi)容、重點(diǎn)不一樣。必須改善城市環(huán)境，解決公害、居住環(huán)境惡化等問題。因此，城市經(jīng)營就得圍繞人、圍繞著人的需求展開。城市主要通過土地和房產(chǎn)來承載城市生產(chǎn)、生活、交通和游憩等活動及其相應(yīng)設(shè)施。城市經(jīng)營就是不斷開發(fā)創(chuàng)新有效的產(chǎn)品和服務(wù)，為城市創(chuàng)造新價值。城市旅游資源大致可分為城市自然風(fēng)景資源和人文景觀資源及旅游商品資源三大類，但也有許多兼屬前兩類而難以絕然分開。其中，城市植物資源是指一切對城市有益的植物的總和，它具有保持水土、調(diào)節(jié)氣候的重要作用，特別是城市森林植被的恒溫恒濕作用和涵養(yǎng)水源作用具有穩(wěn)定城市生態(tài)環(huán)境的特殊作用。更要杜絕建設(shè)項目可能對鄰近地區(qū)產(chǎn)生的負(fù)作用，并且讓市場來決定該地塊作何種用處最合適；推進(jìn)城市地下空間綜合利用，為武漢市的城市發(fā)展提供一次新機(jī)會；加快“城中村”改造，制定具有前瞻性適應(yīng)城市化的要求的土地政策與制度安排，解決嚴(yán)重?fù)p害武漢城市形象，土地資源極度浪費(fèi)問題；推進(jìn)歷史文化街區(qū)的保護(hù)與投資，防止一些零散的、毫無眼光的舊城改造活動正逐步侵蝕著歷史文化街區(qū)的脈絡(luò)等等。本研究成果報告是課題組成員努力鉆研、認(rèn)真工作完成的，盡管如此，研究報告難免有疏漏之處?！　。?）城市氣候資源：充分認(rèn)識城市氣候資源及其利用的限制因子，對于趨利避害、發(fā)揮氣候優(yōu)勢、實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)營具有重要意義。城市旅游資源區(qū)別于其它自然資源的一個主要的特點(diǎn)，就是前者在合理使用和妥善保護(hù)的前提下，可供反復(fù)、永久地使用，并可人為地開拓出來。這些產(chǎn)品和服務(wù)可分兩類：一類是企業(yè)等非政府組織不愿而且不能提供而只能由城市政府提供的公共產(chǎn)品和服務(wù)，這些公共產(chǎn)品和服務(wù)的作用是提供良好的投資環(huán)境、居住工作環(huán)境和開發(fā)城市特殊產(chǎn)業(yè)如會展業(yè)；另一類是經(jīng)營性組織提供的商品和服務(wù)。　　 城市生存功能。要關(guān)注住、行問題，營造良好的居住環(huán)境、工作環(huán)境，滿足人們的生理需求、安全感需求、社交溝通的需求、關(guān)心和尊重的需求、追求美的需求和自我實(shí)現(xiàn)等多層次需求。中國作為城市化后進(jìn)國家，應(yīng)汲取發(fā)達(dá)國家在城市化過程中的教訓(xùn)，避免重蹈發(fā)達(dá)國家城市化初期的覆轍，走出一條經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境建設(shè)并行前進(jìn)的可持續(xù)發(fā)展道路。根據(jù)城市經(jīng)營的要素、資源、市場和影響范圍，大致可將城市經(jīng)營分為兩個階段?！　?城市經(jīng)營特殊原則：　　個性化原則。創(chuàng)立品牌的目的是使該品牌深入人心，從而讓顧客在選購商品時無須多加考慮?！　〗焙诵膮^(qū)（漢口舊城）規(guī)劃范圍為東至大智路、蘭陵路，南至長江、漢水，西至武勝路，北至京漢大道?！　〕鞘袀鹘y(tǒng)職能活動自中心城區(qū)向外轉(zhuǎn)移是大城市發(fā)展的規(guī)律，武漢的傳統(tǒng)制造業(yè)、居住與部分服務(wù)業(yè)向開發(fā)區(qū)和城郊區(qū)轉(zhuǎn)移是一種客觀要求，與此同時，一些高層次的服務(wù)業(yè)在中心城區(qū)的整合也是武漢市建設(shè)中心大城市的需要?！　。?）尚未形成良好的出讓節(jié)奏，出讓安排計劃性、可控性不夠好?！　　　　”M管全國有超過1000個市、縣與武漢一樣在實(shí)施土地儲備制度，但事實(shí)上這種制度面臨著其存在與發(fā)揮作用有沒有法律依據(jù)的問題。　?。?）是追求“靚點(diǎn)”面子工程，缺乏整體系統(tǒng)設(shè)計，對城市環(huán)境條件的實(shí)質(zhì)性改善意義不大?！　?設(shè)施　　一般而言，城市交通設(shè)施是指承擔(dān)城市交通運(yùn)輸?shù)奈镔|(zhì)部分，它主要包括城市中為滿足居民生成生活而產(chǎn)生交通需求所需要的建筑物或構(gòu)筑物，以及相應(yīng)的機(jī)構(gòu)。大城市的居民平均每天約有一個小時左右花在路途交通上。這包括，私人與公共交通方式(私人小汽車、自行車、摩托車、社會車輛、公共電汽車、軌道交通等)，各種基礎(chǔ)設(shè)施 (停車、換乘設(shè)施、道路、軌道、輪渡設(shè)施等)。但交通設(shè)施同其它任何建筑物和構(gòu)筑物一樣。%?！　」伯a(chǎn)品的價格強(qiáng)制，使市場經(jīng)濟(jì)條件下應(yīng)有的價格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈，對經(jīng)營公共產(chǎn)品和服務(wù)的企業(yè)無吸引力，加之管理部門缺乏資產(chǎn)經(jīng)營意識，不能將現(xiàn)有的存量資產(chǎn)盤活，使得依靠政府實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大再生產(chǎn)成為不得已的選擇?！　〕鞘袠蛄骸　∮捎陂L江、漢江的分隔，武漢市形成市轄三鎮(zhèn)的城市空間結(jié)構(gòu)，目前長江上已修建橋梁3座，計劃將新修橋梁1座，過江隧道2個；漢江上有橋梁5座，計劃新建1座。大量事實(shí)證明，城市交通設(shè)施如果僅僅依靠政府來投資建設(shè)和管理，往往花費(fèi)很大，效率低下，且仍會分配不公，而引進(jìn)市場方式來投資建設(shè)和經(jīng)營后，效率明顯提高。2000年全市 %，水資源的多少主要由客水決定，而客水資源又往往無法緩解區(qū)域性缺水。而對于污水處理，則是近幾年才發(fā)展起來，武漢市最早的污水處理廠于1990年建成投產(chǎn)，％。水資源的適度開發(fā)利用，可以保持水資源在自然界的水文循環(huán)中得到再生和補(bǔ)充，而不致影響到水資源的形成和庫存條件，保持水資源的可持 續(xù)開發(fā)利用。　　目前我市水價及污水處理費(fèi)價格嚴(yán)重背離商品的價值規(guī)律，水價仍然在執(zhí)行計劃價格，很少考慮市場機(jī)制的作用，過分強(qiáng)調(diào)供水、排水的公益性，忽視其商品性，背離了刺激企業(yè)提高生產(chǎn)效率的目標(biāo)，也不利于吸引社會資本進(jìn)入水務(wù)市場。　　 3市容環(huán)境資源的社會性、服務(wù)性、時效性　　市容環(huán)境資源的社會性基于其公益性，環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施系城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的一部分，與城市人民生產(chǎn)、生活息息相關(guān)，是城市建設(shè)與管理的水平與質(zhì)量的直觀反映，其經(jīng)營管理方向必須發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。九五期間，武漢市經(jīng)擴(kuò)建、改建多項措施并舉，已建成千余座三類以上的公共廁所?！　。?）預(yù)測未來一段時間城市土地及房地產(chǎn)市場價格趨勢?！　)土地動態(tài)價格分析子系統(tǒng)　　分析城市近期建設(shè)規(guī)劃及城市基礎(chǔ)和大型公共設(shè)施對土地價格的影響，預(yù)測城市土地價格的變化，研究各規(guī)劃方案及城市基礎(chǔ)設(shè)施投入量對地價的動態(tài)影響規(guī)律，掌握未來一段時間的規(guī)劃用地價格的變化趨勢。制定相關(guān)條例，從法規(guī)上明確土地經(jīng)營的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、土地經(jīng)營主體、土地經(jīng)營程序、土地經(jīng)營方式、土地收益管理方式，更重要的是：依據(jù)法律建立起有效的土地中心經(jīng)營監(jiān)督管理體系，保障土地中心的正常、可持續(xù)運(yùn)行，提升本地土地收益水平?！　　　　∪绻f20世紀(jì)是高層的世紀(jì)?！　。?）開發(fā)利用地下空間可以加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施 ，大大提高城市防災(zāi)抗毀能 力?！　。?）可以形成一些避開本地區(qū)高溫，寒冷氣候環(huán)境的生產(chǎn)、生活設(shè)施空間，節(jié)約能源、減少污染、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對此，我們應(yīng)強(qiáng)調(diào)在一項新的土地利用項目展開前。影響了土地經(jīng)營收益的放大，有調(diào)整規(guī)范的要求。掌握未來一段時間的商品房價格走勢?！　?． 對策及建議　　　　 防范土地儲備制度實(shí)施法律風(fēng)險與經(jīng)營風(fēng)險的對策及建議　　 武漢市公用房產(chǎn)資源經(jīng)營對策及建議　　　　 武漢市水資源及水務(wù)設(shè)施經(jīng)營對策及建議　　 武漢市其它建設(shè)資源經(jīng)營對策及建議　　 實(shí)施建設(shè)項目環(huán)境綜合評價審批制度的建議　對策及建議　　　　　　 提供土地科學(xué)經(jīng)營決策支持工具——建設(shè)土地經(jīng)營決策支持系統(tǒng)　　土地中心能否實(shí)現(xiàn)對土地市場的宏觀調(diào)控，降低經(jīng)營風(fēng)險，取決于有科學(xué)、可靠、透明的決策機(jī)制，建設(shè)土地經(jīng)營決策支持系統(tǒng)是建立這種機(jī)制的重要基礎(chǔ)?，F(xiàn)有轉(zhuǎn)運(yùn)站功能單一，等等。因此，就決定了市容環(huán)境資源形成與經(jīng)營的兩個階段:前一階段是資源投入，以形成必要的市容環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施以及衍生資源?！　∷Y源的低效利用使有限的水資源不能滿足急劇增長的水資源需求，水資源的浪費(fèi)進(jìn)一步加劇了水資源緊缺的情勢?！　∷Y源不足制約著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，也是造成水資源過度開發(fā)，水環(huán)境和生態(tài)環(huán)境惡變的重要原因。排水、節(jié)水、治污、防洪、水價、水環(huán)境與水資源生態(tài)等涉水事務(wù)的統(tǒng)一管理?！　”M管武漢市具有豐富的水資源，但由于武漢地域面積大，地形復(fù)雜，水資源存在很大的局限性和突出的矛盾特性。通過市場進(jìn)行交換，推行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，是目前條件下，維持公平和效率的可選擇的重要手段。但是與日益增長的居民交通需求想比較，城市交通設(shè)施仍處于供給不足的狀況。投資越多，黑洞越深”。下表給出了中國大城市人均道路面積與國際同類大城市的比較情況，從數(shù)據(jù)可以看出差距是比較明顯的，這主要是我國經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的反映，同時也有長期以來城市建設(shè)輕視流通、城市交通設(shè)施投資不足的原因。例如城市公共交通，他所提供的產(chǎn)品或服務(wù)中有一部分為福利品或公共物品，必須堅持不以盈利為主要目的，即不能以經(jīng)濟(jì)效益為惟一的準(zhǔn)則。它應(yīng)區(qū)別于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施。他說：有兩個特點(diǎn)使城市交通設(shè)施不同于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施；“（1）城市交通不只是為城市服務(wù)，同時也是城市的一部分。在計劃經(jīng)濟(jì)時代，既缺乏這些區(qū)別的制度基礎(chǔ)，也沒有區(qū)別的必要?！　。?）是許多功能價值尚未挖掘　　這主要表現(xiàn)在歷史街區(qū)的利用上，缺乏對武漢市深厚歷史文化資源的挖掘和利用?！　。?） 營運(yùn)管理法規(guī)體系問題?！　∮捎谌狈Ρ匾睦碚撗芯亢图夹g(shù)支撐體系研究，當(dāng)前武漢市土地出讓計劃安排，在適應(yīng)政策導(dǎo)向，調(diào)控土地及房地產(chǎn)市場，保持政府土地收益穩(wěn)定與優(yōu)化方面顯得不足?！　‘a(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)設(shè)置應(yīng)以少而精為特點(diǎn)。2． 武漢市城市資源及經(jīng)營現(xiàn)狀 武漢市土地資源及經(jīng)營現(xiàn)狀 武漢市公用房產(chǎn)資源及經(jīng)營現(xiàn)狀 武漢市交通設(shè)施資源及經(jīng)營現(xiàn)狀 武漢市水資源及水務(wù)設(shè)施經(jīng)營現(xiàn)狀 武漢市其它建設(shè)資源及經(jīng)營現(xiàn)狀2．武漢市城市資源及經(jīng)營現(xiàn)　 武漢市土地資源及經(jīng)營現(xiàn)狀　　 武漢市土地資源現(xiàn)狀　　 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地資源狀況　　。品牌就是品質(zhì)和實(shí)力的象征。城市經(jīng)營具有鮮明的主觀能動性。總結(jié)發(fā)達(dá)國家城市化的道路和城市經(jīng)營的經(jīng)驗，可以發(fā)現(xiàn)城市經(jīng)營有明顯的階段性。尤其是大氣污染，是城市主要的環(huán)境特征之一。城市經(jīng)營的根本目的是為民造福，因為只有經(jīng)營城市才能謀求城市的蓬勃發(fā)展和行政的高效率，從而提高社會福利。在這里，城市土地是指經(jīng)過開發(fā)的熟地。　　 城市經(jīng)營的基本概念　　 城市經(jīng)營的概念。概括地說，凡能為旅游者提供觀光游覽、度假療養(yǎng)、探險獵奇、考察研究、娛樂游憩，以及帶來知識樂趣的客體，均可包括在內(nèi)?！　。?）城市生物資源：是城市賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，它又分為城市植物資源和動物資源。　　尤其是針對一些當(dāng)前有較大影響面的問題，提出了一系列專題建議：實(shí)施建設(shè)項目環(huán)境綜合評價審批制度，即在規(guī)劃管理制度上，要加入規(guī)劃實(shí)施事先影響綜合評審環(huán)節(jié)，使規(guī)劃管理不拘泥于規(guī)定如何利用土地才可獲得許可。受資金、時間等諸多條件限制，一些問題也未作更深入分析，如：土地科學(xué)經(jīng)營決策支持問題；建設(shè)項目環(huán)境綜合評價審批制度問題；地下空間綜合利用問題；城市快速、便利、高效交通組織問題；水資源保護(hù)與綜合利用問題等等。城市氣候資源主要有光能、熱量、降水等。具體而言，城市自然風(fēng)景資源包括水光山色、奇峰峻嶺、奇洞異窟、泉水噴涌、佳木名卉、珍禽異獸等：城市人文景觀資源則包括革命文物、歷史古跡、現(xiàn)代工程、民族風(fēng)情等；城市旅游商品資源也是城市旅游資源的一個組成內(nèi)容，它包括地方工藝美術(shù)制品及地方土特產(chǎn)品等。城市通過兩種方式為城市創(chuàng)造新價值：一是通過不斷地發(fā)明創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，二是在現(xiàn)有產(chǎn)品和勞務(wù)的基礎(chǔ)上尋求更好的生產(chǎn)和服務(wù)方式。城市生存功能由城市供水、供電和城市能源系統(tǒng)承擔(dān)。城市處于不同發(fā)展階段時，城市居民的需求不一樣?！　?chuàng)造新價值原則?！　〕鞘邪l(fā)育的集聚階段。城市最明顯的特點(diǎn)是個性化，這是由于城市存在和發(fā)展的內(nèi)外原因決定的。城市的品牌、形象不僅指城市的城市規(guī)劃布局、城市建筑，還包括城市市民的精神面貌，城市政府的辦事效率?！　〗虾诵膮^(qū)（武昌）規(guī)劃范圍為東至武青三干道，南至中山路，西至長江，北至規(guī)劃的過江隧道。利用城區(qū)調(diào)整使用的存量土地發(fā)展CBD或在市區(qū)發(fā)展商貿(mào)型開發(fā)區(qū)(以房地產(chǎn)、商貿(mào)和服務(wù)業(yè)為主體產(chǎn)業(yè))，應(yīng)成為政府關(guān)注的重點(diǎn)之一?！　。?）出讓基價的確定，缺乏土地利用外部效果評價基礎(chǔ)，缺乏對房地產(chǎn)及土地價格變化趨勢的有效掌握基礎(chǔ)。土地儲備制度在現(xiàn)行《房地產(chǎn)管理法》及《土地管理法》中都找