【正文】 相反，如果一味的強(qiáng)調(diào)優(yōu)惠，被人認(rèn)為有某些陰暗面是對(duì)項(xiàng)目非常不利的。不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的收益，那么廣告就可以判斷為無(wú)效廣告。（2）分期付款：分為免息分期和低息分期（3）銀行按皆：又稱(chēng)購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋2之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先支付房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向要銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由三成到九成不等。二是將那些條件好的單元價(jià)格再次調(diào)高，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過(guò)類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符?！　「鶕?jù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)和項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)，利用公式類(lèi)比量化法的樓宇均價(jià)（1+項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù))（1+項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù))得出各棟樓各層的均價(jià)，筆者將此價(jià)格稱(chēng)之為樓層均價(jià)。 　　在這里我們講的是資本化率，而不是內(nèi)部收益率（ＩＲＲ），雖然在某些時(shí)候他們可能表達(dá)了同一個(gè)意思，但有本質(zhì)的不同。 　 對(duì)任何一個(gè)城市而言，由于級(jí)差地租因素，城市中心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹂隙ㄊ怯胁罹嗟模P(guān)鍵是差異大小的問(wèn)題。 售后返租(又稱(chēng)售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。隔墻布置吸聲材料：如多孔吸聲材料，薄板，穿孔板，特殊吸聲構(gòu)造。它和套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積?！?機(jī)械送風(fēng)系統(tǒng)（包括與熱風(fēng)采暖合并的系統(tǒng)）的送風(fēng)方式應(yīng)采用上側(cè)送；當(dāng)有吊頂可以利用時(shí)，可采用散流器直送。大城網(wǎng)和特大城網(wǎng)，應(yīng)采用多回線式或環(huán)式，必要時(shí)可增設(shè)開(kāi)閉所。二、不同商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)經(jīng)營(yíng)面積、規(guī)模與場(chǎng)地、樓層的要求商店建筑的規(guī)模，根據(jù)其使用類(lèi)別、建筑面積分為大、中、小型，百貨商店、商場(chǎng)建筑面積（m2） 菜市場(chǎng)類(lèi)建筑面積（m2） 專(zhuān)業(yè)商店建筑（m2）大型 15000 6000 5000中型 3000～15000 1200～6000 1000～5000小型 3000 1200 1000三、中庭的規(guī)劃要求中庭也叫內(nèi)院，在多層和高層建筑中也叫天井，其主要是對(duì)采光的要求，滿足建筑底層有日照四、通道的規(guī)劃要求外廊式（布置單面房）—— 內(nèi)廊式（雙面房）—— 最遠(yuǎn)的房間到廁所的距離應(yīng)小于50米超過(guò)50平方米或60人以上的房間應(yīng)有兩個(gè)出口，兩出口間距5米以上一建筑兩端頭設(shè)置疏散樓梯時(shí)，房間到樓梯的距離在40米以內(nèi)一建筑單側(cè)設(shè)置一部疏散樓梯時(shí)，最遠(yuǎn)的房間到樓梯的距離在22米內(nèi)一房間內(nèi)一角設(shè)置有樓梯時(shí)，房間對(duì)角線的距離在40米以內(nèi)五、電梯的配比要求大型商店?duì)I業(yè)部分層數(shù)為四層及四層以上時(shí)，宜設(shè)乘客電梯或自動(dòng)扶梯；商店的多層倉(cāng)庫(kù)可按規(guī)模設(shè)置載貨電梯或電動(dòng)提升機(jī)、輸送機(jī)。 開(kāi)放日樓盤(pán)的某特色部分向公眾開(kāi)放的特定時(shí)間，例如新板房開(kāi)放日、會(huì)所開(kāi)放日等，讓購(gòu)買(mǎi)者提前體驗(yàn)居住的感受，加強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)的信心。內(nèi)刊廣告報(bào)刊**中附加的部分廣告，發(fā)行量不一定與其刊物等同。地產(chǎn)商不僅希望未來(lái)商圈擴(kuò)大，同時(shí)希望商圈質(zhì)的提高。由此，為確立招商目標(biāo)、制定租金價(jià)位提供依據(jù)。更具體地說(shuō)，零售商以自己店鋪所處場(chǎng)所為視點(diǎn)，判斷商圈及立地條件是否滿足開(kāi)店的要求。十六、什么叫折扣店？什么叫特賣(mài)場(chǎng)？折扣店是店鋪裝修簡(jiǎn)單，提供有限服務(wù)，商品價(jià)格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。　　在與百貨簽約前，萬(wàn)象城就把雙方擁有品牌的資源進(jìn)行了分配，并通過(guò)合同附件的形式確立下來(lái)，避免日后的沖突。主力店的租金常常是小店鋪的1/3甚至1/10：沃爾瑪租萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，租金每平方米每天1元左右。在一些規(guī)模較大的綜合項(xiàng)目中，甚至?xí)尤胛幕w驗(yàn)的元素，比如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的第四代產(chǎn)品，考慮到了項(xiàng)目交流、展示等方面的需求。業(yè)態(tài)傾向于把主力店分為百貨、大賣(mài)場(chǎng)、家居建材店和專(zhuān)業(yè)店等；根據(jù)規(guī)模，我們會(huì)把相對(duì)更小的主力店稱(chēng)之為次主力店，如院線、溜冰場(chǎng)、游樂(lè)園、電信、銀行等配套店。酒店服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒(méi)有酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。典型的代表，如天下城和鑫苑名家社區(qū)的底商，因?yàn)槲磥?lái)都有總面積近百萬(wàn)平方米的住宅、數(shù)千個(gè)住戶做依托，投資者對(duì)底商的發(fā)展前景基本看好，項(xiàng)目銷(xiāo)售由此被帶動(dòng)。人們期待著百年德化街、商業(yè)步行街步出迷宮，有一個(gè)輝煌燦爛的明天。五、什么叫超市？超市是超級(jí)市場(chǎng)的簡(jiǎn)稱(chēng)，英文叫“super market 超級(jí)市場(chǎng)這一西方行之有效的零售經(jīng)營(yíng)方式，自１９８１年引入我國(guó)后，一直成效不大。第一、概念一、什么是商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。但近幾年來(lái)，深圳市場(chǎng)上已初步形成兩大超級(jí)市場(chǎng)集團(tuán)，港資“百佳”與中資“華潤(rùn)”作龍虎斗；美國(guó)新帕斯曼公司與南京新街口百貨商店股份有限公司協(xié)議投資１０００萬(wàn)美元，興建南京超級(jí)市場(chǎng)。 七、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、連鎖店、百貨店的概念？ 九、什么叫寫(xiě)字樓？酒店式公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專(zhuān)門(mén)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門(mén)管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。無(wú)論哪種形態(tài)，常規(guī)說(shuō)法往往把它們的意義落在品牌號(hào)召力、聚客能力、提升形象等層面?！　≡诖_定項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)構(gòu)成后，主力店的面積和位置就得提上日程。不少開(kāi)發(fā)商為吸引主力店，還會(huì)開(kāi)出長(zhǎng)達(dá)一兩年的免租期條件。同時(shí)，在招商過(guò)程中，定期舉行招商協(xié)調(diào)會(huì)，主力店的招商進(jìn)度、品牌結(jié)構(gòu)和商品結(jié)構(gòu)要告訴商場(chǎng)業(yè)主，互相知會(huì)進(jìn)展。擁有不到 2000 個(gè)品種，經(jīng)營(yíng)一定數(shù)量的自有品牌商品。地產(chǎn)商以商圈及立地條件為視點(diǎn)，判斷場(chǎng)所具有多大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值。高層次的商圈可以吸引高端商業(yè)的進(jìn)入，同時(shí)帶來(lái)物業(yè)的升值。移動(dòng)廣告電信運(yùn)營(yíng)商或者內(nèi)容提供商或者非運(yùn)營(yíng)商機(jī)構(gòu)以及個(gè)人提供經(jīng)過(guò)接收者許可的文字、表格、圖片或者語(yǔ)音的電話或者信息用來(lái)推銷(xiāo)商品或服務(wù)，但事先經(jīng)過(guò)接收人邀請(qǐng)雙方已經(jīng)建立商業(yè)關(guān)系除外。旅游參觀聯(lián)系短程旅游團(tuán)帶游客免費(fèi)參觀社區(qū)，這主要是針對(duì)相對(duì)郊外的樓盤(pán)所組織的活動(dòng)，目的是展示樓盤(pán)在景觀和環(huán)境上的特長(zhǎng)，吸引某部分特定人士，如需養(yǎng)老或者度假等。營(yíng)業(yè)部分設(shè)置的自動(dòng)扶梯應(yīng)符合下列規(guī)定：一、自動(dòng)扶梯傾斜部分的水平夾角應(yīng)等于或小于30176。低壓配電網(wǎng)一般采用放射式，負(fù)荷密度地區(qū)及電纜線路宜采用環(huán)式，市中心個(gè)別地區(qū)有條件時(shí)可采用格網(wǎng)式?！　〈箝T(mén)熱風(fēng)幕或空氣幕宜采用自上向下送風(fēng)，條縫和孔口處的送風(fēng)速度應(yīng)保證氣流射向地面；熱風(fēng)幕送風(fēng)溫度不宜超過(guò)50℃。 公攤面積過(guò)大，勢(shì)必降低房屋的性價(jià)比；過(guò)小，則影響居住的舒適度?；虿捎秒p層墻隔聲二十九、貨梯的布局及數(shù)量配比 貨梯應(yīng)考慮交通通道路線的便利性，和商業(yè)功能配置、業(yè)態(tài)的分布，以及物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)而相應(yīng)配比。四、什么叫房地產(chǎn)信托？房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、收租、保險(xiǎn)等代管代營(yíng)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過(guò)戶、納稅等事項(xiàng)，有些還以投資者身份參與對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務(wù)。對(duì)中小型城市而言，中心商業(yè)區(qū)只有1－2個(gè)，導(dǎo)致商業(yè)區(qū)與其他區(qū)域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格非常高；對(duì)大城市來(lái)說(shuō)，不僅有市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，還有區(qū)域商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)中心等，相對(duì)于小城市而言，其租金的差異不是特別大。內(nèi)部收益率（ＩＲＲ）是指將房地產(chǎn)投資未來(lái)現(xiàn)金流貼現(xiàn)為現(xiàn)值作為初始投資所使用的貼現(xiàn)率，也就是指每年投入的一元錢(qián)獲得的利潤(rùn)百分比?！　№?xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)　　(1)項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)　　區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、過(guò)道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠(yuǎn)離電梯、過(guò)道的單元所形成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，一般此價(jià)格調(diào)整系數(shù)上下不要超過(guò)1%。 九、投資客心理分析投資商鋪的主要有三類(lèi)人：一類(lèi)屬于商鋪經(jīng)營(yíng)者。（4）返租，購(gòu)房者買(mǎi)下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商，租價(jià)和租期由雙方協(xié)定。 C、宣傳推廣中，也要作營(yíng)銷(xiāo)者，而非生硬的推銷(xiāo)者。而且，商家不會(huì)為一些優(yōu)惠去冒更大的風(fēng)險(xiǎn)。（2） 安全管理：保安勤務(wù)管理、中控室管理、消防安全管理、一般安全管理、危機(jī)處理、緊急事故處理、風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)、（3） 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：廣告營(yíng)銷(xiāo)、市場(chǎng)企劃、租戶服務(wù)、內(nèi)部裝修、公共關(guān)系（4） 業(yè)務(wù)管理：商家管理、招商工作、商家和約、商家關(guān)系（5） 人事管理：人員培訓(xùn)、組織設(shè)置、人力配置、薪酬制度、人員績(jī)效考核、勞資關(guān)系（6） 一般管理：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理、財(cái)務(wù)出納管理、收銀管理、資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)管理，資金計(jì)劃調(diào)度等、行政管理、 貨物運(yùn)輸裝卸管理、后勤管理、法律事務(wù)等（7） 停車(chē)管理：交通規(guī)劃、指揮調(diào)度、收費(fèi)管理、交通安全管理等 收費(fèi)構(gòu)成：企業(yè)一方面要用市場(chǎng)的實(shí)績(jī)來(lái)證明自己的優(yōu)秀，另一方面企業(yè)要不斷描述自己的美好前景給目標(biāo)群體，目標(biāo)客戶認(rèn)可了公司的理念、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)思路，即使暫時(shí)有各方面的顧慮，也終將成為開(kāi)發(fā)商的堅(jiān)定擁護(hù)者，與項(xiàng)目站在一起，共同提升項(xiàng)目的品牌。作為推廣中面對(duì)目標(biāo)群體的產(chǎn)物，追求廣告畫(huà)面的個(gè)性、漂亮，追求活動(dòng)的轟動(dòng)效應(yīng)是沒(méi)有錯(cuò)的，但是必須確定一個(gè)前提，即在構(gòu)思、制作時(shí)，要將策劃案與廣告稿看為一種能產(chǎn)生收益的投資行為，并能得到數(shù)量化的預(yù)期收益指標(biāo)。十、商鋪的推廣銷(xiāo)售策略技巧有哪些主要有：（1）一次性付款：通常都有折扣?！　‘?dāng)調(diào)整后的均價(jià)小于通過(guò)類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。　?、谌绻辛順钦趽醣緲?，則在另樓的最高層處上下，本樓的樓層系數(shù)會(huì)有一個(gè)較大的跳躍。這反映了不同城市商鋪投資的資本化率和投資預(yù)期問(wèn)題。該方法最適用于針對(duì)具體項(xiàng)目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購(gòu)買(mǎi)商鋪的性價(jià)比是否合適。二十八、隔墻的處理辦法兩戶之間的墻和樓板要有良好的隔聲。十八、主入口及次入口的規(guī)劃要求入口位置距道路交叉口的距離不應(yīng)小于70米,主入口是大量車(chē)流人流交通的出入口,次入口主要是后勤，服務(wù)用房，管理等的出入口十九、外立面風(fēng)格與顏色格調(diào)的要求 外立面風(fēng)格一般有古典式（古希臘，古羅馬），一般采用白色現(xiàn)代的有：玻璃鋼架，通透；原始材質(zhì)，保持材料的本色二十、頂部的處理手法頂部采用彈性面層處理，彈性墊層處理，樓板做吊頂處理可降低噪音，屋頂要做防水，保溫，隔熱，排水等處理二十一、攤公的構(gòu)成及減低公攤的辦法 公攤面積是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)?！?商店?duì)I業(yè)廳空氣調(diào)節(jié)，空氣處理宜采用噴水室或帶噴水的冷水表曲式冷卻器；冬季不應(yīng)加濕。（2）高壓配電網(wǎng)架的結(jié)線方式，可采用放射式。大中型商店建筑，如附近無(wú)公共停車(chē)場(chǎng)地時(shí)，按當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)要求，應(yīng)在基地內(nèi)設(shè)停車(chē)場(chǎng)地或在建筑物內(nèi)設(shè)停車(chē)庫(kù)?；顒?dòng)也可能帶來(lái)一些不利因素，可能造成某些負(fù)面信息在業(yè)主間的互相傳遞。廣告**通常指電臺(tái)或電視廣告中較長(zhǎng)的專(zhuān)題廣告。商圈性質(zhì)的變化意味著店鋪不是因顧客減少而遭淘汰，就是在開(kāi)發(fā)商的業(yè)態(tài)調(diào)整中遭淘汰。橫向分類(lèi)的目的是根據(jù)不同業(yè)種、業(yè)態(tài)的店鋪在城市空間中的分布規(guī)律，選取與場(chǎng)所相適宜的業(yè)種、業(yè)態(tài)，依據(jù)消費(fèi)者的空間性購(gòu)物行為來(lái)判斷這里能來(lái)多少顧客。 以什么為標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的價(jià)值？零售商是以自己的店鋪為標(biāo)準(zhǔn)，地產(chǎn)商是以商圈及立地條件為標(biāo)準(zhǔn)。十五、什么叫專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)？專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)某種特定商品的大的建筑物。所以，需要特別注意業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)和品牌互動(dòng)。　　主力店租賃條件方面，如租金、面積和時(shí)間，開(kāi)發(fā)商往往并不處于強(qiáng)勢(shì)地位。單純強(qiáng)化購(gòu)物的比例往往會(huì)適得其反，對(duì)消費(fèi)者的黏著性危害很大，所以必須平衡購(gòu)物與娛樂(lè)休閑的比例?！　≈髁Φ甑姆诸?lèi)并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。 酒店式公寓不算新概念，它的存在和發(fā)展是引人注目而又讓人困惑