【正文】 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。分年度收入見下表：收入測算序號期間201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028合計1購物中心商鋪出售商鋪出租2廣告收入3停車場合計租售收入具體過程略。2015年7月完成項目的建設(shè)及竣工驗收。2. 建立緊急情況下的應(yīng)急預(yù)案1） 項目在施工前必須制定緊急預(yù)案，并建立應(yīng)急響應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組。3. 固體廢棄物的處理施工期產(chǎn)生的污染物主要為廢棄的建筑材料，如砂石、泥土、石灰、混凝土、磚石和土石等建筑垃圾，及時清運填埋或加以回收利用。4. 注意建筑的開口，適量采用下送上排式通風(fēng)系統(tǒng)。216。休閑餐飲快速時尚品牌店個人時尚購物零售業(yè)B2B1L1L2L3L4L53） 寫字樓平面布置l 平面布置形式采用筒形布置，節(jié)省空間，布置簡潔，分區(qū)一目了然。4. 結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目為大型商業(yè)中心，屬于商業(yè)類公共建筑，建筑耐久年限為二級；建筑使用年限為50年；本工程抗震設(shè)防烈度為8度，抗震設(shè)防分類為乙級。3) 綠化為商業(yè)中心營造優(yōu)美的購物環(huán)境，項目綠化部分為入口處的特色綠化生態(tài)廣場，為消費者帶來舒適的購物體驗。寫字樓方面，根據(jù)2013年成都地區(qū)寫字樓市場調(diào)研報告的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，成都地區(qū)超甲級寫字樓的租金可達平均xxx元/㎡/月，甲級寫字樓的租金為85~131元/㎡/月?！　　陡２妓埂贩Q，成都已經(jīng)成為全國最主要的時尚奢侈品消費中心，消費額僅次于北京、上海，居全國第三。地震為成都的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一個十分重要的契機，在城市修復(fù)和加速建設(shè)的大背景下商業(yè)房地產(chǎn)也逐步擴大建設(shè)的規(guī)?！，F(xiàn)有國家歷史文化名城成都、自貢、樂山、宜賓、瀘州、閬中、都江堰7座、全國重點文物保護單位40處，有省級歷史文化名城（鎮(zhèn)）24座從古代水利工程、古鎮(zhèn)民居到名人故居，從寺廟道觀、石刻壁畫到現(xiàn)代藝術(shù)博物館，從史前遺址到現(xiàn)代建設(shè)風(fēng)貌，應(yīng)有盡有。在這樣的政策作用下，更加促進了房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。預(yù)計一旦引爆購房熱情，四季度成交量環(huán)比有望上升。2. 土地爆冷2015年以來，商品房銷售持續(xù)回暖，但房企對土地開發(fā)投資卻越來越謹慎，今年以來，宜賓八縣兩區(qū)商住用地出讓成功32宗，㎡。一二線重點城市今年市場較為火熱，2016年預(yù)計政策放松空間有限，市場局面主要由庫存降低后的供求相對平來決定。2015年GDP的增長目標是7%左右，2015年年底中國大中城市房價同比漲幅不會超過5%到6%，預(yù)計2015年房價增速不會高于GDP增速，也不會高于人均可支配收入的同比漲幅。 下表為可行方案的財務(wù)數(shù)據(jù)匯總。農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)有固定生活來源的，允許本人及其共同生活的配偶、子女、父母登記為城鎮(zhèn)居民，已在城鎮(zhèn)購房但戶籍暫未遷出的，其農(nóng)村居民權(quán)益不變，到城鎮(zhèn)購房入戶的，其子女享受購買居住小區(qū)所在招生片區(qū)居民子女同等教育權(quán)利，享受城鎮(zhèn)居民基本公共衛(wèi)生服務(wù)的同等待遇。6）地震效應(yīng)抗震設(shè)防度為6度，屬設(shè)計地第一組。開發(fā)區(qū)定性為集行政文化辦公的生態(tài)居住區(qū)，人口規(guī)模2萬。財富又一城可研報告畢業(yè)論文目 錄第一章 總論 6 項目建設(shè)概況 6 項目建設(shè)前言 6 報告編制依據(jù)及工作范圍 9 項目概況 9 項目可行性研究結(jié)論 10第二部分 開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查 11 項目建設(shè)自然條件 11 項目建設(shè)用地條件 11 項目市政府配套條件及周邊設(shè)施 11 市政府配套條件： 11 周邊設(shè)施： 11 交通配套 12第三部分 市場調(diào)查分析和建設(shè)規(guī)模的確定 13 投資環(huán)境分析 13 國內(nèi)投資環(huán)境的分析 13 成都市投資環(huán)境的分析 14 市場供求現(xiàn)狀分析和預(yù)測 15 市場供給分析 15 商圈消費群分析 17 競爭環(huán)境分析 18 市場定位和建設(shè)規(guī)模 19 租金售價的分析 19 租售比例的分析 19 項目SWOT分析 19 目標客戶群的選擇 20 市場定位 20 建設(shè)規(guī)模 20第四部分 規(guī)劃設(shè)計方案構(gòu)建 21 建筑規(guī)劃方案 21 方案一 21 方案二 24 節(jié)能措施 28 建筑節(jié)能 28 電氣節(jié)能 28第五部分 環(huán)境影響評價與勞動保護 30 環(huán)境影響評價 30 環(huán)境現(xiàn)狀條件 30 環(huán)境保護方案及措施 30 勞動保護 31第六部分 開發(fā)建設(shè)計劃的編制 33 建設(shè)周期及進度計劃 33 實施進度安排 33第七部分 項目經(jīng)濟社會效益分析 34及方案的比選 34 方案一 34 投資估算 34 資金籌集方案 37 項目收入測算 39 財務(wù)評價 42 不確定性分析 48 方案二 51 投資估算 51 資金籌集方案 54 項目收入測算 56 財務(wù)評價 60 項目不確定性分析 66 項目方案的比選 69 項目社會效益評價 71第八部分 結(jié)論與建議 72 結(jié)論 72 建議 72參考文獻 73致謝 7481第一章 總論 項目概況l 項目名稱：興文縣星光小區(qū)項目l 項目擬建地址：宜賓市興文縣光明新區(qū)，北為玉屏大道，南為光明大道，東為建武路，西為九絲路l 項目性質(zhì)：新建l 占地面積：63畝l 建筑面積：l 建設(shè)內(nèi)容：本工程項目共7棟，地下1層，地上最高18層，最低15層，地下一層為停車場l 開發(fā)單位簡介：粵華集團。其一是為部分在新區(qū)工作的行政、文化和醫(yī)療等工作的白領(lǐng)人士提供高層次的居住；其二是滿足中心城少量外遷居住需求，提供高品質(zhì)高檔次的居住地；其三是提供原有村莊居民的安置居住區(qū)，原則上就近安置，提供統(tǒng)一規(guī)劃的農(nóng)民新村。7）場地的穩(wěn)定性與適宜性場地內(nèi)及其附近無滑坡、危巖和崩塌、泥石流、采空區(qū)、地面沉降、活動斷裂等不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災(zāi)害，場地穩(wěn)定，適宜該工程建設(shè)。本項目的建設(shè)，有利于提高光明新區(qū)的人口容積率，同時加快起城城市化的發(fā)展進程，進一步的優(yōu)化新區(qū)的居住環(huán)境，符合國家及宜賓市的政策要求。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（萬元）財務(wù)評價指標不確定性分析結(jié)論建設(shè)期成本內(nèi)部收益率13%盈虧平衡百分比%經(jīng)營期成本凈現(xiàn)值（萬元）銷售收入?yún)R總動態(tài)投資回收期（年）敏感性分析結(jié)論根據(jù)敏感性分析數(shù)據(jù)分析得到，本方案財務(wù)對建安工程費的變化相對敏感，但尚在承受范圍內(nèi)。根據(jù)中國房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析報告的數(shù)據(jù)，二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。大部分三四線城市庫存壓力大，且 2015 年表現(xiàn)低迷，預(yù)計寬松的政策將繼續(xù)加碼。而且翠屏區(qū)僅成功出讓3宗，宜賓縣成功出讓5宗，成功出讓宗數(shù)最多的居然是長寧縣（8宗）。目前，雖然市場環(huán)境比去年有所寬松，但是大批投資性購房者重回樓市的可能性并不大，購房需求仍然是以剛需和改善型客戶為主。國民經(jīng)濟快速增長為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供了強烈動力。南絲綢之路經(jīng)過四川往南延伸；三國豪杰在蜀道上演繹了無數(shù)故事；舉世矚目的紅軍長征在川西走過了最艱苦的一段，留下了光輝的足跡。這樣的趨勢使商業(yè)房地產(chǎn)在成都像雨后春筍般出現(xiàn)，為使產(chǎn)業(yè)得到可持續(xù)的發(fā)展，政府在2012年減少對商業(yè)用地的供應(yīng)量，有效控制商業(yè)地產(chǎn)在成都的飽和。成都的商業(yè)地產(chǎn)容量十分可觀。本項目地處成都北一環(huán)，地理優(yōu)勢不及城中核心商圈，但定位為優(yōu)質(zhì)購物中心和甲級寫字樓，租金應(yīng)根據(jù)市場調(diào)研報告的平均租金合理擬定，暫擬定購物中心和寫字樓租金分別為380元/㎡/月、120元/㎡/月。2. 規(guī)劃布局1） 購物中心模塊布局216。抗爭結(jié)構(gòu)體系為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)抗震等級為一級，抗震墻抗震等級為一級；屋面防水等級為二級；本工程B1及地上5層，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土筏板，采用天然地基。l 垂直交通設(shè)施：設(shè)置升降電梯6部。 銷售支持區(qū)設(shè)計l 洗手間：為殘障人士設(shè)置專門的衛(wèi)生設(shè)施，衛(wèi)生間外設(shè)立等候區(qū)。5. 采用節(jié)能建筑體系數(shù)和窗墻比，利用出挑的窗楣遮陽。施工人員產(chǎn)生的生活垃圾應(yīng)袋裝收集后由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。2） 緊急情況范圍包括：中暑、觸電、機械傷害、暴風(fēng)、大雨等。2014年第4季度項目開始預(yù)租售。收入測算過程中市場調(diào)查結(jié)果考慮空置率。%（），土地增值稅=30%+40%+100%+（200%）60%= 萬元。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。租售方式項目租售租金（元/㎡/月）面積（㎡）售價（元/㎡）面積（㎡）購物中心400547006000停車場440元/個350個本項目從前期預(yù)售開始，以15年為計算期。2013年12月完成工程招標、土地平整、工程臨時水電、施工手續(xù)等工作。5） 從事有害作業(yè)的人員應(yīng)定期進行健康檢查。5) 燃料、油、顏料應(yīng)保存在合適的安全容器中，并放在指定地點，以免外泄進入江河中。3. 為改善該建筑的熱工性能，擬采用新型的節(jié)能型門窗組合。 店鋪外觀店鋪外觀無統(tǒng)一風(fēng)格，每家租戶為彰顯各自特點可以自行設(shè)計，但在施工前必須建立審批機制。停車場10000平方米2） 購物中心業(yè)態(tài)樓層分布圖通過對租金水平、店鋪面積、消費頻率和消費類型的調(diào)查與分析，得到了各業(yè)態(tài)的合理落位樓層圖：專業(yè)百貨機動車、非機動車停車場 電影城綜合百貨綜合百貨綜合百貨培訓(xùn)中心快速餐飲超級市場食品雜貨專業(yè)店藥妝店家庭餐飲書店amp。l 廣告：設(shè)置戶外廣告牌、LED廣告和商場櫥窗廣告l 其他服務(wù)：設(shè)置專門的殘疾人通道，提供無障礙購物環(huán)境；休閑飲食區(qū)提供無線WIFI服務(wù)；設(shè)置吸煙區(qū)。2) 機動車、非機動車停車場設(shè)計機動車和非機動車停車場，滿足周邊住戶和消費者的停車需求。 市場定位和建設(shè)規(guī)模 租金售價的分析根據(jù)上述的市場調(diào)查內(nèi)容，成都的商業(yè)地產(chǎn)中，截止2013年第一季度核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)的購物中心租金達到平均669元/㎡/月，縱觀近兩年的租金情況是呈上升趨勢；非核心區(qū)域的購物中心首層租金也達到了平均367元/㎡/月。 商圈消費群分析1. 市場需求容量分析根據(jù)過去5年的商業(yè)銷售數(shù)據(jù)：自2008年起，成都亨得利的年銷售額就在全國鐘表單店中排名第一，浪琴專柜的銷量更沖到了全球第一；2010年，成都王府井百貨雅詩蘭黛專柜以全年銷售6500萬元，位列全球?qū)９竦谝幻?；ARMANIJEANS、BOSSOrange，成都店全國銷量第一；LV成都直營店的年度銷售業(yè)績一直穩(wěn)居全國三甲；2011年，迪奧香水、彩妝在成都的銷量居全球第一，護膚產(chǎn)品銷量居全球第二……成都已成為中國奢侈品消費成長速度最快的地方之一。[2] 市場供求現(xiàn)狀分析和預(yù)測 市場供給分析1. 供給情況和投資量分析圖表 1 成都市2008年~2012年商業(yè)用地供求情況（單位：畝）縱觀近5年成都市商業(yè)用地的供求情況來看，商業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)需求與政府供應(yīng)的情況走勢一致，在2008年到2011年呈上升趨勢，在2011年達到峰值。自蠶叢、魚鳧以來至今已有4500余年文明史，水旱從人，物華天寶，號稱天府之國。2. 經(jīng)濟環(huán)境分析在房價過快上漲、社會資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，政府為保證宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展出臺了一系列的調(diào)控政策。而近期密集新政出臺后，翠屏區(qū)、宜賓縣住宅成交量持續(xù)下滑，購房者持觀望態(tài)勢。不是政策不給力，而是大家還需要一個觀望的時間。從整體來看，2016 年的房地產(chǎn)市場仍將以穩(wěn)為主，且分化明顯。在房地產(chǎn)過熱的年份，房價快速上漲，許多城市的居民收入出現(xiàn)過“跑輸”房價和GDP。通過技術(shù)上以及經(jīng)濟上的論證，該項目在技術(shù)上和經(jīng)濟上可行。鼓勵農(nóng)村居民進城鎮(zhèn)購房。水文地質(zhì)條件較簡單。位于縣城南部30公里的石林鎮(zhèn)內(nèi)的天泉洞中心風(fēng)景區(qū)，蜚聲中外?；浫A集團是一家集重型裝備、機械、鑄造、紡織、餐飲、建材、房地產(chǎn)為一體的多元化大型企業(yè)集團。居住小區(qū)配套設(shè)施根據(jù)規(guī)范設(shè)置，同時兼顧有效利用規(guī)劃區(qū)外的配套設(shè)施，規(guī)劃包括中學(xué)1所、小學(xué)1所、幼兒園3所、農(nóng)貿(mào)市場2處等，且對其用地位置與規(guī)模進行了明確規(guī)定。8）地基的均勻性該場地內(nèi)土層結(jié)構(gòu)較簡單，基巖埋藏深度差異大，為不均勻巖土地基。3) 光明新區(qū)城市化發(fā)展的需要光明新區(qū)開發(fā)于2010年6月正式開工建設(shè)，宜賓市委、市政府把新型城鎮(zhèn)化建設(shè)作為擴大內(nèi)需、調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的重要依托，按照“全域宜賓”的思路，全力實施大開放、大開發(fā)和大發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新城市經(jīng)營機制，加快城市建設(shè)進程。銀行貸款靜態(tài)投資回收期（年）經(jīng)營稅金及附加投資利潤率%土地增值稅資本金利潤率%所得稅稅后利潤第二章 市場分析與預(yù)測 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析與預(yù)測 全國房地產(chǎn)市場分析1）房地產(chǎn)白銀時代告別野蠻生長 中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別黃金時代，步入白銀時代。對于三季度房地產(chǎn)表現(xiàn)，預(yù)計仍然以去庫存為主。去庫存是2016年房地產(chǎn)市場的重要任務(wù)。另據(jù)宜賓市政府信息公開電子政務(wù)辦公布數(shù)據(jù)顯示。開發(fā)商也深知樓市黃金十年已經(jīng)遠去，現(xiàn)在交易量走低恰恰預(yù)示著四季度會有大幅回升空間。中國經(jīng)濟持續(xù)多年保持高速發(fā)展，經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展必然帶來城市發(fā)展、住房擴大、投資增加和流動性過剩，中國居民的收入每4年就會提升一倍