【正文】 [20110322 09:43:00][ 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)總經(jīng)理趙嚴(yán)]從3月份西安市場(chǎng)表現(xiàn)來看，自3月5號(hào)西安商品房交易備案恢復(fù)以來，3月5日－11日西安市市場(chǎng)日均住宅交易套數(shù)為29套，3月11日—17日均成交122套，14天以來較上年同比平均跌幅達(dá)7成，政策出臺(tái)初期市場(chǎng)觀望情包括政策組合的影響，使得購(gòu)房者對(duì)投資預(yù)期改變?！　?，%，%，%%。從各城市表現(xiàn)來看，“新國(guó)八條”“限購(gòu)令”政策的出臺(tái)對(duì)一線城市的沖擊更加明顯，而對(duì)于二線城市而言，政策出臺(tái)僅對(duì)當(dāng)下火熱的市場(chǎng)進(jìn)行一次降溫，與去年春節(jié)的2月相比，兔年春節(jié)眾多城市在即將限購(gòu)的預(yù)期下，大規(guī)模的搶簽行動(dòng)促使商品房銷售依然保持高位，傳統(tǒng)的“春節(jié)淡季”在兔年悄然失散。但是我講從我們經(jīng)濟(jì)危機(jī)過度救市，到現(xiàn)在過度的先令，我們?cè)谡{(diào)控政策上需要逐步的成熟?！　〉赝躅l出，物價(jià)上漲過快，流動(dòng)性過多，通脹壓力增大，存款負(fù)利率等因素致使樓市房?jī)r(jià)居高不下。　　總而言之，根據(jù)目前城西的整個(gè)情況看，雖然這塊在西安的城市開發(fā)建設(shè)中不是最熱點(diǎn)，目前看不但及不上南北，也趕不上東郊。保障房在座的各位有些同仁了解過，全國(guó)保障房做的最好的是杭州，杭州從98年房改之后開始嚴(yán)格得安國(guó)家的規(guī)定，每年有30%的供應(yīng)量是保障房的方向，到現(xiàn)在為止我們發(fā)現(xiàn)杭州的房?jī)r(jià)是全國(guó)最高的5所城市之一?！　拇汗?jié)之后，我們對(duì)于我們自己手上目前在售差不多十幾個(gè)項(xiàng)目，從成交數(shù)據(jù)、商品量都做了比較相對(duì)詳細(xì)的一些監(jiān)控，簡(jiǎn)單說一下限購(gòu)之后當(dāng)周的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。所以我覺得從整個(gè)這次的政策層面來說，我們一定非常支持。　　這次我們推出了160多套房，銷售金額達(dá)到8000萬。但是也還是給我們的開發(fā)企業(yè)，給我們的市場(chǎng)留下了一些空間，包括我們各地企業(yè)也想法設(shè)法，想自己的對(duì)策，很多企業(yè)其實(shí)已經(jīng)突破了政策的限制，具體怎么做，可能大家心里都非常清楚。解釋一下，我已經(jīng)從去年11月份脫離新浪樂居的板塊，我是負(fù)責(zé)新浪世園頻道在西安的運(yùn)作?！　〉谒?，蓄勢(shì)發(fā)展。面對(duì)宏觀政策的調(diào)控，大家一定要看到這個(gè)政策給大家?guī)淼钠谙蓿泻芏嗳酥v調(diào)整產(chǎn)品之類，我覺得這種不是短期行為，還是停留在頭疼治頭，腳疼治腳。因?yàn)楝F(xiàn)在西咸一體化和關(guān)中經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展，讓城西帶來了新的生命和新的定義，它是一個(gè)大城西的概念。已往我們只注重短期的調(diào)控，但是這次調(diào)控既有短期的，也有長(zhǎng)期的。因?yàn)檎{(diào)控嘛，量少了，更需要更精細(xì)的耕耘它。因?yàn)樵诔鞘械陌l(fā)展過程中，西安和咸陽之間剛好用城西銜接，它具備了一個(gè)類似啞鈴型的發(fā)展區(qū)域，因?yàn)槲靼彩且粋€(gè)比較集中的區(qū)域，咸陽也是一個(gè)比較集中的主城區(qū)，能否在城區(qū)之間形成一個(gè)紐帶，啞鈴型的發(fā)展格局，把城西作為今后比較集中的區(qū)域，西安有這么多的大學(xué)生，大學(xué)生畢業(yè)25萬，能落在這里10萬，可以帶成25萬，30萬，甚至把老家的父母接過來變成50萬。這邊我說一下我的觀點(diǎn)，因?yàn)閺?8年到2011年，每次的調(diào)控對(duì)樓市帶來的直接影響，上次已經(jīng)呈現(xiàn)出一個(gè)很標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)現(xiàn)象，任何調(diào)控先出現(xiàn)量的下降，這是第一階段。因?yàn)樵谛录悠逻@種模式比較成熟，有90%的住宅都是由政府提供的政府租屋，所以周總你們是不是可以考慮一下。我們八百家也公布了一個(gè)數(shù)據(jù)，新批的商品房量比去年同期相比下降了100%多。剛才我看了一下大興新區(qū)，小環(huán)境應(yīng)該說不錯(cuò)的。今天的議題是三次調(diào)控下的房企抉擇，在這個(gè)抉擇之下，我談的一個(gè)觀點(diǎn)就是生存智慧?！　∪绻f今天大家都高歌猛進(jìn)，政府肯定有一個(gè)宏觀調(diào)控的政策打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們作為一個(gè)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)代理企業(yè)，我們是否可以說把房?jī)r(jià)，今天小范圍的討論應(yīng)該說只是一個(gè)呼吁，需要整個(gè)市場(chǎng)做一個(gè)大的抉擇，也是呼吁每位開發(fā)企業(yè)把市場(chǎng)降到合理的環(huán)境。從應(yīng)變，一個(gè)是競(jìng)爭(zhēng)性的應(yīng)變，一個(gè)是策略性的應(yīng)變?！　奈覀兘y(tǒng)計(jì)的角度來講，春節(jié)前后到現(xiàn)在為止，西安很多的樓盤都已經(jīng)在打折促銷了，悄悄的競(jìng)爭(zhēng)，通過一定的渠道。我是來自西安電視臺(tái)新居時(shí)代的制片人兼主持人，為什么這樣介紹呢？角色上做了一個(gè)轉(zhuǎn)換，因?yàn)橐郧皟H僅是把自己定位在一個(gè)主持人的狀態(tài)下，就少了一些對(duì)市場(chǎng)的判斷和分析，制片人這樣一個(gè)角色一方面除了正常的節(jié)目制作，關(guān)心我們老百姓，我們的觀眾，他們需要什么，他們最關(guān)心什么。第三點(diǎn)從我個(gè)人來看人均工資翻一番，不缺購(gòu)買力，所以邀請(qǐng)各位開發(fā)商和媒體代表，我發(fā)出這樣一個(gè)邀請(qǐng)，也接受我這樣的邀請(qǐng)，在第二季度的時(shí)候有機(jī)會(huì)到安康考察一下?！　〉诙瑸楹芜@么多年國(guó)家一直進(jìn)行連續(xù)性的調(diào)控，可能有幾個(gè)原因。作為企業(yè)我個(gè)人是這樣考慮的，應(yīng)該調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中不同物業(yè)形態(tài)的配比，還有設(shè)計(jì)規(guī)劃形態(tài)的量化。其他區(qū)域往南走有秦嶺，往東走已經(jīng)到渭南了，臨潼改造完以后，基本上和渭南接壤，往北走也已經(jīng)應(yīng)該到潼川了，潼川新區(qū)的建設(shè)和西安的接壤，因?yàn)闆芪己透吡暌约敖?jīng)開區(qū)的發(fā)展，只有往西隨著經(jīng)濟(jì)帶的拉伸，它的發(fā)展空間潛力很大，可改造，可發(fā)展的區(qū)域地塊也很大。大家都去鼓勵(lì)做股票，投資黃金，現(xiàn)在又能置換，這也是投機(jī)，為什么鼓勵(lì)？房地產(chǎn)的投機(jī)為什么要打擊？理性開發(fā)的問題。講到蓄勢(shì)發(fā)展，我也希望各位的同行，當(dāng)面臨政策調(diào)控的時(shí)候，希望大家多去思考。所以我們現(xiàn)在很多消費(fèi)者在持續(xù)觀望，包括在猶豫，我覺得這是很不理智的看法，包括我們?cè)谑袌?chǎng)上有幾年經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士來說，房地產(chǎn)從調(diào)控開始到現(xiàn)在這么多年，房?jī)r(jià)并沒有被調(diào)下來，很多人一直在觀望，在等待，包括我們前兩年搞萬人購(gòu)房團(tuán)的時(shí)候，很多人跟著我們買房子，跑了兩年，房?jī)r(jià)上了兩千多塊。　　實(shí)際上對(duì)比我們各個(gè)企業(yè)對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)，昨天郎咸平在他的微博里面說我們房地產(chǎn)企業(yè)，包括一些大的行業(yè)給國(guó)家繳的稅并不比街邊擺攤買貨的小百貨給國(guó)家繳的稅的貢獻(xiàn)更大，就是說我們這個(gè)行業(yè)應(yīng)該給我們每一個(gè)從業(yè)者帶來的利益還是很豐厚的，所以我們要善待這個(gè)行業(yè)，要有一種感恩的心理做好我們自己的產(chǎn)品，做好我們自己的品牌。像寫字樓、公寓、商業(yè)地產(chǎn)，并沒有列入我們的限購(gòu)范圍之內(nèi)，可能也會(huì)對(duì)我們的開發(fā)企業(yè)提出一個(gè)新的要求，而不僅僅像過去把所有的雞蛋放在一個(gè)籃子里面。[20110322 10:34:00][ 世聯(lián)代理營(yíng)銷總監(jiān)賈波]所以我覺得在這種政策下面，或者在未來長(zhǎng)遠(yuǎn)的階段之內(nèi)，我們整個(gè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整會(huì)變成大家要著重研究的方向。　　最后，再次對(duì)今天組織活動(dòng)的八百家和天朗地產(chǎn)表示衷心的感謝！　　再講一下我們上周，上周本身我們所代理的項(xiàng)目有幾個(gè)項(xiàng)目在上周做了開盤的動(dòng)作，相比較而言，整個(gè)成交還是比較理想的，在一兩周相對(duì)比較膠著的市場(chǎng)狀況成交比較理想，東二環(huán)等一些項(xiàng)目，成交相對(duì)還是比較理想的。謝謝王會(huì)長(zhǎng)的發(fā)言。特別是蓮湖區(qū)的規(guī)模大概10平方公里，加上高新區(qū)那邊的影響，西站的撤銷和改造，倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)的搬遷，這一地區(qū)今后十年將會(huì)逐漸完成，特別像天朗在這塊做了很大的投資，也是從這邊起家的，是整個(gè)城西地區(qū)的領(lǐng)頭羊、規(guī)模很大，品質(zhì)也不錯(cuò)，我剛才問了一下房?jī)r(jià)也上7000了，人們?cè)敢庠谶@地方花7000塊錢買房，說明人們看好這個(gè)地方，也說明這邊的房?jī)r(jià)并不低，基本上達(dá)到了全西安的平均價(jià)格。我認(rèn)為少則半年，多則一年，這個(gè)政策會(huì)調(diào)整，不調(diào)整不可能，行政措施干預(yù)整個(gè)市場(chǎng)不合適，它是整個(gè)階段無可奈何的做法，所以我們剛才說的一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都是暫時(shí)的，大家也說了，伴隨著大西安的規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，伴隨著我剛才講的有力條件，未來城西的發(fā)展勢(shì)頭非?？春?。去年11月份在丈八溝賓館人民銀行西安銀行開了第三季度市場(chǎng)貨幣運(yùn)行會(huì)，叫我在會(huì)上講了一下，我就講負(fù)利率的問題不能得到很好的解決，物價(jià)上漲得不到很好的控制，整個(gè)樓市房?jī)r(jià)要穩(wěn)住很困難。北京、深圳拆遷戶都成了億萬富翁了，所以這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)完全被泡沫包圍了。從本月市場(chǎng)一線反映來看，春節(jié)期間全市各大樓盤銷售案場(chǎng)客流慘淡，隨著“新國(guó)八條”的出臺(tái)以及有關(guān)西安即將加入限購(gòu)陣容的消息傳出，本月需求市場(chǎng)觀望態(tài)度迅速?gòu)浡?。從市?chǎng)供應(yīng)方面來看，政策明確提出了“超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須及時(shí)收回土地使用權(quán)”，以及結(jié)合以前西安政策中“關(guān)于嚴(yán)厲打擊房?jī)r(jià)捂盤惜售”政策的限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)供應(yīng)在政策的干預(yù)下，供應(yīng)量仍將持續(xù)增長(zhǎng)；同時(shí)從另一方面目前隨著政策的深化落實(shí)，上半年市場(chǎng)的觀望以及銷售的階段性回落影響，房企資金壓力逐步加大，在這樣的政策影響下勢(shì)必也影響到開發(fā)商需根據(jù)自身資金和產(chǎn)品情況采取“快進(jìn)快出”的推盤方式，以緩解后市壓力，因此綜合政策影響以及市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的影響，2011年西安商品房市場(chǎng)供應(yīng)量仍將呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。通過典型看到一般，這當(dāng)然是學(xué)術(shù)性味重了，但實(shí)際上宏觀報(bào)告它雖然是宏觀報(bào)告，但是最終還是由每一個(gè)具體的個(gè)體的運(yùn)作組成的。受政策密集出臺(tái)的影響，近期西安房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一定波動(dòng)，但總體表現(xiàn)出震蕩上揚(yáng)的平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。但本月受春節(jié)長(zhǎng)假影響，全市商業(yè)地產(chǎn)以及寫字樓市場(chǎng)成交量均表現(xiàn)出大幅縮水的態(tài)勢(shì)；但從目前住宅市場(chǎng)限購(gòu)，貸款利率提高等調(diào)控促使來看，在大西安發(fā)展布局下，未來幾月西安市商業(yè)地產(chǎn)以及寫字樓市場(chǎng)成交量將繼續(xù)走高。還有最近藍(lán)田、周至、戶縣在當(dāng)?shù)赜蟹孔拥?，不能在城里面買房子，我說這個(gè)也不合適?！　≡僖粋€(gè)，這次宏觀調(diào)控最大的，和03—07年時(shí)候，特別是08年金融危機(jī)以后，這次首先是加大保障性住房建設(shè)，而且今年的保障房建設(shè)力度超過商品房的規(guī)模?！　〈蠹抑雷罱婵顪?zhǔn)備金不停的上調(diào)，現(xiàn)在上調(diào)到20個(gè)點(diǎn)了，大概已經(jīng)把2萬億人民幣都凍結(jié)了。我是這樣看的，我們大家要理解目前以新國(guó)八條為代表的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，關(guān)于它的出臺(tái)背景，我談這么幾點(diǎn)。因?yàn)榕f城改造、城中村改造難度比較大，再一個(gè)由區(qū)政府主導(dǎo)的力度遠(yuǎn)不及市政府、省政府。關(guān)于城西區(qū)的問題，今天這里開這個(gè)會(huì)，讓我來說，我說幾點(diǎn)。但是隨著這種調(diào)控次數(shù)的加多，以及我們國(guó)家整個(gè)調(diào)控手段的成熟，實(shí)際這上次的調(diào)控相對(duì)于我們前幾次調(diào)控來講，剛剛主持人也講史無前例，包括我們王會(huì)長(zhǎng)也說這次調(diào)控也來的特別到位，整個(gè)調(diào)控卡的時(shí)間點(diǎn)比較好。為什么這么說呢？當(dāng)時(shí)這部分錢沒有流入國(guó)家的實(shí)業(yè)部門，而最終流入到房地產(chǎn)的投資市場(chǎng)，很多人拿這些錢買地、屯地了，這些地又推高了房?jī)r(jià)。目前從我們整個(gè)企業(yè)發(fā)展來看，昨天集團(tuán)也在開會(huì)，從整個(gè)房?jī)r(jià)的發(fā)展過程一直是持續(xù)上漲的，包括2011年，大家也都清楚的看到我們的建筑材料，我們的整個(gè)人工成本也都呈上漲的趨勢(shì)，短時(shí)間，從八百家剛才李總這邊公布的數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)確實(shí)是受到的一定的抑制，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，我想房?jī)r(jià)還會(huì)平穩(wěn)的有一個(gè)過渡的過程。因?yàn)槲覀円舱?qǐng)到了媒體的朋友，在2009年初，新浪的新聞總監(jiān)就提到了，他說今天的媒體已經(jīng)不是昨天的媒體了，因?yàn)槲覀兛赡軓脑捳Z權(quán)的斟酌要向解釋權(quán)的發(fā)布來過渡了，所以我們今天也想請(qǐng)三秦房產(chǎn)網(wǎng)的總經(jīng)理付總談一下限購(gòu)令下市場(chǎng)老百姓或者一線的聲音。包括這次政策各自歸位，包括政府把經(jīng)濟(jì)適用房這些應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任承擔(dān)起來，把市場(chǎng)這塊，當(dāng)然也有一些誤傷，比如王會(huì)長(zhǎng)說調(diào)控政策的整體趨勢(shì)還是在堵，限來限去還是堵的辦法，而不是疏導(dǎo)這個(gè)市場(chǎng)的良性需求，或者剛性需求。謝謝各位！他們認(rèn)為這么大規(guī)模，現(xiàn)在媒體也宣傳保障性住房非常大，會(huì)分流一部分需求，也就是說真正分流出去的人，他們是商品房市場(chǎng)的保障人群?jiǎn)?？其?shí)大部分人即便沒有保障房的分流，他們依然不會(huì)進(jìn)入商品房市場(chǎng)，因?yàn)樗麄儫o力購(gòu)買，所以說分流只會(huì)讓我們社會(huì)更加安定，更加有秩序，不會(huì)使我們商品房市場(chǎng)大起大落。剛才劉總也提到了，他的家鄉(xiāng)俄而多所城鎮(zhèn)化的需要和人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，正在使房地產(chǎn)面臨著很重大的機(jī)遇，正是這種機(jī)遇使得中國(guó)的房地產(chǎn)在未來的十年必然在價(jià)格上要保持持續(xù)的增長(zhǎng)，而不會(huì)出現(xiàn)下跌，即使是短暫的停滯，也不會(huì)停止它發(fā)展的步伐，我覺得這是一個(gè)比較樂觀的觀點(diǎn)，這是一種很強(qiáng)的聲音。另外，大家看到今天的會(huì)館，隔壁在建藝術(shù)館，會(huì)所，包括一些工廠等等，等等的配套是為整個(gè)區(qū)域服務(wù)，個(gè)性化的配套。只是在治表，房?jī)r(jià)高了我就不給你貸款，不給你批地，不讓你買，不讓你賣，它解決不了真正這個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的問題，這個(gè)問題可能是一個(gè)短期的政策需求，或者是政治需求。這個(gè)問題不好回答，既然今天是研討，不能代表天朗，可能更多代表個(gè)人的一些觀點(diǎn)跟大家分享一下。政策調(diào)控后出現(xiàn)了一個(gè)問題，大家提到開發(fā)企業(yè)在國(guó)家資金調(diào)控的壓力下，以及大量保障房提供的追擊下，是不是開發(fā)企業(yè)的資金鏈會(huì)面臨一定的問題，面臨問題唯一大家的舉措只能是延緩拿地，然后開發(fā)進(jìn)度變慢，我不知道華漢集團(tuán)是怎么認(rèn)為這件事情的。因?yàn)檎{(diào)控下確實(shí)要勒緊褲腰帶，過去我們對(duì)成本的控制更多是隨性的，要從項(xiàng)目的一開始做好前程的控制。具體的，這塊怎么實(shí)現(xiàn)，怎么支撐，國(guó)家可能會(huì)通過財(cái)稅政策，通過各種資金的調(diào)配，在不同的城市進(jìn)行分批的實(shí)現(xiàn)。[20110322 12:36:00][ 華漢集團(tuán)西安分公司總經(jīng)理黃建聰]所以說是做呼吁也好，還是我個(gè)人的看法也好，我覺得一個(gè)要加強(qiáng)政策的再認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)市場(chǎng)科學(xué)的再認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)地產(chǎn)價(jià)格的再認(rèn)識(shí)。一個(gè)他能買不能買，在限購(gòu)的條件下，我現(xiàn)在能不能買，這個(gè)現(xiàn)在疑問比較大。[20110322 12:53:00][ 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理杜雪梅][ 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理杜雪梅]　　剛才我們兩位媒體講了一個(gè)情況，通過媒體的熱線老百姓在關(guān)注什么，我們的熱線也是響個(gè)不停，關(guān)注兩點(diǎn)問題。剛才屈揚(yáng)做了一個(gè)廣告，安康，實(shí)際上我也看了安康的情況，昨天到到一個(gè)企業(yè)的老總，他們?cè)趦芍芤郧熬鸵呀?jīng)在西安的市場(chǎng)上，兩到三環(huán)附近開發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目，兩年前他們已經(jīng)轉(zhuǎn)向了二線市場(chǎng)，在咸陽也有，在安康那邊可能要搞一個(gè)開發(fā)區(qū)，規(guī)模比較大，那些地方不限購(gòu)，它有可能在西安跟一些老大們競(jìng)爭(zhēng)不來，沒能力競(jìng)爭(zhēng)，或者怎么樣，但是現(xiàn)在這種被動(dòng)的局面，限購(gòu)的背景下他有可能成為贏家，他在咸陽一個(gè)項(xiàng)目，在西安宣傳力度比較小，但是在咸陽宣傳，每個(gè)月也是一到兩萬的量，那是人家前面已經(jīng)鋪墊了。購(gòu)房者關(guān)心的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降，合適降，另外還有開發(fā)商的抉擇，廣告的投放量，我估計(jì)在今年10月份應(yīng)該有一個(gè)比較明顯的市場(chǎng)反映和市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，我們會(huì)全面的關(guān)注。屬于市場(chǎng)的部分由市場(chǎng)來完成，屬于保障的部分，國(guó)家來完成。　　第二，企業(yè)整個(gè)前程的控制。[20110322 12:34:00][ 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理杜雪梅][20110322 11:59:00][ 天朗地產(chǎn)副總經(jīng)理周強(qiáng)]我覺得從我從業(yè)這么多年，房地產(chǎn)業(yè)被政策調(diào)控是一種常態(tài)，它不是一種偶然現(xiàn)象，這十幾年來，從房地產(chǎn)變成所謂的“暴利行業(yè)”，到現(xiàn)在的打壓，大家都講是史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，我覺得不算嚴(yán)厲，因?yàn)樗^的嚴(yán)