【正文】 森林浴基地森林浴基地設(shè)施建設(shè)5000㎡；在山上森林中修建步道，按國際標準建設(shè)多條森林浴步道，設(shè)置健身道、平衡神經(jīng)鍛煉場、綠視場；文化廣場改造度假村文化廣場改造面積為3000㎡。改造工程為：對度假村從整體風(fēng)格、園林環(huán)境、溫泉項目等方面改造提升。使龍灣溫泉的視覺沖擊力超過天沐溫泉。④健康體驗中心：在接待大廳的二樓新建一處健康體驗中心，面向都市白領(lǐng)、高收入亞健康群體推出保健養(yǎng)生旅游套餐。③擴大會議中心的規(guī)模，形成多種類型的會議室，滿足市場的需求。從龍灣溫泉接待狀況和產(chǎn)品組織分析，龍灣溫泉目前處于溫泉旅游開發(fā)的第二個階段——保健階段，溫泉產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益還沒有充分體現(xiàn)出來，旅游帶動性有限，旅游綜合效益基本沒有發(fā)揮，造成整體效益不佳。四、社會經(jīng)濟，%；人均生產(chǎn)總值12862元，%；，%，%；，年均增長19%；，%；五年累計引進國外、境外資金14546萬美元，；，是2005年的32倍。此外，縣內(nèi)還有豐富的熱水儲層，分布在東西向狹長溝谷中，自第四系粘土、砂礫石層中涌出，伴有串珠狀氣泡溢出，泉水無色、透明，具硫化氫，平均水溫65℃，水質(zhì)為重碳酸鈉型水。星子縣區(qū)內(nèi)中元古界雙橋山群（包括混合花崗巖）及第四系廣泛分布，（其中包括混合花崗石21平方公里、變流紋斑巖43公里），震旦系——第三系零星分布。尤其是龍灣溫泉度假村定位為綜合性五星級度假村，以這一標準進行考量，度假村內(nèi)無論是衣、食、住、行等行業(yè)的硬件或軟件服務(wù)管理質(zhì)量亟待提升。故龍灣溫泉度假村的服務(wù)人員多數(shù)是當?shù)鼐用瘢毡槭芙逃潭鹊?，沒有受過正規(guī)的服務(wù)行業(yè)的學(xué)習(xí)與訓(xùn)練，服務(wù)意識較低。區(qū)位交通優(yōu)勢星子縣位于江西省北部，背依廬山，面對鄱陽湖。屬亞熱帶季風(fēng)區(qū)，氣候溫和，雨量充沛，年均降水量為1437毫米，年平均氣溫1518℃，年平均日照數(shù)1932小時。本項目預(yù)測采用星子縣統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基準，經(jīng)統(tǒng)計軟件試驗，采用基年（2003年）為數(shù)據(jù)點1，其它根據(jù)年限遞增，更符合實際，且數(shù)據(jù)更為精確。通過三至五年的努力，把江西建成全國著名的溫泉度假旅游勝地和溫泉旅游產(chǎn)業(yè)強省。九江市的旅游資源還具有很大的開發(fā)潛力。一、江西省旅游發(fā)展現(xiàn)狀江西有良好的生態(tài)環(huán)境。這些正是溫泉度假旅游的特長所在，這里同樣潛藏著溫泉旅游的巨大商機。在短假里，部分游客會以兩天到兩天半的時間游程，選擇有豐富的人文積淀和濃郁的風(fēng)俗民情出游目的地。綜上所述，本項目的建設(shè)是十分必要的。項目建設(shè)以發(fā)展溫泉旅游為立足點，主動聯(lián)合廬山、星子縣、潯陽區(qū)，發(fā)起成立鄱陽湖生態(tài)旅游龍頭聯(lián)盟，提出讓游客“登廬山、游西海、泡溫泉、逛潯陽”， 能夠樹立鄱陽湖生態(tài)旅游新形象，有效加快發(fā)展溫泉旅游發(fā)展，對于繁榮旅游經(jīng)濟，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，培育新的經(jīng)濟增長極，實現(xiàn)江西綠色崛起具有十分重要的意義。很多溫泉旅游區(qū)已經(jīng)逐步擺脫單一洗浴健身的功能，形成了集休閑度假、保健療養(yǎng)、觀光娛樂于一身的綜合功能性休閑度假目的地。度假村以溫泉為主，但同其他模式結(jié)合度遠遠不夠，例如度假村會議中心規(guī)模非常有限，會議接待能力差，會議收入少；缺少體檢中心等養(yǎng)生和健康管理的場所，溫泉旅游的深度產(chǎn)品開發(fā)欠缺；雖然度假村有配備網(wǎng)球場，但位置離泡湯區(qū)太遠，使用率低。龍灣溫泉水的溫度最高達75攝氏度，常年平均水溫為6065攝氏度，屬高溫地熱資源中的溫熱水、熱水，具有較高開發(fā)利用價值。贛、撫、饒、信、修五大水系在縣域東南水面束流而東，形成“江湖之會”。鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)是以江西鄱陽湖為核心，以鄱陽湖城市圈為依托，以保護生態(tài)、發(fā)展經(jīng)濟為重要戰(zhàn)略構(gòu)想，把鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)建設(shè)成為全國生態(tài)文明與經(jīng)濟社會發(fā)展協(xié)調(diào)統(tǒng)一、人與自然和諧相處的生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和中國低碳經(jīng)濟發(fā)展先行區(qū)。旅游業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是世界上發(fā)展最快的新興產(chǎn)業(yè)之一，被譽為“朝陽產(chǎn)業(yè)”。星子縣背倚廬山，面臨鄱陽湖，東與都昌縣隔水為鄰，西與九江縣、德安縣接壤，北與廬山管理局山體相連，南與永修縣湖洲相接。第二章 龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題第一節(jié) 龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀一、廬山龍灣溫泉度假村簡介廬山龍灣溫泉度假村是國家AAAA級旅游景區(qū)，國內(nèi)首家深度山林溫泉，國家四星級溫泉酒店，是一家集觀光度假、休閑療養(yǎng)、商務(wù)會展、特色美食、運動健身、生態(tài)教學(xué)與環(huán)保宣傳于一體的大型綜合度假村，注冊資本4000萬，現(xiàn)有員工500余人。另一方面，沒用對度假村的整體規(guī)劃布局無合理的規(guī)劃，相關(guān)的配套設(shè)施沒有起到在客流高峰期分流客人的作用，整體流程設(shè)計不合理，例如泡湯區(qū)內(nèi)無正式的餐廳，用餐需要集中在山江湖餐廳，在客流高峰期經(jīng)常造成游客擁擠，嚴重影響度假村的服務(wù)質(zhì)量和水平。自上世紀90年代以來,隨著我國東南沿海地區(qū)和內(nèi)陸大中城市人均GDP開始突破國際上公認的度假旅游3000美元門檻值,以及休假制度的調(diào)整,休閑度假旅游在我國迅速興起,成為旅游業(yè)的主要形式，溫泉旅游也隨之發(fā)展起來。廬山是九江旅游的一個窗口，更是江西旅游的一張世界級名片，在全國乃至全球旅游市場中有著重要的地位。無論是建設(shè)規(guī)模和經(jīng)營狀況都遠優(yōu)項目建設(shè)對象。我國旅游業(yè)在今后一段時期要完成促進旅游產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，全面提升旅游產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，綜合發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)功能三大任務(wù)，達到建設(shè)世界旅游強國，培育新型重要產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略目標。商務(wù)會展旅游者的消費能力是一般旅游者的45倍。%。九江市依山傍水，為人杰地靈之地，古往今來，眾多文人墨客，名宦巨賈，大德高僧因這秀麗的風(fēng)景而留連忘返，留下了豐富的文物古跡，為九江市積累了眾多的歷史財富。在發(fā)展目標上，提出創(chuàng)建2個5A級、15個4A級以溫泉為主體產(chǎn)品的旅游景區(qū)。2006年10月星子旅游接待境內(nèi)外游客人次首次突破100萬。第四節(jié) 旅游SWOT分析廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目，旅游競爭力分析采用SWOT分析方法進行分析，分析項目的優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、機會（O）和威脅（T）。古往今來，踏訪田園詩人陶淵明故里的名人雅士，諸如李白、蘇軾、朱熹、黃庭堅、米芾、王陽明、李時珍、董奉、徐霞客等，或吟詩、或講學(xué)、或游歷；達官顯要冠蓋如云，歷代帝王李璟、康熙，近代名人周恩來、朱德、劉少奇、蔣介石、馮玉祥等，或避暑、或考察，留下了大量詩詞歌賦。配套設(shè)施少，旅游產(chǎn)品單調(diào)龍灣溫泉度假村以溫泉為主，但與養(yǎng)生、運動、會議、休閑、健康管理等內(nèi)容相對偏少，旅游產(chǎn)品單調(diào)、不豐富。由于與周邊旅游客源市場趨同，旅游資源和產(chǎn)品部分同質(zhì)等原因，尤其是面對廬山天沐溫泉、明月山天沐溫泉、福泉山莊等競爭對手，如何與周邊溫泉旅游形成良好競爭與合作并存的關(guān)系，將是未來企業(yè)發(fā)展亟待解決的問題。三、自然條件地形地貌星子縣西北倚傍廬山，地勢西北高，東南低，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)均濱臨鄱陽湖。全縣年水資源量45179 萬立方米, 其中地表水36452 萬立方米, 地下水8591 萬立方米, 溫泉水136 萬立方米。屬國家一類保護動物有白鶴、中華鱘、云豹。第六章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模第一節(jié) 發(fā)展定位一、發(fā)展定位龍灣溫泉占地面積較大，建設(shè)的空間較大。①按西歐宮廷建筑的要素對度假村的主體建筑進行改造和提升，使總體上形成獨特的建筑風(fēng)格，引起游客的關(guān)注。結(jié)合建設(shè)小型廣場，能舉辦美食節(jié)會。②溫泉娛樂：溫泉+演藝（歐陸風(fēng)情舞表演）③休閑娛樂：溫泉+演藝+中西式美食④休閑度假：溫泉+演藝+美食+客房⑤溫泉養(yǎng)生：溫泉+演藝+康體養(yǎng)生+美食+客房⑥康體健身：溫泉+演藝+健身+運動⑦商務(wù)會議：溫泉+會議+演藝+美食⑧親水休閑：水上游樂+演藝+美食+文化 第三節(jié) 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目主要對龍灣溫泉度假村整體建設(shè)規(guī)模和檔次進行提升，根據(jù)項目的發(fā)展定位以及提升改造的途徑，本項目建設(shè)內(nèi)容包括游客服務(wù)點、景區(qū)道路、停車場、供電、供水等設(shè)施。2總建筑面積m244192其中保留建筑的改造面積為20678㎡。步道路面采用頁巖、青石板或者鵝卵石、木棧道等方式修筑，路幅約3米。景墻構(gòu)成由鋼木構(gòu)架、伸縮門、綠籬穿插其中，兩端也是由整石砌筑，中間有花崗石干掛而成。建筑為單層建筑，采用磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積為1000㎡。項目科學(xué)利用廬山的旅游資源和溫泉資源，創(chuàng)造西歐宮廷建筑風(fēng)格, 進一步完善溫泉度假村的各項硬件設(shè)施，從而提升整體檔次和品位；使整個度假村既滿足使用功能的需要,又促進廬山旅游發(fā)展股份有限公司事業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。⑦中醫(yī)保健館：引入中醫(yī)理療保健的技術(shù)，開展中醫(yī)保健理療產(chǎn)品。②結(jié)合西歐宮廷園林風(fēng)格對現(xiàn)有廣場園林、溫泉內(nèi)部園林進行全面改造的提升，通過種植大樹陣、找尋大花棚等手法，營造良好的園林景觀，形成濃郁而優(yōu)美的度假氛圍。結(jié)合以上分析，將龍灣溫泉發(fā)展定位為：綜合性五星級溫泉休閑度假村。旅游業(yè)發(fā)展勢頭強勁，年均增長40%，%；工業(yè)總量不斷擴張，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值65億元，是2005年的5倍，%，年均增長56％；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位進一步加強，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力逐步提高，糧食產(chǎn)量穩(wěn)中有升，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。金屬礦產(chǎn)則種類很少, 量也甚小。水文條件星子縣的水系分兩大塊, 一是廬山山南及中部丘陵的澗、港水流, 二是鄱陽湖過境水流。
二、歷史沿革星子縣建縣千余載。溫飽已經(jīng)不過多關(guān)注，倍加關(guān)注的健康休閑養(yǎng)生成為人們生活時尚，人們越來越關(guān)注健康方面的投資。贛、撫、饒、信、修五大水系在縣域東南水面束流而東，形成“江湖之會”。山澗水系發(fā)達，廬山諸多峽谷，數(shù)十條港澗，總長200多公里。圖42 星子縣旅游總?cè)藬?shù)一元一次線性回歸預(yù)測圖43 星子縣旅游總?cè)藬?shù)一元二次線性回歸預(yù)測指數(shù)平滑曲線預(yù)測模型指數(shù)平滑法是在移動平均法基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種方法，實質(zhì)上是一種特殊的加權(quán)移動平均法。具體概括為：一大瀑布、兩大峽谷、三大國寶、四大名泉、五大叢林。另外，鄱陽湖、長江沿岸、九江市內(nèi)的風(fēng)景區(qū)都存在開發(fā)程度有限、開發(fā)層次較低的問題，無論是外延式還是內(nèi)涵式發(fā)展，其可挖掘可發(fā)揮的空間都很大，如能加大開發(fā)力度，注重營銷，則發(fā)展的潛力將是巨大的。有全國最大的淡水湖鄱陽湖和風(fēng)景如畫的柘林湖、濃淡相宜的仙女湖等。它發(fā)源于歐美，19世紀中葉初露端倪。與此同時，我國旅游市場也從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)過渡。在保持國際旅游競爭力的同時，國內(nèi)旅游、出境旅游將步入快速發(fā)展時期。溫泉旅游作為新興的旅游主題，是溫泉養(yǎng)生功能與休閑度假旅游的完美融合，將成為21世紀最盛行的旅游方式之一。事實證明，溫泉旅游產(chǎn)品的開發(fā)，不僅豐富了旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，為我國現(xiàn)代旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型升級和新時期的新發(fā)展注入了新的活力，同時，擴大了內(nèi)需，拉動了消費，優(yōu)化了相關(guān)地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造了大量就業(yè)機會，增加了地方財政收入，推動了一批具有溫泉旅游資源的邊遠貧困地區(qū)通過開發(fā)溫泉資源走上了脫貧致富的道路，顯示了強勁的經(jīng)濟社會效益。在產(chǎn)品設(shè)計上還未深層次挖掘廬山的地方文化，未能很好地整合溫泉資源和地域文化資源，缺乏個性化、品牌化和互補性。二、經(jīng)營狀況廬山龍灣溫泉度假村于2005年9月26日正式對外營業(yè)，擁有260間風(fēng)格雅致的各類客房；50多個功能各異的露天溫泉池及大型沖浪池、兒童水上樂園、蟠龍滑梯、漂流河，可同時容納3000人沐浴天然溫泉；山江湖大酒樓，有大小會議室6個，豪華包間12間，可同時容納300人，最大會議廳可同時容納700人開會、聚餐；并有可同時容納300多輛各類車型的大型停車場。溫泉鎮(zhèn)因溫泉得名，礦物質(zhì)豐富的溫泉水吸引了許多外地投資商，先后有天沐、龍灣、陽光、天地、天邑、天池、上海名都等大型度假村都落戶溫泉鎮(zhèn)。在此背景下，江西省政府和九江市政府多次提出“加快旅游配套設(shè)施建設(shè)，逐步形成一個比較完善的吃、住、行、游、購、娛配套的綜合產(chǎn)業(yè)體系，著力把旅游業(yè)培育成九江市支柱產(chǎn)業(yè)”。自公司成立之后，就迅速成長為廬山風(fēng)景名勝區(qū)唯一的資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、人才優(yōu)越、資本雄厚、收入超億元的骨干企業(yè)，是廬山風(fēng)景名勝區(qū)的納稅第一大戶，也是九江市十大納稅大戶之一。時過境遷，近年來，隨著經(jīng)濟高速發(fā)展，人民群眾生活水平的日益提高，對休閑旅游服務(wù)設(shè)施的要求越來越高，傳統(tǒng)的“泡湯”式已經(jīng)不能滿足日益增長的溫泉旅游需要，故從整體風(fēng)格、園林環(huán)境、溫泉項目等方面進行改造和提升，同時為了延伸度假村產(chǎn)業(yè)鏈，豐富旅游產(chǎn)品體系顯得刻不容緩。五、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表11 技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表序號項目單位數(shù)據(jù)備注一總圖技術(shù)經(jīng)濟指標1項目總用地畝2總建筑面積m2441923保留面積m2218924拆除面積m294615新建面積m223200二財務(wù)技術(shù)經(jīng)濟指標6年銷售收入萬元224007總成本費用萬元8經(jīng)營成本萬元9總投資收益率%10財務(wù)內(nèi)部收益率%11財務(wù)凈現(xiàn)值萬元12投資回收期年六、主要社會效益本項目的建設(shè)對完善廬山龍灣溫泉度假村服務(wù)功能、提高旅游服務(wù)水平、提升度假村旅游項目建設(shè)品味和檔次具有極大的推動作用，為實現(xiàn)“綜合性五星級溫泉休閑度假村”的戰(zhàn)略定位夯實基礎(chǔ)，項目的實施，將有力的促進九江市的旅游事業(yè)發(fā)展，做大做強溫泉旅游品牌，加大廬山溫泉在旅游界的影響力，積極帶動旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。截止 2010 年 12 月底，根據(jù)公司提供的花名冊清單，公司員工的專業(yè)結(jié)構(gòu)，如下表22：表22 公司員工專業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)類別人數(shù)（人）所占比例（%）高級管理人員8%中級管理人員60%溫泉部53%房務(wù)部52%營銷中心22%餐飲部38%財務(wù)中心27%技術(shù)中心65%VIP會所5%行政后勤23%合計353100%第二節(jié) 度假村存在主要問題結(jié)合對龍灣溫泉的發(fā)展現(xiàn)狀、溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢可以看出，龍灣溫泉的主要業(yè)務(wù)為溫泉洗浴及相關(guān)的住宿和餐飲服務(wù)，根據(jù)其業(yè)務(wù)性質(zhì)，較依賴于旅游人群的認知度及與旅行社的合作關(guān)系。受到淡旺季客流量明顯的影響，加上度假村未能合理對淡旺季的員工進行安排，造成員工淡季