【正文】 對(duì)水泵進(jìn)行例行保養(yǎng)，確保無(wú)滲漏，設(shè)備狀況良好。四、防火門序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo) 準(zhǔn)說(shuō)明16個(gè)月1年防 火門均應(yīng)開(kāi)關(guān)正常，無(wú)卡住現(xiàn)象。二、消防疏散指示燈序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo) 準(zhǔn)說(shuō)明1燈管1個(gè)月A．更換已損壞的燈管、保證指示燈的正常照明。B．及時(shí)更換損壞的燈具、燈泡。充電設(shè)施運(yùn)行正常。油箱管道閥門無(wú)泄露。2電氣柜6個(gè)月外殼無(wú)積灰、污垢。2電度表1個(gè)月1年A、鉛封應(yīng)完好。有 故 障及時(shí)維修序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo) 準(zhǔn)說(shuō)明1敷設(shè)環(huán)境1年A、電纜溝內(nèi)無(wú)積水、油污。◎閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)由經(jīng)過(guò)專業(yè)訓(xùn)練的人員負(fù)責(zé)使用、管理和維護(hù)，無(wú)關(guān)人員不得隨意觸動(dòng)?！螂娞萑藬?shù)過(guò)多時(shí)，應(yīng)分批搭乘，以免超載發(fā)生危險(xiǎn)?！蚩蛻舴?wù)中心負(fù)責(zé)向有關(guān)業(yè)主通知停電情況并做好解釋工作。◎建立有效的信息傳遞體系。◎建立健全設(shè)施設(shè)備的資料檔案。◎?qū)怯钐炫_(tái)防水層、水池、公共通道、地下室基礎(chǔ)、梁板、外墻、空間、地面進(jìn)行定期檢查維護(hù)。目前，在我司所有的管理項(xiàng)目中，日常的服務(wù)工作已全面實(shí)現(xiàn)智能化管理，采用思源物業(yè)管理軟件系統(tǒng)，不僅提升了操作的準(zhǔn)確性，而且提高了工作效率；在人員素質(zhì)和操作技能方面完全能夠滿足“萬(wàn)祥濱海新城”日常管理與服務(wù)的需要。，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作A、一旦條件成熟，我們將全力協(xié)助開(kāi)發(fā)商依法組建、成立業(yè)主大會(huì)，并配合其運(yùn)作?？蛻舴?wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能，建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，保安管理引入輪換制和末位淘汰制?！蚴欠窀淖兎课菁芭涮自O(shè)施的使用功能。C、負(fù)責(zé)室內(nèi)裝修管理，建立裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請(qǐng)及審批記錄、裝修公司和裝修人員登記及相關(guān)資料齊全，并建檔管理。設(shè)備完好率100%。每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查；及時(shí)了解房屋的結(jié)構(gòu)性能，作到早發(fā)現(xiàn)，早處理由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)；建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。）F、工程完善和工程遺留問(wèn)題的處理在房屋本體工程竣工并進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。驗(yàn)收與接管程序如圖所示：移交接管前的準(zhǔn)備工作物業(yè)資料的接管移交制定物業(yè)移交接管工作計(jì)劃保修工作管理物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)住宅接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主（住戶）入住管理工程完善和工程遺留問(wèn)題的處理規(guī)定業(yè)主（住戶）入住前準(zhǔn)備工作移交接管前的準(zhǔn)備工作 A、移交接管前的準(zhǔn)備工作委托管理合同簽訂后，公司物業(yè)管理部牽頭組建“萬(wàn)祥濱海新城客戶服務(wù)中心”并提前介入管理，擬派管理人員到位，落實(shí)管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。站在使用者的角度，對(duì)有關(guān)工程設(shè)備的選擇提供意見(jiàn)。④激勵(lì)、培訓(xùn)管理：服務(wù)性行業(yè)重復(fù)作業(yè)的特點(diǎn)容易滋生員工的惰性，因此需要采取各種培訓(xùn)措施來(lái)激發(fā)、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神和職業(yè)榮譽(yù)感，同時(shí)也需要為員工創(chuàng)造更多的晉升機(jī)會(huì)。20業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理滿意率90%95%定期、不定期向業(yè)戶咨詢、收集對(duì)管理公司的意見(jiàn)，不斷改進(jìn)管理服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)雙方的溝通，做到業(yè)戶：理解—接受—支持我們的工作。濱海新城”其項(xiàng)目定位及消費(fèi)群體，決定了日常的管理與服務(wù)必須突顯其尊貴、舒適與悠閑的特點(diǎn)。同時(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和小區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練，提高全員的“自救”意識(shí)和能力，防患于“未燃”；d、加強(qiáng)二次裝修的消防管理：對(duì)裝修審批時(shí)，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場(chǎng)施工。因此，我司擬在進(jìn)駐管理之時(shí)便設(shè)計(jì)合理科學(xué)的停車方式，最大限度的規(guī)劃車輛的行走路線，以確保小區(qū)人行安全，并有效降低車輛噪音對(duì)小區(qū)的影響。對(duì)于小區(qū)店面的管理，我們的目標(biāo)是：“盡最大的努力，創(chuàng)造有利條件，提供各種便利，讓居住在“萬(wàn)祥根據(jù)對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)及難點(diǎn)的分析，并結(jié)合實(shí)地考察和調(diào)研，我們提出如下管理措施，以求針對(duì)性地解決上述的各項(xiàng)問(wèn)題。濱海新城”整體規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)分析，我們認(rèn)為其具有“戶型大、店面多、地面車位分布廣、配套設(shè)施完善”等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)也決定了小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)及難點(diǎn)，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察以及應(yīng)用多年來(lái)積累的管理經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為“萬(wàn)祥無(wú)一不對(duì)成功人士充滿誘惑，必將成為晉江乃至泉州市區(qū)、石獅等周邊縣市成功人士二次置業(yè)者的首選，會(huì)成為他們和商業(yè)伙伴休閑度假的好去處。擬建成根據(jù)已有規(guī)劃的城市道路網(wǎng)劃分，由別墅、花園洋房、多層、小高層、高層住宅、公寓、會(huì)所、商業(yè)等7個(gè)組團(tuán)組成的相對(duì)獨(dú)立的，綜合性建筑群體的住宅區(qū)。因此，在對(duì)“萬(wàn)祥濱海新城”物業(yè)管理方案編制過(guò)程中，我司緊緊把握住該項(xiàng)目獨(dú)有的特點(diǎn)，結(jié)合專業(yè)的物業(yè)管理理念，編制了以“貼心管家式”物業(yè)管理服務(wù)為主線的物業(yè)管理方案，方案編制充分考慮了該項(xiàng)目的客戶群體和開(kāi)發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的需求。整體規(guī)劃錯(cuò)落有致。●周邊地區(qū)的財(cái)富階層。濱海新城”具有以下五大特點(diǎn)及難點(diǎn)，具體闡述如下： 根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與定位，決定了“萬(wàn)祥 針對(duì)大戶型客戶群體將是成功人士、商業(yè)人士、白領(lǐng)居多，年齡層居中，“上有老、下有小”的特點(diǎn)，對(duì)服務(wù)品質(zhì)及服務(wù)多樣性的需求，提供不間斷、細(xì)致周全、熱情親切的“管家式”服務(wù)，盡可能地滿足業(yè)戶的個(gè)性化需求，體現(xiàn)出“物業(yè)公司貼心、業(yè)戶生活放心”這種周到的“管家”風(fēng)范，使其感受到關(guān)愛(ài)和愉悅。濱海新城”的業(yè)戶以及在店面經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的商家分別享受到“生活的方便、經(jīng)營(yíng)的實(shí)惠與投資的回報(bào)”。我們擬采取內(nèi)外有別，分區(qū)停車的管理方式，住戶的車輛按區(qū)分別停放，外來(lái)車輛全部集中在外圍臨時(shí)停車位停放，不允許外來(lái)車輛進(jìn)入小區(qū)隨意停放，在A地塊要確保路面不亂停出。對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)，方可開(kāi)工。因此，我們對(duì)整體的物業(yè)管理服務(wù)擬采取的管理方式及達(dá)到的目標(biāo)是：我們承諾：在符合參評(píng)條件的情況下，二年內(nèi)達(dá)到市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)?！叭f(wàn)祥 ⑤團(tuán)隊(duì)管理及問(wèn)責(zé)制度”：“物業(yè)管理”是一個(gè)需要多個(gè)部門共同協(xié)作才能完成好工作的行業(yè)，因此必須將責(zé)任落實(shí)到部門和個(gè)人，樹(shù)立員工的職業(yè)道德和責(zé)任意識(shí)，通過(guò)部門之間的溝通協(xié)作，形成團(tuán)隊(duì)精神，培養(yǎng)員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感，不斷提高員工的自身素質(zhì)和服務(wù)水平。在開(kāi)發(fā)商需要時(shí)，參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議, 對(duì)可能影響日后執(zhí)行管理工作的事項(xiàng),提供參考性建議。成立驗(yàn)收小組。在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中，將存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用的要求、保修無(wú)法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容作為工程遺留問(wèn)題提交開(kāi)發(fā)商并跟進(jìn)處理。結(jié)構(gòu)安全，正常使用。5公共通道門廳、樓梯間公用地面的維修改造；公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；樓梯間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。二次裝修是關(guān)系到業(yè)主切身利益的大事，如何才能既保持房屋的觀賞性、安全性不受人為的破壞，又能讓業(yè)主盡量按照個(gè)人意愿進(jìn)行裝修，是管理控制好二次裝修的關(guān)鍵?！蚴欠癯霈F(xiàn)鉆鑿地面和房頂?shù)姆浪畬拥那闆r。B、確立治安重點(diǎn)由于入住裝修階段人員眾多，管理現(xiàn)場(chǎng)較復(fù)雜，需要特別針對(duì)人流、物流、車流制定有效的監(jiān)控管理方案。D、服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)范客戶服務(wù)中心服務(wù)收費(fèi)（包括管理費(fèi)、水電費(fèi)）的程序，確保業(yè)戶對(duì)服務(wù)的滿意。包括：B、協(xié)助制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。，持證上崗這是對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的基本要求，也是我們必須遵守的職業(yè)規(guī)范。◎?qū)ι米愿淖兎课菀?guī)劃結(jié)構(gòu)、上下水管、亂搭建等行為，即時(shí)處理、糾正，并耐心做好勸導(dǎo)工作，直到恢復(fù)原狀為止。◎建立一支專業(yè)的工程核心小組，長(zhǎng)期監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的運(yùn)作及工程技術(shù)人員的工作表現(xiàn)。實(shí)行24小時(shí)值班，隨時(shí)接管業(yè)戶和內(nèi)部員工的維修申請(qǐng)及故障報(bào)告，及時(shí)反饋信息，在最短的時(shí)間內(nèi)使有關(guān)人員到位并及時(shí)處理問(wèn)題?！蚬╇娤到y(tǒng)發(fā)生故障，工程人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管，必要時(shí)報(bào)供電局進(jìn)行搶修等聯(lián)絡(luò)工作，確保設(shè)備的性能?！蚯形鹱層變?jiǎn)为?dú)搭乘或進(jìn)入電梯，以免發(fā)生危險(xiǎn)?！蛑蛋鄦T應(yīng)熟悉閉路監(jiān)視系統(tǒng)所拍攝的畫面及各路段路口等實(shí)地目標(biāo)的對(duì)應(yīng)和編排。B、電纜接頭無(wú)異常。B、無(wú)異?，F(xiàn)象。接線端子應(yīng)牢固。支架及外壁防腐油漆。試運(yùn)行前檢 查9燃油泵6個(gè)月電氣控制箱正常。C．對(duì)燈具支架、外殼進(jìn)行必要的防腐油漆。2燈具3個(gè)月6個(gè)月A．檢修燈具、更換已損壞的電氣組件。閉門器檢修，更換已失效的閉門器。3穩(wěn)壓泵每周1年設(shè)備運(yùn)行正常，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)查找原因處理。消防用電設(shè)備要確保雙電源。發(fā)現(xiàn)故障時(shí)及時(shí)處理4卷板1年A、要求牢固、垂直平衡，防止銷釘變形。B．電源指示燈、按鈕等進(jìn)行檢修，確保消除故障隱患。五、立面照明序號(hào)項(xiàng)目周期標(biāo) 準(zhǔn)說(shuō)明1建筑外觀照明3個(gè)月6個(gè)月1 年A．按季節(jié)定時(shí)開(kāi)關(guān)射燈。蓄電池接頭牢固可靠。2油箱3個(gè)月1年外觀無(wú)積灰、油垢。門鎖完好。E、指示燈、儀器、儀表完好。D、通風(fēng)、空調(diào)設(shè)施運(yùn)行正常。附：《消防系統(tǒng)設(shè)備維修的保養(yǎng)制度》《消防系統(tǒng)日常檢查流程》中控室設(shè)備維護(hù)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程◎客戶服務(wù)中心信息室負(fù)責(zé)監(jiān)控閉路監(jiān)視系統(tǒng)主機(jī)，工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)對(duì)該系統(tǒng)實(shí)施維修保養(yǎng)?！蜻\(yùn)行中電梯突然出現(xiàn)故障，值班人員應(yīng)盡可能地先救援出被困人士，并通知電梯維修人員進(jìn)行檢修，如救援不成，值班人員應(yīng)安慰乘客，盡快通知電梯維修人員前來(lái)救助。◎客服經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督?！蚨ㄆ谇鍧嵥芾淼脑O(shè)備和設(shè)備房?！驀?yán)格要求工程技術(shù)人員24小時(shí)持證上崗，以保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行。◎客戶服務(wù)經(jīng)理在規(guī)定時(shí)間內(nèi)每天巡查所負(fù)責(zé)的區(qū)域，對(duì)樓宇的主體工程、門窗及裝修工程、樓宇地面工程、油漆粉飾工程等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)記錄并做出處理。、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理在科技高速發(fā)展和社會(huì)不斷進(jìn)步的今天，計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)已普及到了各行各業(yè)，成為人們工作和生活不可缺少的“得力助手”。在處理業(yè)戶投訴問(wèn)題上，我們將設(shè)立“層級(jí)匯報(bào)、層級(jí)處理”的制度，并嚴(yán)格落實(shí)。被投訴部門按照投訴內(nèi)容跟進(jìn)安排，具體解決有關(guān)問(wèn)題。第六階段：業(yè)戶入住期的安全控制A、保安隊(duì)伍建設(shè)建立高素質(zhì)的保安隊(duì)伍，按照高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化”管理。◎原房屋內(nèi)承重墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件有否拆改。美觀完好；上下水通暢；無(wú)滲漏。消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程。B、制定《房屋年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案》（見(jiàn)下圖），并抓好落實(shí)序 號(hào)項(xiàng)目維修類別定期維修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。（參照建設(shè)部和國(guó)家頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。第三階段:物業(yè)竣工驗(yàn)收階段管理公司在對(duì)物業(yè)狀況充分了解的基礎(chǔ)上，通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，制定相應(yīng)的處理方案，真正做到有備無(wú)患，防范于未然。從日后管理的角度, 分析建造材料及安裝方法等。③行政管理：實(shí)行各部門每月制訂詳細(xì)的工作計(jì)劃及工作報(bào)告制度，形成定期的管理層及部門會(huì)議制度，講評(píng)工作并具體落實(shí)，聽(tīng)取匯報(bào)，分析存在的問(wèn)題，提出解決的辦法。19維修服務(wù)回訪率95%以上100%對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行回訪，征詢業(yè)戶意見(jiàn)，對(duì)業(yè)戶不滿意的問(wèn)題進(jìn)行整改。第二章 管理目標(biāo)和管理方式“萬(wàn)祥小區(qū)入伙時(shí)，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手冊(cè)》，同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到社區(qū)定點(diǎn)服務(wù)，建議小高層的業(yè)主配置滅火器；c、培訓(xùn)演練：實(shí)施全方位消防管理，定期檢查消防設(shè)施，保持良好運(yùn)作。濱海新城” D、F、G三個(gè)地塊設(shè)置首層架空車庫(kù)，駛?cè)胄^(qū)的車輛直接進(jìn)入車庫(kù)，對(duì)組團(tuán)環(huán)境無(wú)影響；A地塊低層住宅部分全部為戶內(nèi)停車；B、H地塊設(shè)置地下停車庫(kù)。根據(jù)店面多的情況，加強(qiáng)商業(yè)氛圍的營(yíng)造及物流、客流的管理，確保小區(qū)“動(dòng)、靜”有序，創(chuàng)造住戶與商鋪雙贏的局面。濱海新城”既有一般高層住宅區(qū)的共性，又有其自身的特殊性。 項(xiàng)目的管理特點(diǎn)及難點(diǎn)分析我們認(rèn)為，每個(gè)項(xiàng)目都有它獨(dú)特的規(guī)劃特點(diǎn)，因此，從“萬(wàn)祥濱海新城” 漂亮的別墅、花園洋房，濱海的地理優(yōu)勢(shì)，合理的容積率、匠心獨(dú)具的戶型設(shè)計(jì)以及無(wú)遮擋的山林景觀，孕育著不可估量的升值潛力。濱海新城”占地面積約233278㎡，㎡（不含C地塊）。濱海新城”的物業(yè)管理樓盤中取得了很好的成績(jī)，經(jīng)過(guò)不斷的調(diào)整合完善，其管理運(yùn)作已基本成熟，且逐步體現(xiàn)出良好的效益。因此，我們堅(jiān)信，“貼心管家式”的物業(yè)管理服務(wù)將會(huì)使“萬(wàn)祥小區(qū)共有4360戶人家，人性化的設(shè)計(jì)使得家家戶戶自然融入山水景觀，無(wú)限延伸視野空間?！叭f(wàn)祥濱海新城”主要是大戶型業(yè)主，其對(duì)服務(wù)內(nèi)容、品質(zhì)要求較高，因此，如何在日常管理服務(wù)中，針對(duì)這些客戶群體，提供高品質(zhì)、貼心周到的服務(wù)內(nèi)容是本項(xiàng)目的管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之一； “萬(wàn)祥a. 小區(qū)設(shè)立客戶服務(wù)中心：住戶只需要撥打客戶服務(wù)中心24小時(shí)熱線電話或管家（客戶服務(wù)助理）的聯(lián)系電話即可解決涉及物業(yè)管理服務(wù)的一切瑣事或獲取相關(guān)的信息。我司擬采取以下措施：●積極配合商店開(kāi)業(yè)的后勤保障工作：水、電等機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，治安、消防安全的維護(hù)，按照法律法規(guī)以及管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商店的裝修進(jìn)行監(jiān)控，做到不破壞房屋結(jié)構(gòu)，不影響建筑安全，不出現(xiàn)違法經(jīng)營(yíng)餐飲活動(dòng)的違章現(xiàn)象等。如此規(guī)范車輛的進(jìn)出與停放，保證車輛“行其道，停其位”，確保業(yè)戶的固定車位不被占用，按指定位置停放，引導(dǎo)車輛按規(guī)范行駛，同時(shí)，有效地確保了中庭花園的完整性。在入住期間，我們將通過(guò)設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡(jiǎn)明指示標(biāo)識(shí)等辦法，著重解決違