【正文】 　?。?）在可以控制的范圍內(nèi)，改變對(duì)國(guó)土局的土地有償使用權(quán)出讓金的支付方式為按實(shí)際用地進(jìn)度支付?！　”卷?xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)過(guò)多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計(jì)方案基本上利用了項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。9．5．2物業(yè)銷售測(cè)價(jià)較為保守　　本報(bào)告所進(jìn)行的物業(yè)市場(chǎng)測(cè)價(jià)，是基于對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域住宅類樓盤(pán)的詳細(xì)調(diào)查以及結(jié)合了X市同類型樓盤(pán)的市場(chǎng)實(shí)際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。當(dāng)后期開(kāi)發(fā)期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開(kāi)發(fā)在財(cái)務(wù)效益分析的角度上看是可行的。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，本項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)效益在收支平衡的基礎(chǔ)上有一定的盈余，基本達(dá)到了用較少的資金（貸款額）來(lái)啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)建設(shè)的目的，在財(cái)務(wù)分析的角度上看是可行的。9．2．1．6首期第一階段開(kāi)發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開(kāi)發(fā)投資的原則　　首期第一階段開(kāi)發(fā)的主要作用在于啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價(jià)銷售的策略?！　　　　。ヒ罁?jù)目前的實(shí)際情況，我們?cè)O(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫(xiě)字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。8．8供水增容費(fèi)5．地面做法外墻磚或高級(jí)涂料。◆**廣場(chǎng)為X居民提供超前的生活空間和居住理想。社區(qū)服務(wù)相對(duì)薄弱。文化和人文環(huán)境對(duì)一個(gè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過(guò)樓盤(pán)的廣告炒作。4）優(yōu)勢(shì)：在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤(pán)。碧水灣均價(jià)為2300元／m2在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。X市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入良性化競(jìng)爭(zhēng)壯況，各開(kāi)發(fā)商為爭(zhēng)奪更大的市場(chǎng)份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場(chǎng)上進(jìn)行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅超過(guò)三十萬(wàn)平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會(huì)趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個(gè)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。但總量過(guò)剩并不代表適銷對(duì)路的房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過(guò)剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)失當(dāng)、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。3．4．43．4．3◆市場(chǎng)面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢(shì)，居民購(gòu)房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)。2003年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約700億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為15％、57％、28％，根據(jù)“配第克拉克定律”，X市的社會(huì)發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達(dá)的工業(yè)化階段，全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的21個(gè)市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全省（省內(nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進(jìn)水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）、在全省屬中上等水平。基本描述2．3．2項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過(guò)系統(tǒng)的研究，可依據(jù)X房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際的開(kāi)發(fā)成本，以作為后期市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。4．營(yíng)業(yè)稅：2000萬(wàn)元；本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)：]項(xiàng)目概括2．1研究基礎(chǔ)在此期間，%，%，%，%，%，%?！繇?xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)則主要來(lái)源于X市國(guó)土房管局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與X市建設(shè)委員會(huì)公布的X市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對(duì)比。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里?？v觀X市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開(kāi)發(fā)后到1988年，第二個(gè)階段是1989—1993年，第三個(gè)階段是1994年到現(xiàn)在。從1989年到1993年，%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，%，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。如果從更大范圍來(lái)看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。正在建設(shè)中的中海殼牌南海石化項(xiàng)目將給X市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺(tái)強(qiáng)有力的發(fā)動(dòng)機(jī)，推動(dòng)X工業(yè)化進(jìn)程，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，使X成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變X在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動(dòng)珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。用地位置：X市江北27號(hào)小區(qū)園林占地：18500平方米“****廣場(chǎng)”位于X市江北27號(hào)小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通X火車站，交通十分便利，項(xiàng)目所處地區(qū)是X市走向二十一世紀(jì)，形成大X城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是X近年城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)，是江北新城的核心地帶。2．3．4交通組織2．3．6建筑造型區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂(lè)中心。**廣場(chǎng)主要面對(duì)X市區(qū)居民，X市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元。3．4．2二00二年，,，二00三年。加之國(guó)家加快房改進(jìn)程，取消了實(shí)物分房，開(kāi)始實(shí)行貨幣分房，商品房的消費(fèi)日益成為千家萬(wàn)戶的的大宗消費(fèi)。會(huì)所1）6．2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)這類項(xiàng)目在X的具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)號(hào)召力，推出市場(chǎng)后必將受到眾多買(mǎi)家的支持與歡迎，市場(chǎng)前景廣闊。本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財(cái)氣。本項(xiàng)目與同類住宅小區(qū)相比，將走因**廣場(chǎng)分為各個(gè)小區(qū)組團(tuán)開(kāi)發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時(shí)間，因而客觀上造成社區(qū)服務(wù)的薄弱?！魧?duì)居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活在同類小區(qū)的銷售中，市場(chǎng)銷售價(jià)一般為均價(jià)2800元／平方米。對(duì)住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士?！舴?和4者為8．3土地成本8．11投資利息財(cái)務(wù)效益估算9．1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景　　本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢(shì)，有機(jī)會(huì)成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點(diǎn)地區(qū)。9．2．1．4進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及費(fèi)用　　　　?。?）預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)獲得的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，包括繳納各類土地成本和支付有關(guān)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。2．16002．8也就是說(shuō)，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開(kāi)發(fā)成敗的一個(gè)較敏感的因素。綜合本項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)測(cè)價(jià)定價(jià)等因素進(jìn)行分析，第一階段開(kāi)發(fā)以推廣價(jià)銷售之住宅物業(yè)銷售率達(dá)到60％以上。另外，在進(jìn)行本次財(cái)務(wù)效益的計(jì)算過(guò)程中，所建立的計(jì)算模式的設(shè)定之中已經(jīng)考慮到樓花預(yù)售款用于開(kāi)發(fā)投資的情形?！　”敬慰尚行匝芯繉?duì)首期開(kāi)發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的指標(biāo)上看，基本達(dá)到了以盡量少的資金啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)的目的?！　。?）加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)開(kāi)發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)跟蹤控制；　?。?）基于自身?xiàng)l件，加強(qiáng)物業(yè)銷售策劃人員的組成，以市場(chǎng)為先，盡早介入進(jìn)行本物業(yè)的前期銷售及策劃、推廣工作，充分利用售樓收入進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。　　作為一個(gè)大型的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，跨期較長(zhǎng)、工程龐大，需要面臨的市場(chǎng)、交通規(guī)劃等外部條件復(fù)雜，加上各階段滾動(dòng)開(kāi)發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時(shí)，亦要保持整個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)理念的延續(xù)性。但對(duì)后期開(kāi)發(fā)的分析主要是考慮到外部市場(chǎng)環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對(duì)其造成的影響項(xiàng)目?jī)?nèi)在盈利能力的預(yù)測(cè)。結(jié)論及建議　　本次**廣場(chǎng)進(jìn)行的初步投資可行性研究工作，是在項(xiàng)目周邊進(jìn)行了大量的市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)之上，通過(guò)對(duì)小區(qū)規(guī)劃方案、開(kāi)發(fā)成本估算、資金籌措和運(yùn)作方式以及財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性作出評(píng)價(jià)。設(shè)定本項(xiàng)目總投資之中通過(guò)銀行貸款部分才需要計(jì)算利息，貸款本金計(jì)息至年底?！　。?）后期開(kāi)發(fā)的資本收益率計(jì)算公式如下：500　　從靜態(tài)的角度看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯。其他費(fèi)用　　營(yíng)業(yè)稅土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)在本次可行性研究中，暫不對(duì)這部分項(xiàng)目投資進(jìn)行回收，不作為項(xiàng)目收益一部分計(jì)入總收益里面。本項(xiàng)目銷售稅費(fèi)一覽表M2）　　　　商業(yè)住宅：20262萬(wàn)元（2200元／M292100四周有市公安局、國(guó)家安全局，X市行政中心，X市文化體育中心等，是X新城區(qū)的核心地帶，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。根據(jù)X市城市總體規(guī)劃，未來(lái)十年X市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過(guò)渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會(huì)波及社會(huì)大的經(jīng)貿(mào)體系。本項(xiàng)目的投資利息為2000萬(wàn)元，單方成本為80元／平方米。本項(xiàng)目土地成本的總額為4000萬(wàn)元。低臺(tái)凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。初步成本分析◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)項(xiàng)目劣勢(shì)（1）項(xiàng)目概括3）5．2．1X市商品房發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)：如圖2所示?！羰袇^(qū)人口約92萬(wàn)，28萬(wàn)個(gè)家庭?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬(wàn)m2，居住人口427萬(wàn)，綠化系統(tǒng)規(guī)劃公共設(shè)施配置平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。從西側(cè)通過(guò)小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級(jí)公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過(guò)，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。二是專家研討會(huì)。總用地面積：用地現(xiàn)狀：已開(kāi)發(fā)40%2．1．1可行性研究分析的基本依據(jù)初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬(wàn)噸乙烯，進(jìn)而衍生出230多萬(wàn)噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達(dá)17億美元，對(duì)下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為1:50。20多年來(lái)，X市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。X市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)?？偼顿Y測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完全由X市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過(guò)歸納和整理，其計(jì)算模式按照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是：◆X市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。X市區(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，X市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。根據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，%%，%%，%%，%%。落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項(xiàng)目，首期投資43億美元，是國(guó)內(nèi)目前最大的