【正文】 物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 08. 03. 26 Page 20 物業(yè)管理的幾個法律責任問題 ★ 物業(yè)公司對業(yè)主人身權(quán) /財產(chǎn)權(quán)責任 對 策： 準確理解法規(guī)的含義： （ 1）物業(yè)公司承擔責任的依據(jù)：物業(yè)合同。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 08. 03. 26 Page 11 物業(yè)管理的基本概念 ☆ 業(yè)主大會的權(quán)利 業(yè)主大會對如下事項有決定權(quán)： (一 )制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； (二 )制定和修改管理規(guī)約； (三 )選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； (四 )選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)； (五 )籌集和使用專項維修資金； (六 )改建、重建建筑物及其附屬設施； (七 )有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。隨著萬科房地產(chǎn)在全國各主要城市的迅速發(fā)展，集團又先后在天津、北京、上海、鞍山、沈陽、大連、成都、武漢、長春、南昌、南京、廣州、佛山、中山、東莞、惠州等 16個城市成立了專業(yè)的物業(yè)管理公司，目前管理項目 159多個，管理面積近 2600萬平方米，管理類型包括高層大廈、多層住宅、別墅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、學校及政府公共物業(yè)等。 1993年 6月 28日深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立，這是深圳乃至中國第一個物業(yè)管理行業(yè)組織； 1994年 6月 18日，第一部地方性物業(yè)管理法規(guī) 《 深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例 》 （其中業(yè)主委員會的規(guī)定源自陳之平在天景的經(jīng)歷）頒布； 20xx年 9月 1日，第一部全國性物業(yè)管理法規(guī) 《 物業(yè)管理條例 》 實施。 業(yè)主大會： 《 物業(yè)管理條例 》 第八條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的代表者與維護者。 物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 業(yè)主委員會督促限期繳納物業(yè)費，不是提起訴訟（仲裁）的必經(jīng)程序；對于欠費的業(yè)主可以采取法律手段進行催收。 第十六條 裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議。 如： 24小時巡邏與 24小時定時巡邏。 程序： 《 關(guān)于指導物業(yè)管理首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立工作有關(guān)問題的通知 》 成立首次業(yè)主大會籌備組 制訂和通過 《 業(yè)主大會議事規(guī)則 》 、 《 業(yè)主公約 》 召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 08. 03. 26 Page 14 物業(yè)管理的基本概念 ★ 物業(yè)服務合同 物業(yè)服務合同是物業(yè)公司進行物業(yè)服務活動的最根本依據(jù)！ 依法簽訂 合同，是主要權(quán)利及義務的根基。 20xx年 12月 12日，萬科物業(yè)率先在全國各地將其屬下的物業(yè)管理處全部更名為 物業(yè)服務中心。一位名叫奧克維婭 希爾的女士迫不得已為她名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人們紛紛效仿。 二級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可以承接 30萬平方米以下的住宅項目和 8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。 簽約時間 預售許可證取得時間 繳交標準 20xx年 7月 31日前 —— 普通住宅 40元 /平米 商業(yè) 50元 /平米 20xx年 8月 1日后 20xx年 2月 1日前 普通住宅 40元 /平米 商業(yè) 50元 /平米 20xx年 2月 1日后 高層（帶電梯）、獨立非住宅 105元 /平米 多層（無電梯）住宅（含別墅） 77元 /平米