【正文】 ? 大型知名商業(yè)連鎖機構(gòu) 該類機構(gòu)以國內(nèi)外知名商業(yè)品牌商場為主，一般要求面積達(dá) 5000m2（建筑面積）以上，有其特定的消費群體，有廣泛的品牌知名度，有較高的商業(yè)信譽和超強的吸引力，能提升整個商業(yè)街整體定位，帶動人氣，增強業(yè)主和經(jīng)營戶的投資信心。 （ 2）租金價位定價原則 A、租金基準(zhǔn)定 價，應(yīng)全面權(quán)衡經(jīng)營戶和開發(fā)商的投資成本，目前，參照市場上按投資回報 7 ~8%左右的價位，業(yè)主和經(jīng)營戶基本能接受，因此，第五、六區(qū)租金定價月基價應(yīng)為：售價 8%247。 對于 2020年 10月 30 日后 11月 30 日以前購鋪的客戶在簽定購鋪正式合同后 10日內(nèi)與開發(fā)商指定的公司分別簽定自營協(xié)議、自行招租協(xié)議或委托租賃協(xié)議的， 第一年后返物管費 40%。所以，較高檔的品牌進(jìn)駐長沙的地下商業(yè)街的可行性不是很大?；蛘邔脮r制定相關(guān)的廣告宣傳活動，如大學(xué)生免費創(chuàng)業(yè) 90天、自營業(yè)主經(jīng)營比賽等活動，由開發(fā)商免費提供開業(yè)時適量未租出商鋪，保證開業(yè)率達(dá) 90％以上。 在招商過程中確保按既定的功能分區(qū)進(jìn)行招商，以保障整個商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營井然有序。 在項目現(xiàn)場附近租賃一套寫字樓或公寓作為招商辦公室，并同時在營銷中心內(nèi)設(shè)立招商咨詢點，雙邊配合進(jìn)行。 規(guī)避方法：開發(fā)商適當(dāng)?shù)慕o予一定租金補貼。也是為了保障經(jīng)營戶的利益，從而確保商家的穩(wěn)定性和市場的長期穩(wěn)步發(fā)展的前景。 鑒于此種方案的缺點，我們建議采取以下措施，鼓勵客戶快速與公司簽定相關(guān)協(xié)議： 對于 2020年 10月 30 日前購鋪的客戶在 2020年 11 月 15 日前與開發(fā)商指定的公司分別簽定自營意向書、自行招租意向書或委托租賃協(xié)議的，第一年 后返物管費 40%。 B、引進(jìn)的項目必須考慮到商業(yè)街周邊企事業(yè)單位、居民區(qū)、學(xué)校等群體的購物習(xí)慣和消費需求，能培育穩(wěn)定的消費群體，有非常明確的針對性。 來商業(yè)街購物后需其他消費的顧客。 注：因 4 區(qū)是先售后租，建議整個 4區(qū)按售價年回報的 8％進(jìn)行 “帶租約銷售 ”，不允許自營，已簽商鋪買賣合同的業(yè)主要求自營的業(yè)主，有開發(fā)商同意后幫其換至 3區(qū)，然后由開發(fā)商指定專業(yè)招商機構(gòu)統(tǒng)一招商大型商業(yè)項目。 ②如引進(jìn)的項目，只有一般知名度或影響力，對整個商業(yè) 街的幫助不大，則可以按租金基準(zhǔn)定價作為參考定價。 11 月 30 日后購買商鋪的業(yè)主，無條件選擇委托租賃。 2）、 56區(qū)由于目前沒有銷售出去，不存在產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，招商難度相對較小，建議主要吸引大客戶進(jìn)駐，一方面可以加快招商速度，另一方面可以吸引廣大中小租賃戶進(jìn)駐。從 11 月初開始計算，到明年 4月底，僅僅剩下個 6 個月的時 間，之間還有春節(jié)將延誤一個月時間，加上招商組織必須進(jìn)一步擴(kuò)大，具體方案的確定，人員的招聘或磨合，招商廣告的策劃等等，至少將需要 1520 天時間。 根據(jù)我司對項目周邊商鋪租賃價格的調(diào)查分析和商業(yè)行業(yè)基準(zhǔn)收益率，我司測算保證業(yè)主第一年的投資回報達(dá)到 8%以上問題不大，較高的投資回報對增強投資者信心和保障商業(yè)街的永續(xù)經(jīng)營至關(guān)重要。具體工作分配如下： 經(jīng)理（）：負(fù)責(zé)統(tǒng)管全局，制定招商方案和進(jìn)度，安排招商人員的日常工作。 規(guī)避方法：盡快確定整體招商執(zhí)行方案，引入專業(yè)的招商機構(gòu)開始工作，并組織專門的部門監(jiān)督管理。 針對以上種種情況分析，如果要保證 2020 年 5月商業(yè)街整體 90%以上開業(yè)，且功能分區(qū)不混亂，經(jīng)營類別的包括購物、休閑、娛樂、餐飲等要素，建議目前啟動招商時，采取以下辦法： 在目前銷售的 14區(qū)中 13區(qū)招租散戶； 46 區(qū)統(tǒng)一招租大型商業(yè)項目（目前銷售的只有 4區(qū)） 13 區(qū)招商方案 一、 功能定位及招商對象 功能定位： 因東塘周邊的商業(yè)企業(yè)中：友誼商 城裝修后經(jīng)營定位為中高檔，東塘百貨經(jīng)營定位為高檔，旁的交易大樓、瀟湘服飾廣場經(jīng)營定位均是低檔，考慮到差異化經(jīng)營，商業(yè)街經(jīng)營定位應(yīng)該是中檔偏低。 11 月底以前購買商鋪選擇委托租賃的業(yè)主在 12月 10 日前可選擇由開發(fā)商指定的公司委托租賃，交納保證金，并簽定委托租賃協(xié)議。 委托租賃具體操作流程。 目標(biāo)顧客： 東塘商圈講究生活品質(zhì)和品位的消費人士。 業(yè)主： 如須委托長沙市房地產(chǎn)顧問有限公司代為租賃，須支付委托租賃商鋪一個月的租金給長沙市房地產(chǎn)顧問有限公司作為傭金，同時交納 100/宗的