【正文】 面積： 300 平方米 功能：提供高檔西式餐飲。 健身 位置： 1/14 軸 —— 1/15 軸、 1/F 軸 —— 1/B 軸圍合區(qū)域。他們的需求特點(diǎn)是更樂于在固定的、相對不事張揚(yáng)、穩(wěn)定的圈子內(nèi)進(jìn)行商務(wù)、社交和休閑活動；由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，他們對于消費(fèi)環(huán)境具有相當(dāng)高品質(zhì)的要求，以彰顯其社會地位和實(shí)力、品位，但又不希望過于引人注目；消費(fèi)能力極強(qiáng)，對于形象、品 質(zhì)、舒適度和個(gè)性化的需求大于對價(jià)格的關(guān)注。 ? 本項(xiàng)目作為高檔次的商務(wù)綜合建筑體，設(shè)立高端的商務(wù)俱樂部對于總體價(jià)值的提升有促進(jìn)作用，首先它服務(wù)的客戶是商務(wù)客戶，與項(xiàng)目的總體定位不沖突。 地下一層主要功能為各類設(shè)備機(jī)房和汽車庫、自行車庫，由于受機(jī)房布置和結(jié)構(gòu)的局 限，有些位置的車位布置面積相對較為寬松；利用這些寬松的位置，減少個(gè)別車位，布置員工餐廳以滿足寫字樓基本必須配套，我行認(rèn)為是合理的選擇。內(nèi)部設(shè)有走道，相對獨(dú)立，臨近大堂，處于較為重要和明顯的位置，有利于提升會議室的檔次，便于吸引高檔次的、大型的會議，對于提升寫字樓的品質(zhì)具有一定作用。 2 定位依據(jù) ? 作為水晶島辦公樓 的長期使用者，依托高新區(qū)二期產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍，公司的需求特點(diǎn)集中在商務(wù)相關(guān)需求，注重形象，同時(shí)也注重實(shí)用，并要求高效快捷、具有一定個(gè)性化和相當(dāng)?shù)臋n次、品質(zhì)。根據(jù)我們對寫字樓客戶的調(diào)查，在物業(yè)取得方式上，由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對穩(wěn)定，因此其偏重于選擇購買的方式，有 55％的公司本部和63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購買。雖然本項(xiàng)目沒有設(shè)施樓宇中央空調(diào)，但如果提供分戶式中央空調(diào)也可以達(dá)到同樣的效果。 面積 ： 60 平方米 功能 ：圖書、 期刊、雜志、報(bào)紙閱覽。 位置 ：位于 1214 軸 、 C1D1 軸圍合的范圍內(nèi)。 目標(biāo)客戶 ：資型公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。 位置： CF 軸、 14 軸圍合的空間。 保健中心19%中餐廳18%西餐廳2%咖啡廳或茶社8%干洗店14%健身娛樂9%便利店18%美容美發(fā)12% ? 休息廳和咖啡廳主要為投資型服務(wù)公寓服務(wù)，屬于其內(nèi)部配套。根據(jù)空間現(xiàn)狀，保留其在原有的位置和規(guī)模，主要服務(wù)公寓式酒店，并可 兼顧投資型服務(wù)公寓客戶的菜單式選擇服務(wù)要求。 面積： 150 平方米 功能：包含咖啡廳、茶吧（位于原前臺內(nèi)）、單間茶室（位于原辦公室內(nèi)）。 定位依據(jù) 公寓式酒店的主要客戶類型為短期停留的、商務(wù)目的的散客。公寓樓經(jīng)過豎向分割，這些已售戶型一部分位于公寓式酒店內(nèi)，另一部分位于投資型服務(wù)公寓內(nèi)。 ? 同時(shí)公寓式酒店必須的服務(wù)電梯（及消防電梯）位于西部，便于使用。 從經(jīng)營角度，由于下部 35 層有 38 套已售戶型承諾 5 年返租，將公寓式酒店設(shè)在低層，正好將這些承諾客戶納入酒店式管理，可以通過補(bǔ)充協(xié)議將此部分房間納入公寓式酒店客房，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營管理，所得收益統(tǒng)一返還小業(yè)主，有利于貴公司實(shí)踐承諾。而且投資型服務(wù)公寓的用家多為 長期用戶，與酒店以短期商務(wù)客人為主也并不矛盾，在檔次上雖然與酒店相比有一定差距，但也是高品質(zhì)的。 2. 商住公寓 ? 隨著高新區(qū)的發(fā)展，各類公司越來越聚集，成長型企業(yè)和小公司對 商住公寓有需求。 ? 對項(xiàng)目整體品質(zhì)有提升作用，保證項(xiàng)目總體價(jià)值和高回報(bào)。 ? 西高新高檔酒店缺乏，使得經(jīng)營收入有保證，在扣除承諾的返租或按揭款以及經(jīng)營成本后，可能不僅回收了全部成本，而且可以獲得額外的經(jīng)營利潤。 從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，產(chǎn)權(quán)式酒店的成功要素中有幾個(gè)必要的因素： ? 有龐大的客戶群 ? 位于自然景觀、娛樂休閑資源優(yōu)越的旅游度假區(qū) ? 專業(yè)的管理公司和網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營 對于本項(xiàng)目而言，開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店不是理想的方案，存在以下制約問 題： ? 產(chǎn)權(quán)式酒店的土地使用權(quán)限是 40 年，也需要進(jìn)行星級的評定才能保證品質(zhì)，吸引投資者，因此需要加大前期的成本投入。 下面我們對三種酒店類型在本項(xiàng)目中的適應(yīng)性進(jìn)行分析，選擇較為適合本項(xiàng)目 的酒店功能類型。因此，我們首先對酒店功能的必要性和具體產(chǎn)品模式進(jìn)行確定，在據(jù)此考慮其他功能的設(shè)置。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走勢，明確了項(xiàng)目所面臨的市場壓力和機(jī)遇。因此，在項(xiàng)目定位細(xì)化調(diào)整階段，核心的問題是公寓的定位問題。此外，開發(fā)酒店產(chǎn)品也是貴司引領(lǐng)市場的重要舉措，是涉足新的市場領(lǐng)域的重要步驟。 產(chǎn)權(quán)式酒店一般位于自然景色優(yōu)美的旅游度假區(qū)，滿足投資者休閑度假和獲取投資收益的雙重需求。對投資者而言，用較少的投資獲得了高品質(zhì)的物業(yè)，而且物業(yè)保值增值的能力比較強(qiáng)，通常還可以得到一定期限的免費(fèi)使用權(quán)，因此有較強(qiáng)的吸引力。 通過以上三種酒店類型的分析，可以看出，酒店式公寓是較為適合的類型。 ? 但純公寓的客戶對戶型的需求相對比較大，戶型選擇上以 2－ 3 室為主，而本項(xiàng)目公寓以一居為主，在戶型上難以滿足純公寓用戶的需要。由于采取酒店式經(jīng)營管理，物業(yè)管理費(fèi)會比較高，對于自用客戶不劃算，會將自用客戶或先期自用后期考慮投資的客戶排除在目標(biāo)客戶之外，會加大項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。 不同的上下組合方式，在不考慮電梯和大堂使用的前提下，區(qū)別如下： 上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓 將公寓式酒店設(shè)在大樓的高樓層或低樓層，本身并無本質(zhì)性的差別 ；公寓式酒店位于高層部分，酒店客房將擁有較好的視野和采光、景觀等。投資性公寓客戶對于居住環(huán)境要求相對較高，對于木塔寨變電站的存在會較為關(guān)注，不利于投資性公寓的銷售和出租。 分?jǐn)偯娣e需要重新計(jì)算 由于公寓式酒店和投資性公寓均以出售為主，而由于豎向分割，公共部分可分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)倢ο笈c原整棟公寓樓統(tǒng)一分?jǐn)偟那闆r有所不同，需要重新進(jìn)行銷售面積的計(jì)算，重新核算每戶的銷售面積。 故公寓樓 12 層商業(yè)配套的定位，需以公寓樓的定位為依據(jù)，以項(xiàng)目綜合建筑體的整體定位為前提，緊密聯(lián)系兩類公寓針對的目標(biāo)客戶的特點(diǎn)和差別，并結(jié)合綜合考慮，對各類業(yè)態(tài)的主要服務(wù)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分，并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、位置等。 位置： 13 軸、 KL 軸圍合的空間 面積：約 50 平方米 功能： 收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、票務(wù)服務(wù)、英文翻譯、秘書服務(wù)等。 面積： 80 平方米 功能：美容、美發(fā)、簡易按摩保健。 定位內(nèi)容 根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結(jié)合項(xiàng)目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進(jìn)度情況，同時(shí)考慮對于公寓式酒店配套的補(bǔ)充和兼顧，投資型服務(wù)公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。休息廳的設(shè)置是有力提升公寓品質(zhì)的另一個(gè)重要因素。而原銀行營業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。 面積 ： 60 平方米 功能 ：桑拿、淋浴、更衣 目標(biāo)客戶 ：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。 ? 圖書閱覽 針對目標(biāo)客戶的文化層次和受教育程度較高的特點(diǎn)，選擇相對安靜的空間作為讀書閱覽的場所。本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細(xì)微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，以保證項(xiàng)目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其 需要77%不需要7%無所謂16% 它客戶和酒店帶來的不利影響。其中 45 層預(yù)留大開間，不分割，目標(biāo)客戶是國內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司，為其預(yù)留個(gè)性化裝修的空間。寫字樓商業(yè)配套的主要使用者是自用和租用的長住公司內(nèi)的公司及員工。 目標(biāo)客戶；寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個(gè)人；公寓樓客戶。 面積： 180 平方米 功能：高檔酒吧，寫字樓商務(wù)洽談及放松休閑場所。普通的商務(wù)設(shè)施很難滿足其需求，高檔商務(wù)俱樂部是比較理想的產(chǎn)品。 滿足城市高端人群的需求和偏好，是水晶石的 定位原則。 考慮到本項(xiàng)目目前施工的進(jìn)度，水晶石地基已經(jīng)作完，加設(shè)游泳池困難較大；但考慮為保持整個(gè)水晶石能夠成為較為地道和標(biāo)準(zhǔn)的高檔俱樂部，具備輻射整個(gè)西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應(yīng)當(dāng)加設(shè)游泳池。 ? 多功能的宴會廳 /高檔西餐廳 高檔西餐廳是俱樂部主要的空間之一，需要較為寬大的空間，作為多功能的宴會廳和高檔西餐廳的復(fù)合功能空間，具有西餐廳、高檔宴會廳、報(bào)告廳、大型財(cái)富聚會、高檔晚宴的多重功能。結(jié)合水晶石的平面特點(diǎn)，考慮咖啡廳屬于較為輕松、休閑、開放性的場所，建議設(shè)在靠近大堂位置；其高品質(zhì)的裝修也是對水晶石整體品質(zhì)的有力支撐。 面積： 210 功能： VIP 臺球室 5 間 氧吧 位置： 1/15 軸 —— 1/16 軸、 1C 軸 —— 1F 軸圍合區(qū)域。 水晶石將 為會員及其家人提供專屬的高檔商務(wù)、會議、交流、休閑、健身、娛樂、餐飲等富有特色的空間和高品質(zhì)的服務(wù)。最主要的是一旦項(xiàng)目的總體品質(zhì)得到認(rèn)可，他們將成為項(xiàng)目的義務(wù)宣傳員，在其交際范圍內(nèi)，最有效的將項(xiàng)目信息傳達(dá)給目標(biāo)客戶，對擴(kuò)大項(xiàng)目 知名度，促進(jìn)銷售有利。 目標(biāo)客戶；寫字樓的員工為主。 位置： 2226 軸、 BG 軸圍合空間，及 1719 軸、 EG 軸的原辦公室； 面積：約 1100 平方米 功能： 會議、報(bào)告、產(chǎn)品發(fā)布等。 ? 他們的需求內(nèi)容包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休閑等。由于不同公司的策略不同，為能夠成功吸引此類客戶入住，應(yīng)當(dāng)采取靈活的方式，以適應(yīng)不同性質(zhì)公司獲取寫字樓的不同習(xí)慣。 被調(diào)查企業(yè)的行業(yè)分布圖 公司性質(zhì) 咨詢服務(wù)28%信息郵電19%商貿(mào)餐飲7%建筑房地產(chǎn)17%其他13%交通運(yùn)輸3%制造8%金融5% 本市公司占 45％，本省其它地區(qū)公司占 26％，外地公司占 20％，港澳臺及國外公司各占 2％和 7％。西安屬于北方城市，露臺只能在部分季節(jié)可以利用。 ? 體操房 位置的考慮與器械健身相同，只是需要相對開闊的空間。 位置： 藥店位于 CA 軸、 12 軸圍合的空間；花店位于 CA 軸、 24軸圍合的空間。一層?xùn)|北角的門面房可以通過大堂經(jīng)過道直接到達(dá)，位置隱蔽而便利，是酒店內(nèi)高檔超市合適的位置；同時(shí)對外臨街（唐 延路），便于吸引人流對外服務(wù)。 一層 投資型服務(wù)公寓一層總面積約 1470 平方米，面積較為充足；門廳約240 平方米，賦予投資型服務(wù)公寓氣派、高檔的形象，是提升其品質(zhì)、吸引高端客戶的重要因素；一層有三個(gè)臨唐延路的門面房，具有極高的商業(yè)價(jià)值，適合布置對外營業(yè)的業(yè)態(tài)。 目標(biāo)客戶：公寓式酒店，兼顧投資型服務(wù)公寓的選擇服務(wù)?？紤]公寓式酒店的住客的需求，美容、餐飲、洗衣為基本配套，需求量和頻次都較大，故此三類功能設(shè)在二層；其余由于空間限制無法兼顧的功能如高檔餐飲、健身中心等考慮與投資型服務(wù)公寓和寫字樓共享，此處空間有限，僅設(shè)置基本配套。 定位內(nèi)容 公寓式酒店的配套定位包括一層和二層兩部分。 公寓式酒店與原 已售公寓之間的價(jià)格差 通過將原普通服務(wù)式公寓改為公寓式酒店，大幅度提升了公寓的銷售價(jià)格；而原服務(wù)式公寓的價(jià)格已經(jīng)被市場所接受和認(rèn)可；現(xiàn)通過改為公寓式酒店而使價(jià)格大幅上揚(yáng)，市場的接受和認(rèn)可是一個(gè)難題。 劣勢： ? 西部大堂的面積相對較小，空間相對局促，對于公寓式酒店而言，與公寓式酒店的形象和檔次不符，不夠氣派。 一旦采用橫向分割的方案，必然會造成從電梯廳到房間交通距離過長的問題，對于酒店客人而言，由于是短期居住，對此可能不會特別關(guān)注。 （三）水晶島公寓細(xì)化定位 1. 目標(biāo)客戶 目標(biāo)客戶 （ 1）公寓式酒店客戶群 酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客人。 3. 酒店式公寓 ? 根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，酒店式公寓大多是采取大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營的方式，其分銷渠道是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售渠道，與房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行合作。 酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客人。 但此種模式在市場及經(jīng)營方面也存在著一定風(fēng)險(xiǎn)： ? 投資者實(shí)質(zhì)上是用較高的首付款購買了 15 年后的可以繼續(xù)使用 55 年的公寓產(chǎn)品，是一種期貨投資。 ? 與本項(xiàng)目商務(wù)氛圍不協(xié)調(diào)。 對于本項(xiàng)目而言，設(shè)置純酒店的有利因素是： 次酒店，而對高檔酒店的需求在不斷增長； 體中的重要功能，有利于綜合建筑體不同功能的協(xié)調(diào)，促進(jìn)總體價(jià)值提升 。同時(shí)西高新經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)成為綜合性的城區(qū)，商務(wù)活動日趨頻繁。在上述分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場特點(diǎn)及未來發(fā)展走勢、綜合建筑體的規(guī)律、項(xiàng)目自身?xiàng)l件三 個(gè)方面提出了我們的定位建議。在項(xiàng)目總體定位于高檔商務(wù)綜合建筑體的前提下，寫字樓、商務(wù)俱樂部 —— 水晶石的定位方向已經(jīng)明確，而且是與總體定位吻合，提升項(xiàng)目總體價(jià)值的。在高新區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下，貴司為自己提出了新的要求和挑戰(zhàn)，涉足新的市場領(lǐng)域，開發(fā)西安市場還幾乎屬于空白的高檔次綜合性項(xiàng)目和酒店類產(chǎn)品，繼續(xù)保持對市場的引導(dǎo)，是企業(yè)發(fā)展的新的一步和重要的戰(zhàn)略。 通過以上分析，可以判斷，本項(xiàng)目