【正文】 2020年同時開始開發(fā)二期的 6地塊，但是由于目前 3地塊拆遷較慢，可適當推遲開發(fā)，同時爭取盡量多的時間培育 3地塊的酒店式公寓市場。 2）酒店式公寓的銷售盡量安排在住宅和商業(yè)部分之后，因為過高的單價會影響住宅部分的銷售提價，而且商業(yè)部分在形成熱銷的前 提下，對酒店式公寓的銷售會形成強烈的支撐作用，黃金地段 +繁華商業(yè)一般是酒店式公寓選址的首要條件。價格承受能力較強。另一方面，作為超市可以作為本項目購物、休閑、餐飲、娛樂的有益補充，提供真正“一站式”消費。通過引入國際知名品牌店以及國內(nèi)品牌店，可以有效的提高商業(yè)檔次，滿足泰州市高收入以及時尚群體的消費需求。對于本項目高層住宅設計將面臨的市場風險主要來源以下幾方面： ? 高物業(yè)管理費與低得房率的競爭劣勢 高層住宅無可 避免會降低得放率和提高物業(yè)管理和維護成本。 首先，在拆遷未完成、項目建設沒有正式啟動前，大型商家一般不會簽定正式協(xié)議，而意向性談判則不確定性因素較多，區(qū)域內(nèi) 越來越多的商業(yè)物業(yè)也使零售商或服務商有更多的選擇機會。相對于這兩個項目，本案在搶占市場先機方面已失去優(yōu)勢。另外項目規(guī)模較大、易于統(tǒng)一規(guī)劃、合理配套，形成自身風格，在后期銷售中樹立品牌形象。泰州的星級酒店比較少，目前四星和準四星酒店一共 2家，即泰州賓館和金錢豹國際大酒店，三星極酒店是花園假日、銀河賓館、原野大酒店。 在價格上，目前老城區(qū)的住宅單價一般為 2500~3500 元 /平米，總價在 30~70萬之間，如新世紀花園、榮星公寓、怡景花園、黃金家園等，新區(qū)的多層住宅一般在 2020~2500 元 /平米左右，如盛和 花園和西湖翠庭，其開盤均價都低于 2020元 /平米，但由于樓盤品質(zhì)優(yōu)良去化情況很好，在后期價格有明顯的上升，目前多層基本售磬了。能夠承受超過 140元 /平方米月租金的不到 13%。另一方面，沿街小吃生意紅火，尤其是財富廣場邊上的海陵路，人流如織，路邊上的小吃小販經(jīng)營狀況非常好。從泰州市目前的主要商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營狀況來看，泰州市第一百貨、文峰千家惠、時代超市、世紀聯(lián)華超市、太平洋電腦市場經(jīng)營狀況都不錯，而錦泰 購物廣場、濱河商貿(mào)城、泰州商城、泰山購物中心等經(jīng)營狀況堪憂，泰州商城經(jīng)營到現(xiàn)在約兩年時間，現(xiàn)在已經(jīng)關(guān)閉。蘇北商業(yè)廣場以經(jīng)營床上用品、窗簾布匹、日用百貨、辦公用品、服裝批發(fā)、鞋帽針織、箱包、電器等為主，總面積約 30000平方米。目前該區(qū)域經(jīng)營較為成功，一層沿街鋪面人流量比較大，經(jīng) 營效果較好，但二層經(jīng)營較差，還有不少空鋪面，人流量非常少。全市城鎮(zhèn)職工平均工資 13188元，增長 %。項目北面聚集了泰州商城、泰州第一百貨和錦泰購物廣場等眾多商業(yè)設施，是泰州市最為繁華的商業(yè)區(qū)；項目南面將建設貫通東城河和西城河的護城河；項目東面是在建的濱河綠地廣場。人均地區(qū)生產(chǎn) 總值 14014 元，增長 %。 （二） 五一路沿線區(qū)域 五一路沿線主要是海陵路和五一路的商業(yè)街以及在建的財富廣場后續(xù)部分。江洲廣場附近的海鳥家具市場經(jīng)營檔次較低，約2萬平方米。 2 0 0 2 2 0 0 4 年泰州市區(qū)居民生活消費支出 ( 元 )4000600080000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %市區(qū)居民生活消費支出5550 5743 6318消費支出增長 1 2 . 2 0 % 9 . 4 0 % 1 0 . 0 0 %2020 2020 2020 2 0 0 2 2 0 0 4 年泰州市農(nóng)民生活消費支出 ( 元 )2020250030000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %農(nóng)民生活消費支出 2603 2606 2924消費支出增長 1 1 . 0 0 % 0 . 7 0 % 1 2 . 2 0 %2020 2020 2020 從泰州市目前商業(yè)供給和需求狀況來看，商業(yè)供給增長較快。未來幾年內(nèi)，隨著居民生活水平的提高，精神消費將更為突出，具有精神消費功能的休閑娛樂業(yè)將迎來快速發(fā)展的黃金時期。而 10M2以下僅 10%。 從“泰州住宅市場價格變動表”中，不難看出，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，泰州的房價（這里主要是普通商品住宅價格）持續(xù)走高，我們沒有泰州整體價格的漲幅，但從上述個案分析后，泰州這兩年房價年均漲幅至少在 15%以上，不亞于上海、南京等熱點城市，只不過因為泰州起點低，所以絕對值并不高。結(jié)合泰州城市的實際情況， 參考大城市辦公樓客戶群的構(gòu)成，泰州將來辦公樓主要使用群體是： 1）泰州本地中小型商業(yè)貿(mào)易零售企業(yè)，以服裝、家電、五金、醫(yī)藥、電信為主，他們對辦公場所的要求是面積小，一般在 100~150平方米，帶有居住和會客的功能，交通便捷，離開經(jīng)營場所近； 2）泰州周遍及下屬城鎮(zhèn)的制造型企業(yè)在泰州設立辦事處和銷售中心，以及江蘇省內(nèi)企業(yè)駐泰州的辦事處，對辦公場所的要求是兼帶居住功能，面積合理租金便宜，位于市中心區(qū)域，出入方便； 3） 泰州本地服務類專業(yè)機構(gòu)，如會計師事物所、律師行、咨詢和廣告公司等，他們對辦公部分的要求是中央商務區(qū)、面積合理、物業(yè)和信息配置良好，交通便捷； 4）泰州和周遍投資客，比較看中市中心、面積合理總價不高，轉(zhuǎn)手方便兼帶居住和辦公兩重性質(zhì)的辦公樓。 環(huán)境景觀增加賣點 本項目被東城河、西城河三面環(huán)繞，是泰州城區(qū)內(nèi)主要景觀地帶，隨著沿河治理整頓，其景觀功能將會逐步得到體現(xiàn)，為本項目后期住宅部分入市加分。如能有效引導本地投資需求和吸引外地投資客戶將是本項目快速去化的關(guān)鍵。若長期持有對招商又是一個考驗，并且也不符合我們公司一貫的經(jīng)營策略。 另外，在城市建設重心南移、新城高速發(fā)展的情況下，老城區(qū)對外商業(yè)輻射力大大減弱。但從積聚人氣的角度出發(fā)，大賣場或者大型超市的作用無與倫比，由于本項目含有住宅和辦公部分，附近的鵬欣麗都住宅部分規(guī)模較大，屆時，周邊將有數(shù)萬居民和數(shù)萬流動人口，加上對外的輻射作 用，基本符合大賣場或大型超市的生存條件。 ? 三層由于較難出售，可以通過包租的方式引入幾家規(guī)模較大的娛樂、運動、休閑等?？刁w休閑區(qū)引入健身、瘦身、美容、室內(nèi)游泳、保齡球、臺球、乒乓球、溜冰等，娛樂區(qū)引入量販式 KTV、電玩游戲、電影廳、歌舞表演或戲曲表演等。 2）從調(diào)研來看，雖然泰州出現(xiàn)了躍層、復式、空中花園等建筑平面布局，但接受的程度也是有限的，因此還是以平面和頂樓復式為主 ，戶型配比、面積規(guī)劃和將來物業(yè)裝修的標準及物業(yè)管理費用應采用主流路線，因為是高層住宅，大房型要限定比例，否則過高的物業(yè)管理費用在銷售中會形成抗性。 招商管理 目標商戶群 √本地集團與企業(yè) √國際性及全國性連鎖店 √品牌店、專賣店、主題店 目標購 買人群 √本地集團與企業(yè) √國際性及全國性連鎖店 √品牌店、專賣店、主題店 √本地個體私營業(yè)主 √有投資意向的本地人、外地人 目標商戶確定原則 √購買優(yōu)先，如不愿購買則可考慮商鋪租賃； √先大戶、后小戶；先品牌商戶、后一般商戶的原則 目標商戶群的確定； 對商鋪鋪位進行規(guī)劃，制定合理的分割方案； 針對目標商群和客戶群進行項目推廣，擴大項目知名度，提升影響力； 雙方洽談，達成購買或租賃意向； 投資者到實地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議； 投資者按規(guī)定交納購房款 或交納租金和服務費； 對已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進銷售； 發(fā)展商對商場進行最后的裝修和設施配套，為投資者的進入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境； 在招商過程已經(jīng)基本結(jié)束時，選擇合適的開業(yè)時間，歡迎投資者進場經(jīng)營。出租面積合計 56,。 廣告區(qū)域 電視廣告：泰州、南京、揚州、蘇州、無錫、常州、南通等地 印刷品廣告：泰州、江蘇 廣告形式 印刷品：海報、樓書、招商手冊（或折頁）； 戶外廣告：布標、 T型旗、高速公路廣告牌； 影視廣告： 30秒促銷廣告配合專題新聞； 報紙廣告：硬廣告、軟文、新聞； 公關(guān)策略 政府公關(guān) 獲得免稅、免費等多項優(yōu)惠政策； 大戶公關(guān) 組織招商團和推介會，在全國進行大戶招商、銷售； 市場公關(guān) 定期在現(xiàn)場舉行各種文藝演出或社會活動，聚攏現(xiàn)場人氣。 ? 異地投資者 由于本項目規(guī)模較大，銷售時必然要拓展異地投資者，以盡快實現(xiàn)資金的回籠。通過引入國際二線品牌和國內(nèi)一、二線品牌，提供泰州市檔次最高、品種最齊全的服裝、鞋類、箱包服務。 5）娛樂業(yè) 娛樂業(yè)是泰州市最為缺乏的業(yè)態(tài)，盡管有歌舞廳、網(wǎng)吧等，但是檔次不高，服務欠缺。高層、中檔住宅的定位不能不說是個遺憾，對爭取高層次客戶群體也是一個阻礙。 另外，一些大型零售商通常會對商業(yè)物業(yè)設施有其特殊要求，如在項目前期策劃階段未進行準確功能定位就進行設計施工，則后期發(fā)現(xiàn)問題就可能牽涉到改造及額外資金投入，甚至可能陷入談判瓶頸。 項目風險提示 商鋪銷售風險 ? 主要商場經(jīng)營狀況差影響投資信心 隨 著 2020 年 — 2020 年泰州房地產(chǎn)市場開始上升，產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售如火如荼，僅市中心區(qū)域就有財富廣場、錦泰購物廣場、府前路商業(yè)街、泰山行宮商業(yè)步行街等多個大中型項目投入市場。小商戶難以維持、紛紛撤走，原有商業(yè)價值一落前丈。金通現(xiàn)代城已經(jīng)銷售完畢，由于體量適中，地段良好，起初定價也不高（ 4000左右，總價在 25~60萬），因此銷售情況非常理想。但是目前泰州尚沒有高層住宅，且由于物業(yè)管理費的提高，泰州市民的接受程度未必很理想。 心理承受總價30%21%27%16%6%2 0 萬以下 2 0 —3 0 萬 3150萬 51100萬 1 0 0 萬以上 調(diào)查顯示，對于商鋪總價， 30%的經(jīng)營者表示能夠承受 20 萬元以內(nèi)的商鋪， 78%的經(jīng)營者心理承受總價在 50萬元以下，能夠承受 50100萬元總價的占 16%，超過 100萬元的僅 6%。因此，具備購物、休閑、娛樂、餐飲 以及旅游觀光等多功能于一體的綜合性消費場所是泰州市商業(yè)的必然發(fā)展趨勢，而完善的經(jīng)營管理和經(jīng)營服務也是泰州市商業(yè)發(fā)展的必然要求。而從泰州市發(fā)展來看，泰州市區(qū)還是以海陵區(qū)所在的老城區(qū)為主，新城區(qū)以及所轄四個市與市區(qū)的聯(lián)系不夠密切，泰州市區(qū)的商業(yè)對周邊區(qū)域的輻射力不夠強，泰州市區(qū)商業(yè)項目所面對的消費群體主要是泰州市區(qū)居民。 以上各主要商業(yè)設施累計面積達到 39萬平方米，還不包括住宅底商以及規(guī)模較小的商業(yè)設施。這兩個項目目前銷售情況均不樂觀，招商難度較大。其中，市區(qū) ，增長 ?。項目已經(jīng)于去年年底開始銷售，目前購物中心底層部分已經(jīng)銷售 70%左右。項目北面的東進路貫通泰州東西，泰州市交通主干道之一的海陵路穿本地塊而過，可謂交通非常便捷。 目前泰州市商業(yè)分布主要在以下幾個區(qū)域： （一） 第一百貨周邊區(qū)域 沿東進路沿線，分布了金貿(mào)大廈、時代購物中心、太平洋電腦城、泰州市第一百貨、泰州商城、錦泰購物廣場、濱河商貿(mào)城、天孚銀樓珠寶世界等多個商業(yè)項目。太陽商業(yè)廣場位于濟川路和青年路交匯處，主力店是好易家裝飾城，總面積約 24000平方米， 附近還將有主營板材、五金、綜合材料的二期項目啟動。 2 0 0 2 2 0 0 4 年泰州市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額（億元）01002000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 1 1 6 . 0 5 1 4 9 . 3 4 1 7 2 . 2 6增長 1 4 . 5 0 % 9 . 6 0 % 1 5 . 4 0 %1 2 3 2 0 0 2 2 0 0 4 年泰州市餐飲業(yè)零售額 ( 億元 )0500 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %餐飲業(yè)零售額 1 6 . 1 1 2 1 . 5 2 5 . 3 5增長 1 5 . 7 0 % 3 3 . 5 0 % 1 7 . 9 0 %1 2 3 此外，餐飲業(yè)增長也很迅速， 2020年至 2020年，泰州市餐飲業(yè)零售額連續(xù)三年保持兩位數(shù)的高速增長， 2020年為 ，增長 %。因此，家用電器市場未來增長潛力不大。反映了泰州市商業(yè)經(jīng)營還停留在較低檔次，經(jīng)營者不是很注重店鋪的環(huán)境與形象等。 經(jīng)營管理與經(jīng)營方式未受重視 調(diào)查顯示，商鋪的市場經(jīng)營管理并沒有被經(jīng)營者所重視，各個商家各自為政，因此容易造成無序競爭，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，很難聚集到足夠人氣。泰州目前的經(jīng)濟發(fā)展水平與一 線城市（上海）沒有可比性，與省會城市（南京）也存在巨大落差，與經(jīng)濟發(fā)達的二、三線城市如蘇錫常，也至少有 5年以上的距離。 第五章、項目 SWOT 分析和產(chǎn)品定位 項目 SWOT 分析 —— 優(yōu)勢（ Strength） —— 商業(yè)中心地段優(yōu)越 本項目地處泰州老城區(qū)中心位置，是傳統(tǒng)商業(yè)中心；其商業(yè)地位在本地人心目中有不可替代的作用。 市場引導創(chuàng)新 目前泰州的房地產(chǎn)市場剛剛起步，比起常州、南京都有很大的距離。然而實際上由于根本沒有可供擔保的酒店運營公司去執(zhí)行酒店運作，所謂的產(chǎn)權(quán)式酒店完全是先期回籠資金的一個營銷噱頭。 要順利去化本項目將近 10