【正文】 銀行對貸款的控制力度非常大，縣級市場貸款很難辦理。 估算方法選用： 因市場 交易實例尚未收集，本次估算不采用市場比較法，采用收益法和成本法做估價測算。 □ 整體商場分布及特征： 商業(yè)東 邊入口處 有銀基生活廣場、金陽光、新東方量販 ； 西邊北街口有金陽光、百佳超市 ； 中間上海路有人民商場，百佳超市，由于沿上海路向北有新建商業(yè)門店，加上百佳超市 的 拉動，商業(yè)沿上海路向北 發(fā)展 ，較上海路向南好。 XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021 年 11 月 9 □ XX 縣城市發(fā)展規(guī)劃 《 2021 年 XX 縣政府工作報告》關(guān)于 XX 縣城市建設(shè) ： XX 縣城區(qū)面積由 2021 年 平方公里， 于 2021 年擴大到 平方公里，人口由 萬人增加到 萬人， 2021 年城區(qū)面積 將 達到 13 平方公里，常住人口達到 13 萬人 以上 。 以特色工業(yè)為主導的縣城經(jīng)濟 的 迅速 發(fā)展，將形成以工業(yè)為主導的縣城經(jīng)濟發(fā)展新格局，正由 農(nóng) 業(yè)大縣向工業(yè)大縣實現(xiàn)快速 的 轉(zhuǎn)變。 從城市發(fā)展來看，人民路將成為 城市 主干道， 并將 城市分為老城區(qū) 和 新城區(qū)。 XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021 年 11 月 15 □ 市場發(fā)展趨勢： ◆ 市場對房地產(chǎn)投資剛開始，目前處在非理性狀態(tài) ，住宅處于剛被接受 、 認可階段，商鋪投資有一定需求，但承受價位不容 樂觀，市場空間上升不太高。 ◆ 機會： 企業(yè) 、 市場 企業(yè) 第一個項目完成 ，正做項目開發(fā)準備； XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021 年 11 月 19 市場 政府正加大城市建設(shè)，政策有利； 商圈內(nèi)無商鋪供應有一定市場潛力 。 XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021 年 11 月 25 ■ 項目目前 下步要做的工作 完成項目投資策劃報告和消費市場調(diào)查報告 ◆ 商業(yè)物業(yè)深入調(diào)研分 析 ◆ 市場研究的深入分析 尤其投資消費市場 的 分析 ◆ 市場定位及開發(fā)經(jīng)營模式的深 化 ◆ 規(guī)劃設(shè)計 細化 建議 ◆ 物業(yè)銷售策略 ◆ 成本財務細化分析 。 區(qū)域 商圈邊緣，需加以商業(yè)拉動， 但 具有一定難度。 □ 競爭市場 分析 目前 XX 地產(chǎn)項目有三個：水榭花都、賈湖廣場、西城花苑 基本特征： 均處于商圈外，遠離商圈； 水榭花都、西城花苑為沿街底層商鋪，與商圈內(nèi)商鋪沒有可比性； 賈湖廣場為商業(yè)步行街，規(guī)劃設(shè)計、店面設(shè)計沒有商業(yè)氛圍； 商鋪價格不高于 2021 元 /㎡，屬偏低價位； 目前商圈內(nèi)沒有潛在競爭者； XX 市場商業(yè)項 目：銀基生活廣場、金陽光、新東方量販，人民商場，百佳超市。 建設(shè)大型的一站式購物中心，休閑商業(yè)街必將帶動 XX 商業(yè)的跨越式發(fā)展。 XX 縣為典型平原 縣，屬農(nóng)業(yè)大縣，經(jīng)濟以農(nóng)業(yè)為主，農(nóng)業(yè)收入一直是居民主要經(jīng)濟來源； XX 有 豐富 的 地下資源，巖鹽總儲量 達 400億噸，是全國品位第一，儲量第二的大型礦床 。 ◆ 近期發(fā)展目標 “完善城區(qū)、開發(fā)城東、啟動城北、梯次推進”推進老城區(qū)改造，完善城中心現(xiàn)代商貿(mào)服務區(qū)，城西文化休閑區(qū)，大力實施城東開發(fā)， 有序推進城北開發(fā)，高標準建設(shè)新型行政商住區(qū)，全力開發(fā)建設(shè)風帆工業(yè)園 、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園 、 鹽化工業(yè)園。 XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021 年 11 月 12 □ 商業(yè)市場空白點： ◆ 中心商業(yè)地帶缺乏完善設(shè)施和形象好的商鋪； ◆ 商場硬件設(shè)施低，沒有標準化的賣場； ◆ 沒有好的品牌店 來 引領(lǐng)市場 、 引導消費； □ 項目與商圈的關(guān)系 本項目位于 XX 商圈北 區(qū) ，為上海路北口 ； 東街的東、西口賣場 、 上海路十字口賣場與本項目賣場形成三角同心圓。 年收益： 8400 元 年運營費用： 1200 元 年凈收益： 7200 元 購置房地產(chǎn) 資本化率為 8%（投資收益率） 房地產(chǎn)價值： 90000 元 房地產(chǎn)單價： 元 /㎡ 總建筑面積： ㎡ 房地產(chǎn)總價值： 萬元 （二） 成本法 土地成本 ： 萬元 按政府當時出讓價格（ 2 萬元）上