【正文】 ； 2）管道堵塞、破裂； 3）固定碼松脫。做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。 1） 外墻平整，無滲水； 2）整潔統(tǒng)一。 1）由專業(yè)電梯維護人員負責(zé)實施定期維護（全保）； 2）每 年更換一次。 6 共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等 1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)； 2）線路的檢修； 3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護； 1）每月對系統(tǒng)進行一次維護檢修（含線路）； 2） 每年對防盜門維護一次； 3）每年對防盜門及信箱進行一次緊固維護。 公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。 1）由工程技術(shù)部門按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程 實施； 2）每 20 年鏟除抹灰翻新一次。 11 上、下水主管 1）接口及砂眼漏水； 2）管道堵塞、破裂； 3）固定碼松脫。 由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施 1）路面修繕質(zhì)量標(biāo)準； 2）人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準。 雨水井 污水井 化糞池 閥門井 4 園林 綠地 綠化 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實施。 由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實施。 1）無破損； 2）無脫落； 3）泄水通暢。 1）正常安全使用； 2）各項設(shè)施、設(shè)備完好； 3）無改建。 1）由工程技術(shù)部門按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維護； 2）對于破損燈具及老化線路進行更換。 閥門井 4 園林 綠地 綠化 1)春夏季各補換 3‰6‰綠地一次，樹木補種春夏各一次，每 次 3%； 2)花木每半月修剪一次； 3)草坪每月修剪一次 。 由工程技術(shù)部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程和施工規(guī)范實施。 由工程技術(shù)部組織實施。 1）有關(guān)建筑分部修繕質(zhì)量標(biāo)準； 2）有關(guān)電氣維護標(biāo)準。 智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)標(biāo)準。感謝原作者所作出的努力！ 。 巡更系統(tǒng) 車輛管理系統(tǒng) 智能控制中心 12 管理及商業(yè)用房 管理用房 1）每月檢修一次設(shè)施、設(shè)備； 2）每半年檢查一次電氣線路； 3）每二年內(nèi)維護粉刷一次； 4）每年對其他建筑部分維護一次。 自行車房 10 其他公共設(shè)施 垃圾轉(zhuǎn)運站用三合一垃圾集中站 1） 每年全面維 護 一遍； 2）每季度檢查擋土墻頂排水溝通暢情由工程技術(shù)部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施。 1）正常有效使用； 2）外觀完好。 1）各類文娛場所能正常有效使用； 2）場所內(nèi)設(shè)施、設(shè)備等能發(fā)揮正常運轉(zhuǎn)，環(huán)境設(shè)施完好。5)循環(huán)水每周更換一次 。 1）實施良好的燈具外觀； 2）照明系統(tǒng)正常有效啟用； 3）照明設(shè)施線路完好率達 99%以上。 2）每年對局部損壞嚴重， 修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。 圍欄 11 公共智能化系統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 1）每天對攝像系統(tǒng)監(jiān)視器，控制器，攝像頭等的外觀及控制性能檢查一遍； 2）每天對巡更系統(tǒng)讀卡機外觀安裝聯(lián)接及性能進行檢查一遍； 3）每天對車輛系統(tǒng)IC 卡讀卡器外觀性能閘桿的外觀運行情況檢查一遍； 4）各系統(tǒng)電腦外觀，運行情況，傳輸線，傳輸性能，軟件及數(shù)據(jù)的運行情況等檢查一遍。 1）標(biāo)志設(shè)施完好率 100%； 2）標(biāo)志無損壞。 平整、無積水、無缺損、完好率 99%以上。 1）綠化工作標(biāo)準； 2）園林工作標(biāo)準。 緩路徑、砼道牙 2 室 外 照 明 道路燈 每天檢查一遍隨 `壞隨修。 1）排水管維護修繕標(biāo)準； 2）給水管維護修繕標(biāo)準。 美觀完好，整潔、清爽。 8 本體消防設(shè)施 1）疏散標(biāo)志的維修及維護； 2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維1）每月檢查一次煙、溫感報警系統(tǒng)完好情況； 2）每1）由消防、機電 、維修專業(yè)人員對其負責(zé)實施； 1）消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程； 2）消防報警系統(tǒng)維1）設(shè)施完好率100%； 2）報警系統(tǒng)靈 16 護及檢修； 3）煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護。 防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。 1）減少故障，改善并增進電梯各部分的性能，確保正常、安全、平穩(wěn)運行； 2）確保順利 通過安全監(jiān)督部門年檢。 1）避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕； 2）每年全面修補一次屋面隔熱層板，重新勾縫、修補； 3）每半年疏通一次屋面雨水口； 4）每年對屋面防水層檢修一次，每5 年翻新更換老化部分。 1）建筑物白蟻防治標(biāo)準； 2）建筑物完好等級標(biāo)準。 由工程技術(shù)部專業(yè)人員負責(zé)維修。 1）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程； 2）房屋修繕標(biāo)準。 1）線路無亂搭接； 2）照明燈具正常有效。 現(xiàn)問題及時維修。 由專業(yè)電梯維護人員實施維修（全保）。 1）房屋修繕標(biāo)準； 2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。為更好地保護業(yè)主的利益，指導(dǎo)城市花園的工作 實際方案，我們結(jié)合以往管理經(jīng)驗，對房屋本體共用部位制定詳實的維修養(yǎng)護計劃。 4．利息歸入本體基金之內(nèi)。 一清： 對設(shè)備、設(shè)施管理規(guī)章制度要清楚； 二能： 對各種設(shè)備的性能、功能要明白； 三好： 對各種設(shè)備要做到管好、用好、修好； 四會： 對各種設(shè)備會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障； 五化： 設(shè)備圖紙檔案化、住戶檔案分類化、維修保養(yǎng)智能化、施工管理規(guī)范 2 化； 六查： 對設(shè)備、設(shè)施及施工管理做到日查、巡查、檢查、督查、核查、復(fù)查； 七無： 機電設(shè)備無灰塵、設(shè)備運行無故障、安全運行無隱患、房屋外觀無礙觀、設(shè)施結(jié)構(gòu)無損壞、居住環(huán)境無障礙。 在長期的設(shè)備、設(shè)施運行與管理實踐中，我公司總結(jié)和制定了一套行之有效的管理方法，概括而言，即對維修管理人員要求 “一清、二能、三 好、四會、五化、六查、七無”。月收取標(biāo)準計，可得出下表： 城市花園房屋本體維修基金五年期的累計總值表 類別 年 次 費 用 收 取 計 算 式 金額（萬元） 中 高 層 第二年 ㎡ 元 /㎡月 12月 第三年 萬元 2 第四年 萬元 3 第五年 萬元 4 第六年 萬元 5 3．管理處對本體基金以房屋本體每棟為單位進行專（記）帳管理，設(shè)專用帳號，存儲本物業(yè)的本體基金。共用部分包括房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共屋面、本體共用排煙道、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施、本體上下水主管道、共用智能化等防盜監(jiān)控設(shè)施等。 由工程技術(shù)部門按有關(guān)修繕規(guī)程實施。 4 電梯 1）曳引繩張緊度的調(diào)整維護； 2）導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護； 3）轉(zhuǎn)動、滑動部的維護； 4）各項安全裝置的維護；5）電腦控制板等的維護檢測 每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時同公司電梯維護 人員聯(lián)系維修。 6 公共防盜 1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)； 每周檢查一遍，發(fā) 由工程技術(shù)部門負 1）防盜監(jiān)控及智能 1）系統(tǒng)完好， 11 監(jiān)控及郵政信箱等 2）線路的檢修； 3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護。 1）公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。 由工程技術(shù)部門按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修。 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn) 問題及時維修。 1）由工程技術(shù)部負責(zé)實施； 2）維修費用每年遞增 10%。 14 3 公共屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）屋面積水。 電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準（一）（二）。 1）由工程技術(shù)部門負責(zé)實施； 2）每 20年更換一次。 1）線路無老化； 2）燈具正常使用照明完好。 1）房屋修繕標(biāo)準； 2）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。 1）每年對管道油漆、維護一次； 2）每年檢修一次，并緊固管道固定由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施。 干整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達 99%以上。 環(huán)境管理部進行綠化補種，園藝維修。 1）砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準； 2）停車場地面修繕標(biāo)準。 1）標(biāo)示清楚，無污積，破損； 2）安放牢固。 1）確保圍欄、擋土墻安全使用； 2）確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使用。 20 （二）公共設(shè)施定期維護計劃及實施方案 序 號 類別 項 目 定 期 維 修 計 劃 方 案 標(biāo) 準 設(shè) 施 效 果 1 區(qū)內(nèi) 道路 砼路面 1）進住裝修期及中高層、高層施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴禁在路面上拌制砼或砂架污染路面。 1）線路無老化； 2）照明設(shè)施清潔完好； 3）燈具施工技術(shù)標(biāo)準。4)喬木每月修剪一次 。 1）有關(guān)建筑部分按修繕質(zhì)量標(biāo)準； 2）有關(guān)電氣、機械、設(shè)備維護標(biāo)準。 1）開啟靈活； 2）不滲漏。 1）安全正常使用； 2）美觀完好。 1）系統(tǒng)良好運行； 2）設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好； 3）軟件及數(shù)據(jù)完好正確