【正文】 記錄、交接班記錄，各項制度齊全、 安全管理 措施落實； (3)重點加強對外來流動人員的管理，對進出車輛、實行登記和離開注銷手續(xù)的管理辦法，對裝修人員采 取辦理臨時出入證管理，并對他們的活動范圍進行一定的限制。根據(jù)設(shè)備所需匹配各專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，消防設(shè)施設(shè)備完好無損，隨時可以啟動。 進場后我公司將高質(zhì)量的做好 博雅公寓 各 門廳 大理石地面的拋光保養(yǎng)工作，確保 君天 物業(yè)入場時有一全新的環(huán)境、面貌，樹立 君天 物業(yè)良好的公眾形象。 各類主要技術(shù)人員的培訓(xùn)。 根據(jù) 博雅公寓 實際情況及房地產(chǎn)公司要求，在銷售上提供其他方面的配合。 現(xiàn)場主管負責物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)的日常管理及協(xié)調(diào)工作。人車分流，機動車按規(guī)定定點有序停放，保證道路及進出車道暢通。有較強吃苦耐勞的精神；工作經(jīng)驗豐富、有較強的綠化養(yǎng)護管理的知識和技能；熟悉花草樹木品種、名稱、特性和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林機具；業(yè)主、 商戶 反映良好。具備處理突發(fā) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 事件的能力；熟練掌握擒拿技能和具有良好體能素質(zhì)；觀察細致、判斷準確、反應(yīng)靈敏。 (十 )安全 管理 部領(lǐng)班：高中或中專以上文化程度，年齡 30 歲以下，身高 以上， 2年以上本職工作經(jīng)驗，有法制觀念，持有 保安員資格證。 (七 )維修 部主管：大專以上學(xué)歷， 中級及 以上技術(shù)職稱，從事專業(yè)工作四年以上有實際操作、排除故障等工作經(jīng)驗，有較強的專業(yè)技術(shù)理論知識，熟悉 ISO9000 質(zhì)量體系；遵守企業(yè)制度和安全操作規(guī)程，具備良好的職業(yè)道德和嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，廉潔自律、原則性較強，對工作認真負責、任勞任怨、注重作業(yè)跟進。 (一 )管理處機構(gòu)組成架構(gòu)圖 其中： 主任 1 人，客服 2 人，安全管理部： 10人，維修部 2人，綜合部 4人， 共計： 19 人 博雅公寓 管理處 (主任 ) 主任 助理 (兼客服主管 ) 客戶服務(wù)中心 維修部 安全管理部 綜合部 保潔、綠化組 辦公室 、財務(wù) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) (二 )人員配置方案 及工作職責（或工作范圍） 部 門 職 位 主要工作范圍 管理處 主任 負責全面的物業(yè)管理工作 主任 助理 協(xié)助管理處 主任 負責 公寓 的管理工作 ， 負責社區(qū)居委會及政府職能部門的溝通， 客戶 服務(wù)中心 接待、收費 受理接待、咨詢、請修、收費 物業(yè)助理 定期及不定期舉辦 公寓 的社區(qū)文化活動，協(xié)助管理處主任工作，負責日常事務(wù)安排、協(xié)調(diào)、處理與業(yè)主及對內(nèi)、外的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、公共關(guān)系和接待服務(wù)、辦理業(yè)主入伙手續(xù)等 維修部 日常維修 負責 公寓 設(shè)施設(shè)備日常管理、維護 (含智能化系統(tǒng) )及業(yè)主報 修上門服務(wù) 安全 管理 部 主管 協(xié)助管理處 主任 負責 整個公寓的 安全防范工作 領(lǐng)班 監(jiān)督本班員工執(zhí)行上級領(lǐng)導(dǎo)的各項指令及公司的規(guī)章制度 門崗 24 小時值班 監(jiān)控室 24 小時值班 巡邏崗 機動巡視 公寓 、整個公寓 車管員 負責車輛按規(guī)定停放，維護 公寓 交通秩序 綜合 部 主管 負責出納、財務(wù)，督促保潔班長和園藝人員的工作狀態(tài)。 (三 )依法管理 制訂一整套完整的規(guī)章制度和各種工作流程及標準，來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量，達到優(yōu)質(zhì)服務(wù)目的。 (二 )內(nèi)部管理架構(gòu) 為保證管理處人力資源得到最優(yōu)化的配置，以有限的人力資源創(chuàng)造可觀的社會效益與經(jīng)濟效益，保質(zhì)保量完成各項工作，擬設(shè)置職能部門及分工 ： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 管理處將 在 公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處 主任 負責制，這是一種直線的領(lǐng)導(dǎo)形式， 日常工作由管理處 主任 直接領(lǐng)導(dǎo)各部門人員，即集指揮和管理職能于一身，便于管理處 主任 全面掌握日常工作及人員狀況，各項工作安排及臨時工作任務(wù)下達，均由管理處 主任 直接安排或授權(quán)各部門進行，各 部門員工 向 各部門 主管負責，主管向管理處 主任 負責，該架構(gòu)編制、指示簡單，責任明確。管理處在 湖南君天 物業(yè) 管理有限公司 領(lǐng)導(dǎo)下，針對 博雅公寓 商業(yè)物業(yè)的 特點及實際管理需要，擬定切實可行、高效運作的管理制度。 (2) 開展商場整體的促銷活動。 安全系統(tǒng)管理服務(wù) 充分保障入駐 博雅公寓 的業(yè)主、商戶和顧客的利益，在安全保衛(wèi)方面制定嚴謹?shù)谋０补ぷ鲗嵤┯媱?，建立、健全各項保安停車管理制度，實?24 小時保衛(wèi)巡邏制度，巡邏分為：定時巡邏、不定時巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式。 “真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”是我們的企業(yè)精神 君天 物業(yè)秉承 “想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急”的服務(wù) 風(fēng)范，成于斯，長于斯，誠信依法經(jīng)營，至誠服務(wù)客戶， 君天 物業(yè) 承接 了近 六 十多 萬平方米的 服務(wù) 規(guī)模，服務(wù)著 商業(yè)物業(yè)、別墅項目、住宅物業(yè)、行政辦公物業(yè)及工業(yè)廠房和大型倉儲 等 至尊業(yè)主，哺育和催生了我們“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，追求并不斷創(chuàng)造 君天 物業(yè)超越自我的卓越目標。 酒店管理模式 借鑒酒店管理方式，為客戶提供星級管理服務(wù)，客戶滿意率均達到 85%以上。 維修 部 ： 維保隊伍堅持“高效、優(yōu)質(zhì)”的服務(wù)方針；以日常維保與計劃維修相結(jié)合，日常勤巡與定期檢查相結(jié)合，變事故性搶修為預(yù)防性維修，從根本上保證了設(shè)備的安全運行。 周邊設(shè)施 體育文化休閑公園：省游泳跳水館、省網(wǎng)球館、省射擊館及省舉重館、焰火廣場及大型體育廣場，步行 10分鐘 長沙出版物交易中心、 900畝天際嶺國家森林公園、圭塘河休閑風(fēng)光帶 購物配套；菜市場，馬路對面。通過統(tǒng)一化視覺 識 別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng)和理念識別系統(tǒng)的建立，塑造樓宇統(tǒng)一化商業(yè)形象，不斷擴大 公寓 的知名度，樹立良好的 公寓 物業(yè)形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。 并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念 給 經(jīng)營戶提供 最佳的經(jīng)營 環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。通過多條視覺走廊，讓每個住宅能充分享受自然景觀資源，開窗即景，東眺武廣高速火車站和京珠高速流光異彩，北觀體育新城 3000 畝國家級標準的運動場地和市民運動廣場之活力青春，南享 900 畝 天際嶺國家森林公園天然負離子，西賞十里圭塘河休閑風(fēng)光帶。 安全服務(wù) ： 將安全管理寓于服務(wù)之中，以安全保服務(wù)，以服務(wù)促安全，為各業(yè)主和用戶能在一個恬靜、安全的環(huán)境中工作和生活創(chuàng)造條件。 客戶完全滿意模式 建立了以崗位職責為基礎(chǔ)、以流程管理為核心、以客戶服務(wù)為中心、以客戶滿意為目標的管理體系。物業(yè)管理的行業(yè)特征造就了 君天 物業(yè)強烈的責任感和使命感，關(guān)注點點滴滴，呵護每家每戶，主動、熱情的服 務(wù)品質(zhì)構(gòu)筑 君天 物業(yè)發(fā)展的 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 基石。 向業(yè)主、商戶提供的主要服務(wù)內(nèi)容 業(yè)主、商戶、設(shè)施設(shè)備檔案的建立、管理，受理用戶投訴，辦理用戶遷入手續(xù)，辦理用戶室內(nèi)裝修申報及裝修驗收的手續(xù)，并實施監(jiān)管，辦理用戶大件物品的放行手續(xù)，辦理廣場出入證 (臨時出入證、施工人員出入證等 )，辦理用戶臨時用電、動火和貨梯專用手續(xù)，辦理汔車、摩托車、自行車、電動車的停放手續(xù)，辦理統(tǒng)一收購廢品手續(xù)、辦理用戶破 /換門鎖申請手續(xù)、檢查廣場共用設(shè)施的運行狀況，負責對用戶的溝通工作，受理用戶的服務(wù)要求，提供郵政服務(wù)，為用 戶 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 分發(fā)、投遞郵件和征訂報刊，監(jiān)管廣場的綠化養(yǎng)護，確保廣場的綠化布置合理、整潔美觀，控制貨物出入。其具體的管理服務(wù)內(nèi)容有如下幾點： (1) 制定管理章程并負責監(jiān)督執(zhí)行。 采取因地制宜，靈活實用的管理運行機制。而管理處外部，則通過合同使專業(yè)化服務(wù)公司例如清潔公司、綠化養(yǎng)護公司等等，按合同條款為 博雅公寓 物業(yè)提供保質(zhì)保量的專業(yè)化代理服務(wù)，使 博雅公寓 物業(yè)各項物管工作一一得到落實。 (二 )經(jīng)濟管理 由公司同員工簽訂勞動合同，明確員工的責、權(quán)、利和義務(wù)，制訂與員工所在崗位的績效掛鉤的工資制度，以此來調(diào)動員工的工作積極性。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 六 章 管理處組織機構(gòu)及職責 一、組織架構(gòu) 管理處的組織架構(gòu)將根據(jù) 君天 物業(yè) 管理有限公司 的管理模式，實行 主任 負責制，由管理處采取扁平管理模式，因此管理處的編制精干、簡單、職責明確，便于直接掌握第一手信息，可將命令及信息直接傳達到責任人，減少了命令及信息的過濾，便于控制，管理運作可達到高效、簡捷。 (六 )客戶 服務(wù)中心 ：大專以上學(xué)歷，二年以上本崗位工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理崗位證書，懂電腦基本操作和應(yīng)用；作風(fēng)端正、忠誠廉潔、勇于承擔責任、善于接納、寬容、細致、耐心、有團結(jié)協(xié)作精神；有足夠的業(yè)務(wù)知識，具有較強的組織領(lǐng)導(dǎo)能力，善于思考；能獨立解決管理中出現(xiàn)的難題；有較好的親和力，社交能力及口頭表達能力，與業(yè)主、 商戶 建立良好的人際關(guān)系。有較強的組織領(lǐng)導(dǎo)能力、能獨立處理問題；尤其處理突發(fā)事件的能力較強；工作經(jīng)驗豐富，有帶領(lǐng)全隊維護好 公寓 安全及業(yè)主、 商戶 生活秩序的能力；懂得治安、防火專業(yè)知識，了解相關(guān)法律法規(guī)；具備與公安、消防等部門配合、溝通、建立良好關(guān)系的能力；業(yè)主、 商戶 反映良好。品行優(yōu)良、作風(fēng)正派、為人誠實，有良好的職業(yè)道德 ,團結(jié)同事、顧全大局、熱愛本職工作、服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮、工作認真、吃苦耐勞、堅持原則。忠誠廉潔、嚴于律已、遵紀守法、團結(jié)友愛、工作嚴謹、盡職盡責。熟悉 公寓 環(huán)境，熟悉 公寓 業(yè)主情況，負責監(jiān)視樓宇內(nèi)外的活動，維持 公寓 內(nèi)的正常生活秩序。 安管 員負責 協(xié)助 售樓處、示范單位 公寓 大門等崗位的 形象 工作，同時負責客戶看樓的相關(guān)接待、指引、泊車等工作；保潔、綠化人員負責售樓處、示范單位、會所、 公寓 的清潔、綠化工作。 ３、定期對現(xiàn)場物業(yè)管理人員與銷售之間的配合效果進行評價，據(jù)此進行改進。按照 君天 模式在接管前半個月各類人員必須全部到崗，并進行上崗前培訓(xùn)，將共同科目和作業(yè)科目分兩個方面對所有人進行培訓(xùn)，培訓(xùn)后進行考核，擇優(yōu)錄取。 完善 公 寓 的消防設(shè)施、消防器材，在相應(yīng)重點部位再配置一定數(shù)量的滅火器。設(shè)備機房環(huán)境整潔、無雜物、灰塵、老鼠。 (三 )安全與消防管理。機動車停放按規(guī)劃設(shè)計的地下停車、地面停車區(qū)域定點定位停放有序，對于停車場地管理處將安排專職車管人員進行現(xiàn)場管理，嚴禁機動車亂停亂 放。 二、火警應(yīng)急方案 發(fā)生火警時，接到報警后， 監(jiān)控 中心應(yīng) 先將電梯停用。 (2)當發(fā)生突發(fā)案件時，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，必要時立即通過通訊呼叫求 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 援。 發(fā)現(xiàn) 公寓 內(nèi)斗毆的處理 (1)執(zhí)勤中 (或接到投拆 )發(fā)現(xiàn) 公寓 內(nèi)有急吵、斗毆的現(xiàn)象時，要及時制止。 (2)立即通知主管領(lǐng)導(dǎo)。下水道堵塞，應(yīng)立即疏通。 (7)緊閉所有 的門窗、電梯機房及垃圾房等之門窗，還必須做好防水措施。措施上求真務(wù)實。 維修人員在接到維修指令維修單后， 10 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，嚴格按《維修服務(wù)項目時效率表》實施維修，保證零修立即處理，急修不過夜。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) (二 )維修回訪率 公司內(nèi)控標準 100％ 承諾指標 100％ 測定依據(jù) 維修回訪數(shù) /總維修數(shù) 100％ =100％ 保證措施 維修回訪采取回避制度。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 六、綠化、道路、停車場、路燈完好率 (一 )綠化完好率 公司內(nèi)控標準 98％ 承諾指標 99％ 測定依據(jù) 完好綠化面積 /總綠化面積 100％≥ 98％ 保證措施 每日清 除草地、花叢內(nèi)紙屑，石塊等雜物；每周巡查拔雜草；春夏季每兩個月對草皮進行一次修剪，秋冬季根據(jù)情況進行修剪。 對綠化植物采取生化物防治和人工防治相結(jié)合的方法，保證植物的正常生長。 七、清潔、保潔率 公司內(nèi)控標準 99％ 承諾指標 99％ 測定依據(jù) 清潔、保潔達標 面積 /清潔、保潔總面積 100％≥ 99％ 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 保 證 措 施 每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。 中修 4年，大修 8 年。 每 5 年進行一次中修，每 10 年進行一次大修。 公司工程部組織實施設(shè)施設(shè)備的大修及年度檢修。 公寓 所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。 實 施“管理無邊界”模式，“人人都是物業(yè)管理人”，激發(fā)和增進“物業(yè)人”良好的職業(yè)道德，使其在言行舉止上符合崗位工作的要求，在工作中及時發(fā)現(xiàn)問題及處理。 強調(diào)理論與實踐相結(jié)合 ，培訓(xùn)與考核結(jié)合，不斷提高員工的工作能力與工作績效。 《供配電設(shè)施 (設(shè)備 )維修保養(yǎng)規(guī)程》； 〈供配電設(shè)施 (設(shè)備 )操作規(guī)程〉； 〈供配電設(shè)施 (設(shè)備 )運行管理規(guī)程〉。 確保設(shè)施使用功能正常； 電氣