【正文】 假村中的翹楚，這同時也是本項目盈利能力的關鍵。方舟天馬投資集團下屬 天津市方舟旅行社成立于 1999 年，注冊資金 1500 萬元，目前名列天津同行業(yè)前三位，主要 負責都市生態(tài)園的營銷，提供良好的客源市場。 該項目的二期建設即將正式啟動，有關立項手續(xù)完備，預計二期地上物建設總投資 2280 萬元 ,占地面積 30 畝。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務教育網 二、成本費用預測 ............................................... 62 三、利潤及投資報酬率預測 ....................................... 63 四、特別提示 ................................................... 64 五、結論 ....................................................... 64 第十一部分 風險分析與對策 ............................................ 65 一、政策風險 ................................................... 65 二、市場風險 ................................................... 65 三、行業(yè)風險 ................................................... 65 四、不可抗力風險 ............................................... 66 第十二部分 結論 ..................................................... 67 第一章 前 言 本商業(yè)計劃書內容包括酒店式湖景別墅的項目簡介、主要建設內容、輔助資源配置、發(fā)展前景 、市場定位、競爭對手、銷售策略、風險控制及項目的投資回報期等投資者關心的各項問題。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務教育網 第六部分 經營發(fā)展規(guī)劃 ............................................... 53 第七部分 市場銷售 ................................................... 54 一、市場計劃 ................................................... 54 （一）市場進入 ............................................... 54 （二）市場開發(fā) ............................................... 54 二、銷售策略 ................................................... 54 三、公共關系 ................................................... 54 （一）平面媒體廣告 ............................................ 54 （二）電視媒體廣告 ............................................ 55 （三）廣播廣告 ............................................... 55 （四）互聯(lián)網廣告 .............................................. 55 （五）戶外廣告 ............................................... 55 第八部分 項目的運營與管理 ............................................ 56 一、治理結構 ................................................... 56 （一）關于股東與股東大會 ....................................... 56 （二）關于董事與董事會 ........................................ 56 （三）關于監(jiān)事與監(jiān)事會 ........................................ 57 二、管理團隊 ................................................... 57 三、激勵與約束 ................................................. 57 第九部分 投資估算 ................................................... 59 一、項目實施進度 ............................................... 59 二、投資估算及資金籌措 ......................................... 59 三、運營第一年流動資金明細 ..................................... 60 第十部分 經濟效益分析 ............................................... 61 一、收入預測 ................................................... 61 （一）出租比例預測 ............................................ 61 （二）租賃價格預測 ............................................ 61 （三）租賃收入預測 ............................................ 62 『學習改變人生二期將建設具有異國情調的酒店式湖景別墅 20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式 4 幢；三期建設計劃為 100 棟風格迥異的別墅群。公司于 2021 年巨資買斷原天津甲 B 立飛足球隊，建立甘肅天馬足球俱樂部，現(xiàn)俱樂部遷至東莞，更名為東莞東城隊。 二、 （二）項目定位 酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級酒店式經營管理模式，主要為滿足前 來進行度假休閑、商務會務等的群體提供多方位服務。 第二節(jié) 二、項目優(yōu)勢 一、 （一）地理位置優(yōu)越，交通便利 酒店式湖景別墅位于天津靜海縣西雙塘村都市生態(tài)園內，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和 104 國道，距天津市區(qū) 40 公里，天津新港 80 公里，天津濱海國際機場 60 公里，距首都北京 140 公里，經農業(yè)科技公司申請，天津市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建設出口，未來從北京、天津將可直接通過高速公路直接進入都市生態(tài)園，交通更加便利。預計一期建設完成后，園區(qū)可正式對社會開放，接待各地游客，成為京津 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務教育網 二、 （二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設計 酒店式湖景別墅二期將建設具有異國情調的湖景別墅 20 幢，形成倚勢而成風格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式四合院 4 幢。由北房、東西廂房和南房組成一個獨立的院落，北房兩側是東西耳房，四周以連廊形式相連。 本項目建設用地公用設施配套齊全，水、電、氣、路均達至建設用地紅線；本項目建設用地凈空條件良好，無高壓輸電走廊、微波通訊走廊；地下無妨礙性市政管網。 一、 （一）社會消費水平穩(wěn)步提高 在良好的宏觀經濟環(huán)境下，隨著居民生活水平的迅速提高，居民節(jié)假日的增加，閑暇時間上升，民眾的生活追求以由數(shù)量型向質量型轉 變。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務教育網 各類價格水平變動均較平穩(wěn)。并要求各有關部門要盡最大努力配合、支持該項目開發(fā)建設。我國加入 WTO 以后，將加速旅游相關各業(yè)的對外開放步伐，有利于建立更加符合國際規(guī)則的運行機制，外國旅行社將通過合資和獨資方式逐步進入中國市場，將直接帶來入境客源的增長，外國投資者進入中國的機會增多，也為發(fā)展商務旅游帶來廣闊的市場。實踐表明，實現(xiàn)這種轉變取決于整個集團的綜合實力和時機。但是 從 2021 年開始，天津地區(qū)的發(fā)展開始飛速增長，多項發(fā)展指標位居全國前列，呈現(xiàn)越來越強勁的發(fā)展?jié)摿Α? 二、 （二）天津別墅市場具有良好的發(fā)展空間 從市場的角度來說，真正意義上的天津別墅建設的開發(fā)啟動，是從上世紀90 年代初期開始的，當年以獨體別墅項目為主的若干別墅項目的開發(fā)，曾經帶動了天津高檔住宅的發(fā)展，但由于天津別墅市場尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和銷售均沒有達到理想狀況。根據(jù)統(tǒng)計分析，天津經濟技術開發(fā)區(qū)近年來別墅建設發(fā)展迅速，占整個天津市的 60%左右，經營狀況良好。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務教育網 ★ 高收入的商界人士； ★ 高收入的職業(yè)經理人； ★ 律師等高收入專業(yè)人士； ★ 追求高層次娛樂且具備消費能力的年輕人。 四、 （四）娛樂項目、配套設施設置 娛樂項目與配套設施設置的多少直接關系到人們消費的欲望。 三、 （三）龐大的人脈網絡及暢通的宣傳渠道 天津市方舟旅行社是天津市排名前三位的旅行社，也是農業(yè)科技公司的主要股東之一。在一期項目的建設過程中，酒店式湖景別墅現(xiàn)有人員成功的組織了建設及經營，項目建設進展順利，經營狀況良好。做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務教育網 第八章 第七部分 市場銷售 第一節(jié) 一、市場計劃 一、 （一）市場進入 市場開拓前期利用公司及合作單位強大的人脈網絡，邀請北京、天津的政府及企業(yè)高級官員和京津兩地體育與娛樂界名人，并充分利用與媒體的良好關系，積極舉辦各發(fā)布會、論壇、 競技活動，利用他們的影響力迅速擴大知名度，帶動一批高收入人群來參與娛樂休閑，并通過給予價格優(yōu)惠，為他們提供超出期望的服務。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務教育網 為了強化酒店式湖景別墅在人們心目中的高檔定位，廣告只在時尚類與旅游類雜志刊登。 此外，還可通過與廣播、電視合作舉辦專題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動以及參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動提高本項目的知名度和社會效應。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務教育網 三、 （三） 關于監(jiān)事與監(jiān)事會 公司監(jiān)事會的人數(shù)及人員構成將符合有關法律、法規(guī)的要求，監(jiān)事會對全體股東負責，并嚴格按照法律、法規(guī)、《公司章程》及《監(jiān)事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權。 一般情況下，激勵機制包括如下幾方面： 每年平均每個雇員的工資將增長 10%，獎金將增長 5%以上； 內部調動雇員以其個人意愿為主導，最大限度發(fā)揮人的潛力； 每年評定“特殊貢獻獎”，發(fā)放特別獎金和證書； 提供主要研發(fā)人員和管理人員期權獎勵； 為雇員提供醫(yī)療保險及社會保險； 『學習改變人生 500 項目二期主體工程封頂。 5 財務費用 財務費用按占銷售收入的 3%計算，第一年為 。一般來說，國內每年的 5 月 —— 10 月是旅游旺季，其他月份為旅游淡 季，本項目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。 ★ 土地租賃費用根據(jù)項目公司與農業(yè)科技簽訂的相關合同的規(guī)定，按每年1200 元 /畝計算。 ★ 成本費用來自本商業(yè)計劃本章之成本費用預測。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋放，而且有利于提升本公司抗御市場風險能力和雙方的核心競爭力。本項目的競爭優(yōu)勢不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、較低的地價成本、良好的公司品牌，而且體現(xiàn)在其旅游、高尚運動和住宿結合獨特的“生態(tài)園”的概念。由于靜?？h本身海拔較低，歷來為天津的泄洪區(qū)，歷史上曾出現(xiàn)過被水淹沒的記錄。做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務教育網 第十四章 前 言 本商業(yè)計劃書內容包括酒店式湖景別墅的項目簡介、主要建設內容、輔助資源配置、發(fā)展前景、市場定位、競爭對手、銷售策略、風險 控制及項目的投資回報期等投資者關心的各項問題。 該項目的二期建設即將正式啟動，有關立項手續(xù)完備，預計二期地上物建設總投資 2280 萬元 ,占地面積 30 畝。方舟天馬投資集團下屬 天津市方舟旅行社成立于 1999 年，注冊資金 1500 萬元，目前名列天津同行業(yè)前三位，主要負 責都市生態(tài)園的營銷，提供良好的客源市場。 酒店式湖景別墅項目包括別墅群以及 800 畝人工湖，不同風格的設計以及每棟別墅獨立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內優(yōu)美的風景和眾多高端的休閑娛樂項目，必然成為國內眾多休閑度假村中的翹楚，這同時也是本項目盈利能力的關鍵。這也同時體現(xiàn)了天津市政府對天津都市生態(tài)園的大力支