【正文】 使用 面積 五 層 心肺功能訓(xùn)練區(qū) 859 小操房 200 前臺(tái) 50 水吧 80 會(huì)籍顧問(wèn)辦公室 30 洗浴及更衣室 385 男更衣室 185 女更衣室 200 公共區(qū)域及通道 80 四 層 xx 操房 433 力量器械區(qū) 255 動(dòng)感單車(chē) Spinning 80 運(yùn)動(dòng)教練指導(dǎo)室 30 美容 100 疲勞恢復(fù)治療室 50 抻拉區(qū) 50 辦公區(qū) 50 員工更衣 50 貯藏室 20 公共區(qū)域及通道 80 第三節(jié) 項(xiàng)目管理和營(yíng)銷(xiāo)體系 一、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)與管理定位： 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 17 作為 xxxxxx 俱樂(lè)部華東地區(qū)的合作店 ,xxxxxx 俱樂(lè)部星海大廈店將按照xxxxxx 俱樂(lè)部一貫的高水準(zhǔn)進(jìn)行投資與經(jīng)營(yíng)管理 ,力爭(zhēng)做成華東地區(qū)高檔 xx俱樂(lè)部的高端品牌 ,形成 xxxx 高質(zhì)量、高品質(zhì)的 xx 俱樂(lè)部形象，進(jìn)一步拓展xxxx 品牌在華東地區(qū)的影響力。 項(xiàng)目的服務(wù)定位是給與會(huì)員人性化無(wú)微不至的關(guān)懷，從裝修設(shè)計(jì)、項(xiàng)目設(shè)置、到管理和服務(wù)，充分體現(xiàn)投資者和經(jīng)營(yíng)者的高水準(zhǔn)，是會(huì)員擁有與眾不同的優(yōu)越感受。 截至 6 月底，全區(qū)就業(yè)人口達(dá)到了 10 萬(wàn)人，其中中新合作區(qū)內(nèi)在職員工約 6 萬(wàn)人；就業(yè)人員平均年齡 歲， 35 歲以下人員占了九成。俱樂(lè)部于 2020 年 10 月開(kāi)始正式運(yùn)營(yíng)，網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 13 營(yíng)業(yè)面積愈 2020 平方米 ，此俱樂(lè)部 星海大廈的距離 500 米左右。 園區(qū)中的 國(guó)際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規(guī)劃用地面積 萬(wàn)平方米，總體設(shè)計(jì)建筑面積 25 萬(wàn)平方米，為兩層建筑，室內(nèi)展廳面 積12 萬(wàn)平方米，會(huì)議設(shè)施面積 萬(wàn)平方米。高爾夫花園 共開(kāi)出 320200平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將推出 300套公寓 。 都市花園共分五期項(xiàng)目， 首期 ——“蘭華苑 ”， 二期 ——“茗華苑 ”， 三期 ——“菁華苑 ”， 四期 ——“英華苑 ”， 五期 ——“銀色貴族 ”。 特殊的政策優(yōu)勢(shì) 、 便利的交通網(wǎng)絡(luò) 、 高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施 、 優(yōu)越的生活環(huán)境 、充足的人力資源 以及 優(yōu)惠的稅收政策 使得園區(qū)得到世界各地投資者的青睞， 到2020 年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資超過(guò) 200 億元， 實(shí)際利用外資 1 億美元， 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增幅超過(guò) 40％。就長(zhǎng)江三角洲來(lái) 15 個(gè)城市來(lái)看，蘇州市不管是三大指標(biāo)的絕對(duì)指標(biāo)還是增長(zhǎng)幅度來(lái)看都在這 15 個(gè)城市中名列三甲。 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 7 —— 江蘇省統(tǒng)計(jì)局 2020 年發(fā)布 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，為零售市場(chǎng)的增長(zhǎng)提供了不盡的動(dòng)力。 2020 年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá) 2802億人民幣，人均 GDP 達(dá)到 5763 美元，全年財(cái)政收入 億人民幣，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億人民幣，成為僅次于上海的第二大工業(yè)城市。雙方就星海大廈群樓四、五層 xx 會(huì)館項(xiàng)目達(dá)成初步合作意向，此項(xiàng)目建筑面積為四層的 1594 平方米加上五層的 1684 平方米，總共 3278平方米。隨著 2020 年北京奧運(yùn)會(huì)的臨 近， xxxx 投資管理有限公司將實(shí)質(zhì)性地介入奧運(yùn)會(huì)項(xiàng)目中有關(guān) xx 項(xiàng)目的相關(guān)工作。 第二節(jié) 項(xiàng)目背景 xx 產(chǎn)業(yè)股份有限公司 始終致力于中國(guó)體育產(chǎn)業(yè)的開(kāi)拓與發(fā)展。為加強(qiáng)雙方相互的了解，并達(dá)成最終的共識(shí)，我方在考察認(rèn)證的基礎(chǔ)上，提供本項(xiàng)目的可行網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 3 性方案交由貴方參考。 作為中國(guó)奧委會(huì)的合作伙伴單位， xx 擁有奧運(yùn)商用標(biāo)志的特許使用權(quán)。 包括四、五層的 xx 會(huì)館，以及四層 2300 平方米的洗浴中心， 4 片羽毛球場(chǎng)， 4 片壁球場(chǎng)。改革開(kāi)放 20 多年來(lái)，蘇州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展充滿了活力，年均增長(zhǎng)保持在 12%左右，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠 進(jìn)中國(guó)大中城市前列。蘇州已成為繼上海之后全國(guó)第二大制造業(yè)城市，蘇州外來(lái)人口隊(duì)伍急劇增加，城市人口規(guī)模迅速擴(kuò)張，使蘇州區(qū)域內(nèi)的社會(huì)消費(fèi)品購(gòu)買(mǎi)力大增。消費(fèi)、投資、出口三大需求成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。工業(yè)園區(qū) 目 前工業(yè)用地已進(jìn)入全面開(kāi)發(fā)階段，并形成信息產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、國(guó)際科技園、研究生城、現(xiàn)代物流園等產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體和功能分區(qū)。其中最大的高檔小區(qū)有 都市花園 ， 位于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與中 央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀(jì)廣場(chǎng)，都市花園再往南 臨 中央公園。 水巷鄰里 總面積為 公頃，是配有商業(yè)設(shè)施的中、高密度住宅區(qū)。設(shè)有大型博物館、體育館、水上音樂(lè)臺(tái)等文化設(shè)施。排除蘇州市老城區(qū)綜合類(lèi) xx 房，能對(duì)星海大廈 xx會(huì)所產(chǎn)生影響的只有二家，一家是蘇州工業(yè)園區(qū)的 蘇州市蘇春西路 158 寶迪國(guó)際 xx， 由香港旭陽(yáng)集團(tuán)投資組建。 星海 xx會(huì)館的聚合效應(yīng)明顯，項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)人群鎖定 在距俱樂(lè)部五千米范圍內(nèi)，從項(xiàng)目的位置和園區(qū)的交通來(lái)看，本項(xiàng)目基本可以覆蓋整個(gè)園區(qū)。 項(xiàng)目的宣傳定位和形象定位是“時(shí)尚、健康、科學(xué)”， 以 xxxxxx 俱樂(lè)部鮮明的標(biāo)志及充滿活力、健康科學(xué)的運(yùn)動(dòng)方式進(jìn)行宣傳，從俱樂(lè)部整體網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 15 設(shè)計(jì)到局部裝飾、宣傳資料等，無(wú)不體現(xiàn)健康、動(dòng)感、充滿活力的時(shí)代氣息。 整個(gè)俱樂(lè)部開(kāi)放式公共區(qū)域均配置背景音樂(lè)設(shè)備，在中心營(yíng)業(yè)的所有時(shí)段網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 16 中，將持續(xù)播放節(jié)奏感較強(qiáng)的動(dòng)感音樂(lè)，以提高運(yùn)動(dòng) xx 者的運(yùn)動(dòng)興奮性，并烘托運(yùn)動(dòng) xx 氛圍。全體員工隨時(shí)待命，帶領(lǐng)參觀、解答問(wèn)題并出售會(huì)員卡。 特別活動(dòng)是 xxxxxx 俱樂(lè)部銷(xiāo)售和推廣計(jì)劃的另一個(gè)重要組成部分。 xxxxxx 俱樂(lè)部使用的最強(qiáng)有力的促銷(xiāo)方式是俱樂(lè)部?jī)?nèi)部會(huì)員間的促銷(xiāo)競(jìng)網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 20 賽，這個(gè)計(jì)劃旨在鼓勵(lì)介紹新人入會(huì)的現(xiàn)有會(huì)員，鼓勵(lì)包括：禮品、旅游以及山地車(chē)等，這已被證明是保持會(huì)員的高昂情緒并推銷(xiāo)會(huì)員卡的一個(gè)行之有效的方法。 第四章 財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目投資效益估算 一、年?duì)I業(yè)收入估算 詳見(jiàn)附件二：《年經(jīng)營(yíng)收入估算表》 二、年經(jīng)營(yíng)成本估算 詳見(jiàn)附件三：《年經(jīng)營(yíng)成本估算表》 三、年?duì)I業(yè)收入估算 詳見(jiàn)附件四：《年?duì)I業(yè)利潤(rùn)估算表》 四、現(xiàn)金流量估算 以十年為財(cái)務(wù)計(jì)算期， 10%為折現(xiàn)率，計(jì)算 xxxx 蘇州星海大廈項(xiàng)目未來(lái)十年的現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量現(xiàn)值。 三．動(dòng)態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期 = 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1 + 上年累計(jì)現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 = 年 第四節(jié) 結(jié) 論 從以上三節(jié)的財(cái)務(wù)分析中可以看出，本項(xiàng)目贏利性較好，要求收益率為 10%的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元；內(nèi)部收益率 %；動(dòng)態(tài)投資回收期