【正文】 點居住分布特點居民生活狀況消費特點品牌偏好流動范圍人口規(guī)律分析5．購物方式的調(diào)查與分析（1）顧客來源（2）附加顧客來源（3）汽車購物人的狀況（4）自行車購物人的狀況（5）公交車購物人的狀況（6）步行購物人的狀況（7）正常工作購物狀況（8）節(jié)假日購物的狀況（9）購物觀念的變化情況6．外部環(huán)境的調(diào)查與分析商業(yè)街的規(guī)模調(diào)研（1）商業(yè)街的長度、寬度（2）商業(yè)街的構(gòu)成與層數(shù)（3）地勢與氣候特點（4）當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向（5）擬建項目的朝向（6）比鄰項目的衛(wèi)生狀況、照明狀況（7）廣告位置公共設(shè)施的調(diào)研與分析（1）公交車?？空荆?）街道指示牌（3）廣告牌（4）電話亭（5）綠化（6）噴泉（7）小品（8）消防（9）垃圾箱城市文脈的調(diào)研與分析（1）商業(yè)街名稱（2）歷史文化特點（3）地域特色（4）周邊人口特色（5）家庭特征（6）環(huán)境狀況商鋪投資人調(diào)查(1)投資類型(2)收入(3)投資方向(4)投資經(jīng)驗(5)職業(yè)(6)教育狀況(7)社會階層(8)投資能力(9)價格認(rèn)知度(10)區(qū)域投資狀況分析商鋪租賃人(或經(jīng)營者)調(diào)查(1)單位、個人(2)面積(3)租金(4)類型(5)經(jīng)營品類(6)經(jīng)營經(jīng)驗(7)周邊商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營分布與狀況調(diào)查分析(8)各租賃人支付能力與方式(9)租賃需求分析項目位置調(diào)查(1)人流量、人流分布(2)人流、車流、物流的方向(3)未來人流分布(4)人流類別(5)交通狀況(6)進出口狀況(7)停車狀況商業(yè)物業(yè)分析商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析（1）大型購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）（2）區(qū)域購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）（3）社區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）（4）郊區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）（5）購物中心的分類（6）出租率（7）租金水平商業(yè)物業(yè)需求分析（1）百貨店（2）超市（3）專業(yè)店（4）專賣店（5）便利店（6）餐飲店（7）美容店（8）特色店（9）折扣店（10）直銷點（11）影劇院（12）娛樂中心（13）酒吧、茶館（14）汽車店（15）書店等（16）飽和度（17）租金水平市場調(diào)查工作要圍繞以下幾個重點予以透徹展開：其一，商業(yè)街所在區(qū)域的居民收入狀況、購物習(xí)慣、文化教育背景?？尚行匝芯渴谴_定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學(xué)方法，在投 資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。本項目由城東市場開發(fā)有限公司承辦。特別提出加強社區(qū)菜籃子便民店建設(shè)的規(guī)范性指導(dǎo)，改善居民新區(qū)的購物環(huán)境。城東市場將作為服務(wù)人民群眾、讓市民百姓方便購買、放心消費的主要載體。本項目計劃于2007年10月開始，2008年12月完成，預(yù)計建設(shè)工期15個月。建設(shè)內(nèi)容：建筑物地上主體三層，局部四層，地下一層。市場大都存在空間狹小、檔次低、設(shè)施老化、道路窄、交通擁擠等問題。一個城市公益設(shè)施的數(shù)量和水平反映了這個城市經(jīng)濟文化水平，也體現(xiàn)了城市居民的生活質(zhì)量。具體概括為：政府立項審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報告。（風(fēng)險評估）其五，商業(yè)街所在區(qū)域的交通便利性?！ň幼∪巳汉土鲃尤巳海┢涠?，商業(yè)街所在區(qū)域的歷史、文化、社會、政治背景與環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項目建設(shè)的必要性，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟上的合理性，技術(shù)上的先進性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。公司成立于2007年5月，注冊資金2000萬，公司性質(zhì)為國有獨資企業(yè)，主要負(fù)責(zé)城東市場的建設(shè)管理運行。縣政府對菜市場的建設(shè)給予了高度重視，在《關(guān)于表彰2005寧波市商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)先進集體的通報》中寧波市人民政府授予象山縣人民政府菜市場改造特別獎。本項目位于象山丹城丹峰路、興盛路交叉路口。本項目總投資為15656萬元，其中建設(shè)投資14980萬元，籌資方案為銀行貸款。建設(shè)規(guī)模：項目總占地面積21470平方米，建筑面積43447平方米，其中地上建筑面積29112平方米，地下建筑面積14335平方米。象山縣城區(qū)總?cè)丝?2萬，面積10平方公里，現(xiàn)主要有汪家河、蓬萊兩個菜市場，主要覆蓋區(qū)域為城北和城南。（1）《投資項目可行性研究指南》（試用版）；（2）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（3）《象山縣城市總體規(guī)劃（2001～2020年）》（4）《寧波市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》（5）《象山縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》（6）《關(guān)于印發(fā)寧波市菜市場建設(shè)管理實施辦法的通知》（7）相關(guān)設(shè)計規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等公益設(shè)施是城市功能的重要體現(xiàn)。審批核準(zhǔn)用的可行性研究報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目的社會經(jīng)濟效益和影響；融資用報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目在經(jīng)濟上是否可行。——（未來前景與新增機會）其四，商業(yè)街所在區(qū)域的未來風(fēng)險評估與挑戰(zhàn)?！ㄈ宋沫h(huán)境和歷史沉淀）其三，商業(yè)街所在區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃與未來新增人流。投資可行性報告咨詢服務(wù)分為政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。經(jīng)營范圍為城東市場的開發(fā)建設(shè)、房屋租賃、攤位租賃。象山縣貿(mào)糧局積極爭取縣政府支持，落實了90余萬元菜籃子工程建設(shè)資金，用于菜籃子基地、屠宰場、菜市場等業(yè)態(tài)的建設(shè)。東臨東大河，北臨丹峰路，西臨興盛路，南為河道。表11 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號 項目名稱 單位 數(shù)量項目占地面積 ㎡ 21470建筑面積 ㎡ 43447建筑密度 % 5% 輛 241地面自行車位 輛 8508萬元 15656年均 萬元 3100年均利潤總額 萬元 1470年均 萬元 1102投資 萬元 %（稅后）％ （稅后）％ 年 13（含兩年建設(shè)期）