【正文】 圖 在建在售項(xiàng)目電梯配置標(biāo)準(zhǔn)（部 /萬平米） 電梯的速度也是電梯配置的重要考核指標(biāo) ，本次調(diào)查項(xiàng)目電梯速度平均值為 米 /秒，最快速度為 5 米 /秒，國貿(mào)區(qū)域和朝陽門區(qū)域所在項(xiàng)目的電梯速度比較快，這和項(xiàng)目高度比較高有一定關(guān)系。 15%15%47%4%15%4%美國麥克威爾 美國開利 美國特靈 美國伊萊特 美國約克 意大利奇威 附圖 在建在售項(xiàng)目空調(diào)品牌 另外從制冷方式來看，主要是風(fēng)冷，接近 90%的項(xiàng)目采用風(fēng)冷方式。 31%39%24%3% 3%首層1 2 層挑空1 3 層挑空挑空超過3 層頂層 附圖 在建在售寫字樓項(xiàng)目大堂位置 從寫字樓大堂的面積越大越氣派，往往項(xiàng)目的品質(zhì)也越高，從目前調(diào)查的情況來看，大堂平均面積為 1139 平米，不同區(qū)域之間存在一定差異，大堂平均面積最小是西直門區(qū)域，僅為 500 平米，最大的是東直門區(qū)域，接近 1300 平米，最大的大堂面積為 2240 平米。 100100 100100100100 50 5080 10 100% 20% 40% 60% 80% 100%朝陽門東直門國貿(mào)建國門外金融街王府井西長安街西直門亞奧中關(guān)村北三環(huán)總體銷售 租賃 租銷結(jié)合 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項(xiàng)目租售模式 m) 在建在售項(xiàng)目層高（米） 從本次調(diào)查的情況來看，寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層高較以前項(xiàng)目有所提高，層高最大值普遍接近 4 米左右，凈高最大值接近 米，有些項(xiàng)目甚至超過 3 米。 28202559247020xx175517351562 135020450 500 1000 1500 20xx 2500 3000金融街朝陽門東直門中關(guān)村北三環(huán)建國門外國貿(mào)亞奧總體 附圖 在建在售寫字樓項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層面積 從各個(gè)區(qū)域的最大標(biāo)準(zhǔn)層面積和最小標(biāo)準(zhǔn)層面積來看，最大 標(biāo)準(zhǔn)層面積和最小標(biāo)準(zhǔn)層面積均在金融街區(qū)域，最大的標(biāo)準(zhǔn)層面積為 7000 平米，最小標(biāo)準(zhǔn)層面積 500 平米；東直門區(qū)域最大標(biāo)準(zhǔn)層面積為 5500 平米（香江國際南新倉商務(wù)樓項(xiàng)目），最小的為 1333 平米。 2233 0 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年金融街寫字樓供給情況 從目前掌握的情況來看，中關(guān)村地區(qū)在建在售項(xiàng)目的竣工時(shí)間主要集中在 04 年下半年。 附表 北京市在建在售頂級寫字樓項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 總體建筑面積 銷售價(jià)格 租金 :USD/平米 *月 中關(guān)村金融中心 30 LG 大廈 38 萬通中心 RMB20xx0/m2 佳程廣場 RMB 24900/m2 金泉廣場 30 RMB 25000/m2 中環(huán)世貿(mào)中心 23 RMB 25000/m2 30 國貿(mào) 3 期 54 未定 華貿(mào)中心 20 USD3000/m2 長安興融中心 USD 2600/m2 鉑宮國際中心 USD2500/m2 凱恒中心 50 USD2500/m2 世紀(jì)財(cái)富中心 USD 3600/m2 凱晨廣場 USD 2800/m2 北京財(cái)富中心 USD 2800/m2 新保利大廈 USD 3100/m2 從不同區(qū) 域頂級寫字樓的分布來看，東部區(qū)域仍然獨(dú)占熬頭，在建在售頂級項(xiàng)目 372 萬平米當(dāng)中有 290 萬平米分布在東部，接近 8 成的比例。 ii. 東直門區(qū)域及東二環(huán)沿線 東直門區(qū)域及東二環(huán)沿線的頂級寫字樓的供給面積比較小，純粹的頂級寫字樓僅有華潤大廈，總體建筑面積為 萬平米，其次是東四十條的港澳中心和亞洲大酒店，純寫字樓面積僅為 萬平米；合計(jì) 萬平米，目前的供給量非常有限。比較典型的代表有：國際企業(yè)大廈、中關(guān)村大廈、恒基中心、招商局大廈 等。 67%16%17%C B D 及東部 中關(guān)村 金融街 附圖 定量訪問企業(yè)樣本分布 b. 定量訪問企業(yè)物業(yè)入住方式 從定量訪問企業(yè)入住的方式來看，主要是以“租賃”為主，占 3/4，其余 1/4 基本上屬于“購買”。 至尊地位 東直門交通樞紐項(xiàng)目是整個(gè)東直門地區(qū)乃至整個(gè)東二環(huán)的標(biāo)志性建筑，也是北京市 60 大重點(diǎn)工程之一和 20xx 年奧運(yùn)會(huì)配套工程，建成后將成為北京市 21 世紀(jì)的十大標(biāo)志性建筑之一。 本項(xiàng)目歸納起來具有如下特點(diǎn)： 交通優(yōu)勢 本項(xiàng)目是全亞洲最大的現(xiàn)代化立體綜合交通樞紐工程，以軌道交通換乘為主、地面公交換乘為輔，集地鐵、城市輕軌、機(jī)場高速鐵路、公交、出租車、社會(huì)車輛等多種交通體系和功能為一體，實(shí)現(xiàn)“零換乘”理念的綜合性立體交通樞紐。 第四章 區(qū)域競爭項(xiàng)目研究 ......................................... 55 一、 現(xiàn)有典型競爭項(xiàng)目描述 ............................................................................ 55 二、 現(xiàn)有典型競爭項(xiàng)目滿意度分析 ................................................................ 61 三、 在建在售典型競爭項(xiàng)目分析 .................................................................... 67 第五章 用戶需求研究 ............................................. 73 一、 潛在客群肖像分析及描述 ........................................................................ 73 二、潛在客戶需求分析 .......................................................................................... 76 三、本項(xiàng)目的接受度研究 .................................................................................... 102 第四章、項(xiàng)目 SWOT 分析和結(jié)論建議 .................................. 116 一、 SWOT 分析 .................................................................................................... 116 二、客群定位（主力、次主力、潛在） ............................................................ 117 三、產(chǎn)品定位 ........................................................................................................ 118 四、產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)建議 ........................................................................................ 119 第一 章 技術(shù)報(bào)告 一、 東直門交通樞紐簡介 東直門交通樞紐項(xiàng)目位于東二環(huán)東直門東北角，項(xiàng)目總建筑面積 80 萬平米，是集辦公、公寓、酒店、商業(yè)等為一體的超大型綜合體。 形象優(yōu)勢 東直門交通樞紐工程建成后，本項(xiàng)目將成為人們由機(jī)場高速公路或機(jī)場高速鐵路從“空中碼頭”直接進(jìn)入京城乃至中國的“第一落點(diǎn)”。 d. 深訪企業(yè)目前辦公面積 本次深度訪問企業(yè)在抽樣時(shí)充分考慮了本項(xiàng)目 3 種產(chǎn)品將來會(huì)面對不同的消費(fèi)群體，所有在選擇訪問對象時(shí)充分考慮了不同辦公面積規(guī)模的客戶群體，本次深度企業(yè)辦公面積主要集中在 50020xx 平米之間。 I T 通訊類咨詢服務(wù)類制造類金融投資類運(yùn)輸貿(mào)易類廣告?zhèn)髅筋惼渌?附圖 定量訪問企業(yè)行業(yè)分布 e. 定量訪問企業(yè)人員規(guī)模 從本次定量訪問的人員規(guī)模分布來看，主要集中在 50人以下，占 2/3；其次是人員規(guī)模在 50300 人之間的企業(yè)，占 30%。從售價(jià)和租金來看，乙級寫字樓售價(jià)在 RMB120xx 元 /平方米左右，租金在人民幣 35 元 /天 *平米； 丙級寫字 樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)為普通材料，基本的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備設(shè)施基本為國產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。其中，朝陽區(qū)為 萬平米，占總體的，平均租金為 USD21元 /平米 *月；東城區(qū)為 ，占 %，平均租金為 USD21 元 /平米 *月；海淀區(qū)為 萬平米，占 %，平均租金為 元 /平米 *月；西城區(qū)為 萬平米，占 %，平均租金為 萬 /平米 *月；宣武區(qū)為 萬平米，占 %，平均租金為 元 /平米 *月。 6331310 113 213051015202530352004上半年2004下半年2005上半年2005下半年 20xx年 20xx年 20xx年待定 附圖 北京在售在建寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)時(shí)間分布 但從不同時(shí)間段項(xiàng)目的供給體量來看， 20xx 年下半年也是最高峰時(shí)期，同時(shí) 20xx 年、 20xx 年都是供給高峰時(shí)段，總體供給體量都超過 200萬平米， 20xx 年更是超過 300 萬平米，從下圖來看，寫字樓供給的高峰時(shí)段集中在 20xx 年 20xx 年， 20xx 年總體的供給量接近 110 萬平米， 20xx年更是 減至 53 萬平米。 000000 10 20 30 40 500 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年亞奧地區(qū)寫字樓供給情況 其他區(qū)域在建在售的寫字樓項(xiàng)目主要有北三環(huán)區(qū)域和西直門區(qū)域，北三環(huán)主要有金隅 嘉業(yè)的“皇安大廈”、新燕莎集團(tuán)的“燕莎盛世”、“城建大廈”；西直門區(qū)域主要有“西環(huán)廣場”項(xiàng)目、“富海中心”、“楓藍(lán)國際中心”等項(xiàng)目。 18761181251680416790165881596715291140691325012633162230 5000 10000 15000 20xx0國貿(mào)朝陽門金融街西長安街亞奧建國門外東直門中關(guān)村北三環(huán)西直門總體 附圖 在建在售寫字樓項(xiàng)目平均銷售價(jià)格（元 /平米） 從區(qū)域最低銷售價(jià)格和最高銷售價(jià)格的對比來看，北京目前最貴的寫字樓項(xiàng)目 世紀(jì)財(cái)富中心 銷售價(jià)格接近 RMB3 萬 /平米（ USD3600 元 /平米），某個(gè)區(qū)域的最高銷售價(jià)格往往可以代表本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅膱?jiān)挺程度以及客群特點(diǎn)，目前北三環(huán)、西直門區(qū)域?qū)懽謽堑膬r(jià)值比較低，東直門區(qū)域目前最貴的寫字樓是 新保利大廈 ，報(bào)價(jià)達(dá)到 USD3100 元 /平米，僅次于 世紀(jì)財(cái)富中心 。 大開間 小開間 附圖 在建在售寫字樓項(xiàng)目開間格局 從不同區(qū)域大小開間的差異情況來看，中關(guān)村和西直門區(qū)域項(xiàng)目的小開間比例比較高，這主要和項(xiàng)目的定位以及本區(qū)域內(nèi)寫字樓客群有一定的關(guān)系。 11 國貿(mào)亞奧東直門中關(guān)村金融街總體最小值 最大值附圖 大堂占標(biāo)準(zhǔn)層的面積比例（最小比例和最大比例） 從大堂的高度來看，平均高度在 810 之間的居多，最大高度達(dá)到28 米，最小高度不足 5 米。 85%15%分戶計(jì)量 含在物業(yè)費(fèi)中 附圖 在建在售項(xiàng)目空調(diào)計(jì)費(fèi)方式 t) 在建在售寫字樓電梯配置 從在建在 售寫字樓項(xiàng)目配置電梯的品牌來看，主要是以進(jìn)口電梯為主，其中又以日本品牌的電梯為主。 ，810102030405060708090有線 光纖 無線 附圖 在建在售項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)類型 v) 在建在售寫字樓車位數(shù)量及停車管理 在建在售寫字樓車位數(shù)量配置標(biāo)準(zhǔn)存在比較大的差異，車位數(shù)量最多的達(dá)到 5000 個(gè)（華貿(mào)中心），最少的僅 400 多個(gè)，單個(gè)項(xiàng)目車位平均數(shù)量為 869 個(gè)。余下其它項(xiàng)目分布較遠(yuǎn)，對本項(xiàng)目影響不大。 附表 0408 年購買概率分布 時(shí)間 購買概率分布 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx年及以后 iv. 現(xiàn)有企業(yè)平均購買需求面積 根據(jù)定量電話訪問，購買平均需求面積為 723 平米