【正文】 ，設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行，則不出意外，這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要，將決定未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。在我國(guó)，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì)許多開發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。最近人民銀行大幅度提高了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對(duì)我國(guó)有些過(guò)熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。（九）市場(chǎng)營(yíng)銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，在開發(fā)項(xiàng)目即將完工之際，就可以考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷工作。、消防局、衛(wèi)生局、環(huán)衛(wèi)局、人防局、園林局、水務(wù)局報(bào)批取得建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書、建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見書、防雷裝置設(shè)計(jì)審核申請(qǐng)書。七、建筑方案、初步設(shè)計(jì)報(bào)審 審批單位：市規(guī)劃局《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案申請(qǐng)表》2.《建設(shè)工程設(shè)計(jì)要求復(fù)函通知單》原件或建設(shè)用地規(guī)劃許可證和關(guān)于核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知原件、（原件）如無(wú)修改意見，由市規(guī)劃局簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃申請(qǐng)附件》，經(jīng)相關(guān)部門審批蓋章。，須提交本建筑工程的原《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（含正本、附件及附圖）復(fù)印件，和原設(shè)計(jì)單位或具有資質(zhì)設(shè)計(jì)單位出具的建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)證明文件（原件）1份。還需提交行業(yè)主管部門出具的同意項(xiàng)目建設(shè)的意見。作用：政府對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)費(fèi)用、資金來(lái)源的認(rèn)可 要點(diǎn)難點(diǎn)： 四、建設(shè)用地預(yù)審部門：國(guó)土部門 辦理流程：申請(qǐng)、受理、審查、決定、告知 申報(bào)材料：建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表(原件)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告（占用耕地的應(yīng)具有耕地占補(bǔ)平衡方案的內(nèi)容）(原件)（1）審批核準(zhǔn)類項(xiàng)目：提交項(xiàng)目辦理并聯(lián)審批告知單(原件)（2）備案類建設(shè)項(xiàng)目：提交項(xiàng)目備案通知書（原件）建設(shè)項(xiàng)目選址意見書（復(fù)印件；含附圖、附件）或建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件（復(fù)印件；含附圖、附件）或規(guī)劃意見函復(fù)（復(fù)印件；含附圖、附件）或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)（復(fù)印件）保障性住房、一級(jí)開發(fā)等建設(shè)項(xiàng)目提交主管部門的項(xiàng)目批準(zhǔn)文件項(xiàng)目建議書與可行性研究報(bào)告分開審批的單獨(dú)選址項(xiàng)目（1）建設(shè)項(xiàng)目未壓覆重要礦產(chǎn)資源證明（原件）或建設(shè)項(xiàng)目壓覆重要礦產(chǎn)資源批復(fù)（其中位于東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū)范圍內(nèi)的項(xiàng)目不提交）（原件）（2）建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)的：提交《地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告》專家評(píng)審意見（復(fù)印件）屬于市國(guó)土資源局用地預(yù)審范圍的項(xiàng)目，還應(yīng)提交下列材料（1）中央國(guó)家機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位和駐京部隊(duì)審批、核準(zhǔn)類項(xiàng)目：提交相應(yīng)批準(zhǔn)權(quán)限主管機(jī)關(guān)（國(guó)管局、中直管理局等）核發(fā)的項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)文件（復(fù)印件）；建設(shè)項(xiàng)目登記備案通知書（復(fù)印件）或建設(shè)項(xiàng)目選址意見通知書（復(fù)印件）屬于報(bào)國(guó)土資源部預(yù)審的項(xiàng)目，還應(yīng)提交下列材料：（1）項(xiàng)目建議書批復(fù)（復(fù)印件）或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃(復(fù)印件)（2）項(xiàng)目占地功能分區(qū)說(shuō)明(復(fù)印件)（3）建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)的：提交《地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告》專家評(píng)審意見（復(fù)印件）建設(shè)項(xiàng)目位置的電子矢量坐標(biāo)（shp格式）申請(qǐng)人身份證明材料五、環(huán)境影響審批部門： 環(huán)境保護(hù)局 辦理流程：受理、初審、審核、審定、告知 申報(bào)材料：《北京市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理申請(qǐng)登記表》一份及電子文檔；《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件》兩份及電子文檔（分為環(huán)境影響評(píng)價(jià) 報(bào)告書、報(bào)告表或登記表，除登記表項(xiàng)目外，環(huán)評(píng)文件應(yīng)含《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批登記表》）；編制環(huán)境影響報(bào)告書、表的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)同時(shí)提供建設(shè)單位委托編制環(huán)境影響報(bào)告書、表的合同及環(huán)境影響報(bào)告書/表全本（公示稿）刪除內(nèi)容說(shuō)明報(bào)告；列入審批制的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)提供項(xiàng)目建議書批文（或有關(guān)等效文件）；列入核準(zhǔn)制的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)提供明確核準(zhǔn)機(jī)關(guān)的相關(guān)說(shuō)明材料；列入備案制的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)提供備案意見；建設(shè)項(xiàng)目用地為劃撥的，應(yīng)提供規(guī)劃選址意見；用地為招拍掛的，應(yīng)提供土地中標(biāo)通知書（原件）；用地為協(xié)議出讓的，應(yīng)提供出讓合同；用地為自有土地的，應(yīng)提供建設(shè)相關(guān)土地權(quán)屬證明；利用現(xiàn)有構(gòu)筑物的，應(yīng)提供相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證明，屬于租賃的，還應(yīng)提供租賃合同；依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)提供的其他文件；六、節(jié)水設(shè)施方案審查部門：水務(wù)局審批流程：申請(qǐng)[市級(jí)]→補(bǔ)正[市級(jí)]→受理[市級(jí)]→審查[市級(jí)](初審,復(fù)審,聽證,實(shí)地勘察,專家評(píng)審,其他)→決定[市級(jí)]→制作行政文書[市級(jí)]→告知/送達(dá)[市級(jí)] 申報(bào)材料：北京市水務(wù)局行政許可事項(xiàng)申請(qǐng)表（A4紙，加蓋單位公章，可下載）(原件1份；建設(shè)項(xiàng)目節(jié)水方案設(shè)施審查（備案）表（A4紙，加蓋單位公章，可下載）(原件2份)；水影響評(píng)價(jià)文件批復(fù)（A4紙，加蓋單位公章）（復(fù)印件1份）；項(xiàng)目建議書批復(fù)（發(fā)展改革部門或者建設(shè)項(xiàng)目的上級(jí)主管部門簽發(fā)并且在有效期內(nèi)的，A4紙，加蓋單位公章）（復(fù)印件1份）；規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查意見復(fù)函（蓋有規(guī)劃部門專用章；A4紙，加蓋單位公章，附件、附圖按原件尺寸復(fù)?。◤?fù)印件1份；含附圖）；建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案中的給水篇、節(jié)水設(shè)施方案（節(jié)水設(shè)計(jì)專篇）（加蓋設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位公章；設(shè)計(jì)單位提供的；A4紙，裝訂成冊(cè)）(原件1份)；使用公共管網(wǎng)再生水的建設(shè)項(xiàng)目提交供水協(xié)議（與再生水供應(yīng)單位簽訂的；A4紙，加蓋建設(shè)單位公章）(復(fù)印件1份)；建設(shè)項(xiàng)目在施工過(guò)程中，需要進(jìn)行施工降水的提交建設(shè)項(xiàng)目節(jié)水設(shè)施方案專家評(píng)審報(bào)告（A4紙，加蓋建設(shè)單位公章）（復(fù)印件1份）；申請(qǐng)人身份證明材料建設(shè)單位申請(qǐng)?zhí)峁┑呐c項(xiàng)目相關(guān)的其