【正文】 辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。二手房出賣(mài)方逾期交房的責(zé)任；買(mǎi)受人逾期付款的責(zé)任；非因不可抗力的原因，不能辦理或者不能按時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)的責(zé)任；買(mǎi)房或者賣(mài)方單方解除合同的責(zé)任；房屋質(zhì)量不符合約定的責(zé)任。第五，注意確定違約責(zé)任條款和救濟(jì)方式。除房?jī)r(jià)之外，還要明確交易稅費(fèi)的承擔(dān)，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價(jià)款。大多數(shù)的購(gòu)房者會(huì)選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同何時(shí)生效？（這對(duì)購(gòu)房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的）1）如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。簽訂時(shí)需要準(zhǔn)備的證明材料。售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？房產(chǎn)面積多大？該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。如何簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同所知更少。5．必須有代理費(fèi)明細(xì)單 隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利。2．必須明確雙方違約責(zé)任 因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。第五，還要寫(xiě)明違約責(zé)任。在合同中注明，屋內(nèi)哪些設(shè)施是在房?jī)r(jià)之內(nèi)，哪些是要另外計(jì)算費(fèi)用的？如房屋的裝修、家具、煤氣、維修基金等等是否包括在房?jī)r(jià)之內(nèi)。?明確約定定金及交易資金的數(shù)額、支付方式、支付時(shí)間及資金監(jiān)管賬號(hào)。違約金條款必須和后續(xù)處理違約的方法配合設(shè)計(jì)，否則，對(duì)方可以在承當(dāng)一定違約金的條件下肆意解除合同、變更履行合同的方式或延遲履行，從而使合同埋下很大的隱患。律師提醒之五：作為賣(mài)方，如果在買(mǎi)賣(mài)合同上注明是買(mǎi)方支付相關(guān)的稅收，更不要簽陰陽(yáng)合同，到時(shí)可能面臨刑法的處罰。律師提醒之四：如果沒(méi)有取得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人的放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面文件，買(mǎi)賣(mài)合同有被宣告無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。仔細(xì)看法院寄來(lái)的起訴狀，原來(lái)是黃先生瞞著妻子肖小姐賣(mài)房，肖小姐認(rèn)為丈夫的行為侵犯了夫妻共同財(cái)產(chǎn)權(quán)利，會(huì)導(dǎo)致自己的利益受到損失，為此向法院起訴黃先生，并把李先生列為第三人，要求法院判決買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。買(mǎi)賣(mài)主體及房屋權(quán)屬的審查審查房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，調(diào)查真正的產(chǎn)權(quán)人二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上的房屋所有權(quán)人。選擇正規(guī)注冊(cè)的中介機(jī)構(gòu)要“兩看”：看機(jī)構(gòu)備案、看人員持證。其中在任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，均會(huì)帶來(lái)難以預(yù)料的糾紛甚至訴諸法院。看人員持證：買(mǎi)賣(mài)雙方和地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員洽談時(shí)，應(yīng)要求其提供 “深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)登記牌”，也可以在深圳市國(guó)土局網(wǎng)站核實(shí)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)登記牌的真?zhèn)?。若是已?gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)，還要審查已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有無(wú)下列禁止買(mǎi)賣(mài)情形共有財(cái)產(chǎn)審查買(mǎi)方在審查房屋所有權(quán)證書(shū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)審查二手房是否出租已經(jīng)出租的二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。案例：謝先生購(gòu)買(mǎi)莊女士一套居民住房，約定實(shí)際成交價(jià)58萬(wàn)，其它費(fèi)用由謝先生承擔(dān)，為此雙方及經(jīng)紀(jì)房簽署了成交價(jià)為58萬(wàn)的三方合同定。同時(shí)，作為賣(mài)方如何避免買(mǎi)方炒房而轉(zhuǎn)簽合同或延期履行也應(yīng)認(rèn)真地設(shè)計(jì)違約條款與解約條款。明確過(guò)戶和交房許多二手房買(mǎi)賣(mài)合同把過(guò)戶和交房混為一體。二手房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，簽署合同僅僅是買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)的第一步，在其后的贖樓、按揭、委托擔(dān)保公司、資金監(jiān)管、辦理過(guò)戶和交付房屋等環(huán)節(jié)，仍需謹(jǐn)慎，必要時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士參與買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，把交易風(fēng)險(xiǎn)化解在事前。付款是房屋買(mǎi)賣(mài)中最重要的步驟，因此付款方式的約定是很重要的。最后需要注意的是，還得約定爭(zhēng)議解決條款。3．必須標(biāo)明付款過(guò)戶時(shí)間 在實(shí)際操作中買(mǎi)方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。但是，目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問(wèn)題，在合同中只寫(xiě)其占總房款的比例，而并沒(méi)有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等，最終損害消費(fèi)者的利益。查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。購(gòu)房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。4）雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)公證，此時(shí)合同方才生效。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó) 《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。二、約定總房款、稅費(fèi)和付款方式：總價(jià)款、首付款、尾款、付款方式、付款條件、付款時(shí)間。四、明確違約責(zé)任房產(chǎn)交易是件大事，為避免買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方退出而造成另一方損失，必須明確違約責(zé)任。第一條乙方同意購(gòu)買(mǎi)甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)，建筑面積為_(kāi)____平方米。若甲方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方