【正文】 算、分析、評估，才能準確得出工程造價，正確地選擇優(yōu)秀的中標單位。對尚未簽訂的合同，由該專業(yè)責任工程師負責跟進簽訂合同的進度，直至合同簽訂后，合同的義務被履行完成止。其把控點為：：項目總經理在集團會議上提議對于集團開發(fā)部、投研中心、合約部、質安部、預結算部、成本管理部等為代表公司進行相關日常工作維護需要開銷或接待的費用，若與項目部有關的，應預先通知我部項目總經理，我部項目總經理則安排一名項目人員在場共同接待。.“成本效益”原則 ：我部還在保障工程安全，提高工程質量的前提下，將好的思路建議設計創(chuàng)新設計、改善施工工藝，尋求新的開拓。從項目成本的構成看，一般包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務成本，每一個子項均可以找到責任部門。在可研階段要進行成本的估算，這個時候主要是對投資的可行性進行估算，然后隨著方案的不斷深化，目標成本開始逐漸的準備和細化，到主體工程施工圖預算確定后形成最后定稿的版本。要加強成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，對于房地產企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應包含三個層面的內容，最基礎的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結構。貸款利息房地產因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。房地產開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。這些成本變化必須通過一定程序對項目估算和項目預算進行調整。根據(jù)上述輸入，再利用成本估算的類比法、參數(shù)模型法、自下而上估算法和計算機模型等工具和技術編制成本預算。成本估算：前面已作介紹。如項目在可行性研究階段，則采用類似估算法；在規(guī)劃方案設計階段、策劃定位階段則采用參數(shù)模型法；在施工圖階段則采用字下而上估算法。資源需求：就是資源計劃編制的輸出，包括人力、材料、設備三大需求，關鍵的是這三大需求要與工作分解結構可交付成果相對應?；顒託v時估算：完成可交付成果所需要的時間，如可行性研究需2個月，產品策劃需3個月、地質勘察需2個月和相應完成時段等。工作分解結構（WBS）：項目的階段可提交的一個或幾個可交付成果，這個成果有質量特性和數(shù)量特性，如可行性研究報告是可行性研究階段的一個可交付成果，這個成果的質量特性是報告的格式要符合房地產開發(fā)項目政府審查的格式要求，所含蓋的內容與政府要求的內容一致，報告的相關資料、數(shù)據(jù)是調查得來的、真實的而非杜撰的，資料、數(shù)據(jù)分析的方法是科學的、合理的，得出的結論是經定性、定量分析的有說服力的，結論對后續(xù)工作如項目策劃、定位有指導性意義，是真正的可行性研究報告而非可批性研究報告，數(shù)量特性是一份；再如地勘報告是地質勘察階段的一個可交付成果，這個成果也有質量特性和數(shù)量特征，它的質量特征是在勘察報告中要準確地描述擬開發(fā)地快的地質狀態(tài)（覆蓋土厚度、巖層走向及相應力學特征），它的數(shù)量特征是鉆孔深度和總進尺（米），抵制報告得出的結論必須能指導后續(xù)的施工圖結構設計。在設計細節(jié)上滿足后期使用功能,同時在此階段應選擇業(yè)務實力強的設計院進行設計,保證使用功能滿足要求,減少后期的設計變更。(4)功能略有降低,成本大幅降低(5)成本不變,功能提高。此階段對交房標準已基本確定,根據(jù)擴初方案進一步將目標成本“概算版”細化。目標成本控制需采取的措施 項目產品定位清晰明確,形成房地產目標成本“概算版”首先,在房地產開發(fā)前期(尤其像城市綜合體的多業(yè)態(tài)項目)充分調研當?shù)氐禺a市場,調研各業(yè)態(tài)的銷售情況,應用容積率指標控制面積,結合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置,建多少高層、多層、商業(yè)、別墅、花園洋房。目標成本存在問題分析房地產業(yè)一直為國家朝陽產業(yè),前幾年有可觀的利潤。本文從房地產目標成本形成、問題分析及解決入手進行研究,為房地產成本管理人員提供借鑒、參考。房地產目標成本科目主要包括開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)建設所需投入的各項費用,主要包括:土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等?，F(xiàn)針對以上房地產各階段影響目標成本的因素中,現(xiàn)展開進行分析如下:首先,在房地產用地規(guī)劃階段,因業(yè)態(tài)分類模糊導致了利潤的降低,許多房地產公司拿地后便考慮立即進行開發(fā)并達到預售條件,往往對用地規(guī)劃階段成本把關不嚴,隨意對業(yè)態(tài)進行規(guī)劃,不考慮效益最大化。參考往期類似業(yè)態(tài)成本情況(其中包括配套費用、建安成本、各項開發(fā)稅費等),將各不同業(yè)態(tài)進行組合,并進行測算(銷售收入及成本支出測算),選取滿足“效益最大化”的業(yè)態(tài)搭配比例。首先,根據(jù)價值工程,做好房屋建造標準。比較外墻保溫材料和作法,門窗材質、標準。 項目實施階段以目標成本“預算版”來指導工程施工及招投標工作,通過后期成本動態(tài)管理及決算管理形成目標成本第三版——目標成本“決算版”。歷史信息：開發(fā)商從已開發(fā)的項目中總結出來的經驗和教訓（文檔化的）、從別的開發(fā)商或別的項目得到的相關信息、項目團隊人員的相關知識（由于受主觀影響，不是很可靠）。同時要考慮備選方案以保證供應?；顒託v時估算：完成一項可交付成果需要有哪些活動，每項活動歷時是多長。根據(jù)上述估算結果，可以得出成本管理計劃、詳細依據(jù)、：房地產開發(fā)項目從可行性階段的→項目策劃定位→規(guī)劃方案設計→施工圖設計→項目建設→項目驗收等幾個階段，其項目定義是一個漸進明細的過程，因此開發(fā)項目的整個成本也是不斷接近實際成本的過程，成本管理計劃就是房地產開發(fā)項目在項目的各個生命周期管理成本的變化。在現(xiàn)實的房地產開發(fā)項目中，這種情況屢屢發(fā)生，如在可行性研究中，定義某地塊做中檔住宅開發(fā)，在策劃定位階段定義為傳統(tǒng)風格高檔別墅，在規(guī)劃方案設計時又作成異域風情特色的社區(qū)。這就保證了成本基準計劃的嚴肅性。測量結果確實需要變更，那么還要重新補充編制成本估算，其編制的方法可以按常規(guī)計算或用計算機輔助工具。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業(yè)網點）等所發(fā)生的費用。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎的管理工作。這個過程關鍵是目標成本的市場化，由于市場是經常發(fā)生變化的，因此在制訂目標成本時除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，很重要一點是要隨時了解市場，同時成本的測算一定要與項目的定位檔次相匹配。首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來，這是動態(tài)成本管理的基礎。：我部將貫穿于項目的設計前準備階段、設計階段、招投標階段、施工前準備階段、施工過程階段、竣工結算階段、動用前準備階段、保修服務階段等項目的全過程成本管理與控制。：項目會議決定對圖紙采用分批使用的原則，并將圖紙分類裝訂成冊，放于公共看圖平臺，實現(xiàn)工程組跟預算組共用，滿足招標和施工的需要，減少曬圖費用。：編制項目成本計劃分以下幾個步驟：：根據(jù)項目投資建設周期，以建設項目運營時間為起點，倒排各工程的起始時間，并結合各工程的實際工作量來編制。以便評價項目小型的經濟標和簽證、索賠用。主要控制以下幾方面：：在保證設計方案的技術性、安全性、經濟合理性及使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質、有實力、規(guī)范的、質量高的、信譽好設計單位，使設計階段投資費用控制到最低。為此,要把握以下幾點:：項目規(guī)定資料員一定要做好圖紙的收發(fā)時間、數(shù)量、版本、收發(fā)人等登記工作，并及時通知項目專業(yè)主管工程師，以防圖紙遺失和便于專業(yè)主管工程師開展下部工作。若施工后下發(fā)的變更，則做好該施工節(jié)點的同期記錄，計量引起的損失，是否要追究設計責任并備案。：我部要求每天跟蹤檢查項目工程質量，著重對照藍圖檢查承重結構的鋼柱及鋼筋數(shù)量、直徑、搭接長度、布筋是否符合設計要求，檢查混凝土的強度等級、振搗及養(yǎng)護情況，監(jiān)督防止施工單位偷工減料，偷改改進設計。當預算組送審簽證預結算部二審結果，與項目部預算組送審價不一致時，雙方進行對數(shù)。做到一事一單，不要一份簽證單中寫入幾件不同的簽證事件。防止簽證重復，以便備查。：駐場簽證人員一定要明確自己的簽證權限。，被動變更費用金額≤1萬元以內的款項，由預算組計量，項目總經理直接終審，報預算部、成本管理部備案。提前下發(fā)變更圖紙。同期記錄要求施工單位提前一日發(fā)通知給監(jiān)理單位、我部工程組、和預算組組長，預算組組長及時打電話或發(fā)短信通知預算部老總派相關專業(yè)預算工程師下現(xiàn)場，再由預算組人員偕同預算部人員、工程組人員、監(jiān)理工程師、施工單位預算人員、工程組人員見證并拍照，當場對現(xiàn)場實際情況進行手寫文字描敘，簽名并注上時間。：進度款經監(jiān)理人員、甲方工程組、預算組人員審核后，報集團會計部、質安部、預算部、成本管理部門復核工程價值量；經財務部門審核后報項目中心總裁、行政總裁審批后，由財務部通知項目部，項目部再通知施工單位開具好領款稅票到財務部領款，財務部按有關批準程序付款并登記付款臺帳。(9)現(xiàn)場簽證記錄。（4）無監(jiān)理工程師、建設方簽字簽章認可的簽證文件和索賠文件。避免以往用手算而造成的數(shù)字計算、套用定額和費用計取上出現(xiàn)的各種差錯，相應提高預結算編制的準確性。；甲方索賠資料包括但不限于減帳指示、信函、備忘錄、聲明等；索賠類別包括減帳、漏做工程、質量不合格工程、拖期、擾民、鬧事、員工停工、不配合工作、不協(xié)調、偷工減料、代替品等。，則按合同規(guī)定執(zhí)行。未經審批的結算，財務部將不進行支付。 審核及處理施工綜合索賠事宜。合同管理的好壞，直接影響成本的大小。 組織編制重要設施的使用及維護手冊。房價調控的市場環(huán)境下，房地產開發(fā)企業(yè)對成本費用的控制提出了更高的要求。該階段指標將檢驗成本測算中技術經濟指標的落實情況，并作為方案設計的成本限額。主要體現(xiàn)在結算中的成本控制及后評估。(三)設計過程的成本控制設計階段是控制建安成本的切入點，設計要根據(jù)營銷定位快速反應，成本控制部門要及時核算限額設計的落實情況。結構施工圖出圖后一般都要立即投入現(xiàn)場生產，大規(guī)模的修改調整對工期影響大，而且會造成資源、成本的浪費。施工單位有合理利潤水平是雙方良好合作的基礎，也是項目順利推進的保證。同時應加強招標結果與標底對比，提高主動控制成本的意識。對施工過程中的設計變更進行控制，與設計院簽訂合同時約定獎罰制度。第三部分、動態(tài)成本的控制成本超支預警及處理成本超支的操作要點成本超支的處理流程實例分析動態(tài)成本的編制辦法實例1：上海江橋萬達廣場的動態(tài)成本編制實例2：上海周浦萬達廣場的結算復核編制第四部分、拆遷補償成本實例分析拆遷補償成本的編制辦法實例1：北京某大型拆遷項目拆遷補償成本的投標文件實例2：深圳某拆遷項目的拆遷補償成本的編制實例分析拆遷補償合同的編制要點實例1：深圳某拆遷項目的合同要點分析