【正文】 lw 價(jià)格區(qū)間： 1500— 2800 元 /㎡ 代表樓盤(pán)：洹上人家、歐亞莊園 □ 盤(pán)庚 區(qū) 區(qū)域特點(diǎn)：位于安陽(yáng)市盤(pán)庚街，開(kāi)發(fā)最早的高檔別墅區(qū)，是高檔別墅住宅的典型代表地區(qū)。交通條件良好，擁有成熟的道路網(wǎng)絡(luò)，紅旗路、安漳大道、洹濱路 lw 等成為貫穿整個(gè)區(qū)域的主干線 ,多路公交線路穿行該區(qū)域 . 片區(qū)開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì) 該片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目都以?xún)?yōu)美環(huán)境為主要賣(mài)點(diǎn)， 都依靠美麗的景色和良好的大環(huán)境來(lái)提升自身品質(zhì) . 該區(qū)域遠(yuǎn)期以安陽(yáng)市總體規(guī)劃為依據(jù)，強(qiáng)調(diào)了統(tǒng)一性、連續(xù)性，科學(xué)合理的進(jìn)行功能與空間的布局與開(kāi)放。三是安陽(yáng)以外購(gòu)房族帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。 ◆中檔價(jià)位成市場(chǎng)主力 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在商品房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)上小于 2800 元／㎡的房屋成為市場(chǎng)主力，成交戶數(shù)占總成交戶數(shù)的 70％以上。 20xx 年我市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，較 20xx 年度的 億元增加 31％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將繼續(xù)保持較大的規(guī)模。 (2)沿解放路、紅旗路及人民大道形成以商業(yè)商貿(mào)為主的主城 中心商務(wù)區(qū)（ CBD） ，特別是金豪商務(wù)寫(xiě)字樓以及未來(lái)的沃爾瑪?shù)娜腭v，更為該區(qū)域增加了商務(wù)中心的份量。 lw 城市公用事業(yè)建設(shè)日新月異。安陽(yáng)現(xiàn)有 1 個(gè)省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、 1 個(gè)國(guó)家級(jí)星火技術(shù)密集區(qū)（林州市）、 1 個(gè)可持續(xù)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)（林州市）、 1 個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心和 1 個(gè)國(guó)家級(jí)生產(chǎn)力促進(jìn)中心示范中心。西部為山區(qū)，東部為平原。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)、定位、營(yíng)銷(xiāo)、推廣 lw Study on the planning horizon of international marketing Abstract： In the past few years China39。天域國(guó)際由于地處市中心繁華地段，項(xiàng)目對(duì)于公司未來(lái)發(fā)展至關(guān)重要，在此背景下，我們對(duì)項(xiàng)目前期做了大量的分析，其中包 括市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)研究及分析、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、營(yíng)銷(xiāo)推廣等。 第二章 安陽(yáng)市房地產(chǎn)宏觀背景分析 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 安陽(yáng)概況 lw 安陽(yáng)市位于河南省最北部，地處晉、冀、豫三省交匯處，西依太行山與山西接壤，北隔漳河與 河北省邯鄲市相望，東與濮陽(yáng)市毗鄰，南與鶴壁、新鄉(xiāng)連接。目前，全市有中國(guó)名牌 1 個(gè)、河南省名牌 產(chǎn)品 19 個(gè)、河南省名牌農(nóng)產(chǎn)品 3個(gè)、河南省優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 41 個(gè)。安陽(yáng)市連續(xù)七年被評(píng)為“ 全省小城鎮(zhèn)建設(shè)先進(jìn)地市 ” ，滑縣道口鎮(zhèn)等 5 個(gè)鎮(zhèn)被定為 “ 全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn) ” ，萬(wàn)古鎮(zhèn)等 6 個(gè)鎮(zhèn)被定為 “ 河南省重點(diǎn)鎮(zhèn) ” ，合澗鎮(zhèn)等 11 個(gè)鎮(zhèn)被定為 “ 市級(jí)重點(diǎn)鎮(zhèn) ” ，臨淇等 18 個(gè)鎮(zhèn)被評(píng)為 “ 中州名鎮(zhèn) ” 。 安陽(yáng)城市規(guī)劃及建設(shè) 【城市總體布局結(jié)構(gòu)】 安陽(yáng)形成了以鐵西為工業(yè)區(qū)、南為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、東為行政區(qū)、北為休閑居住區(qū)的大框架 (1)沿文峰中路及北大街形成以購(gòu)物為主的傳統(tǒng)商業(yè)街，并作為安陽(yáng)市的中心購(gòu)物區(qū)。 【房地產(chǎn)與城市建設(shè)】 lw 20xx年我市施工的房屋面積高達(dá) ，竣工的房屋面積僅 萬(wàn)平方米，有大量的在建房屋面積將結(jié)轉(zhuǎn)到 20xx 年施工。 ◆新開(kāi)項(xiàng)目規(guī)?？焖贁U(kuò)張 目前安陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正處于新一輪啟動(dòng)期，新開(kāi)工面積呈現(xiàn)出持續(xù)快增態(tài)勢(shì)，帶動(dòng)全部房屋施工面積穩(wěn)健擴(kuò)大。二是投機(jī)炒作行為變相提拉了房?jī)r(jià)。 購(gòu)物只需向南 1 分鐘便可到沃爾瑪 .向北或者向西均是綠綠草坪和公園 ,可謂是得天獨(dú)厚 ! 該區(qū)域隨著城市的發(fā)展，配套 完善，已成為北關(guān)區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)中心，人文環(huán)境優(yōu)越。安陽(yáng)橋以北近鄰安陽(yáng)一師區(qū)，自然景 觀相對(duì)較好、人文環(huán)境差，屬于市民所說(shuō)的貧民區(qū)。主要范圍指洹河一帶的區(qū)域，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的主要特征如下： □ 安陽(yáng)河是其最主要的賣(mài)點(diǎn)，既能享受到稀缺的沿河資源，又能充分享受遠(yuǎn)離城市喧囂、繁華的靜謐生活。主要以拜訪、談話形式對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行調(diào)研，主要拜訪人員為同類(lèi)項(xiàng)目業(yè)主、房地產(chǎn)相關(guān)單位人員、有購(gòu)買(mǎi)意向的人員。 建筑形式：小高層、 高層、多層，聯(lián)排別墅 裝修：毛坯房 lw 創(chuàng)新：樓盤(pán)在產(chǎn)品形式及品質(zhì)方面有所創(chuàng)新，可以有效增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 區(qū)位：在土地資源日益稀缺的前提下，東區(qū)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，而城市中心區(qū)域（如本電池廠地塊及文化宮地塊）的樓盤(pán)更加具有競(jìng)爭(zhēng)力 第四章 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu) 勢(shì)（ S）： ? 區(qū)域形象：中高檔住區(qū)及最適合生活之地； ? 區(qū)域成熟度：項(xiàng)目周邊已聚集數(shù)個(gè)中高檔住區(qū)； ? 項(xiàng)目交通便捷性：緊鄰紅旗路及公園和購(gòu)物中心； ? 項(xiàng)目地塊狀況：周邊商業(yè)氣氛及生活配套完善，便于提升價(jià)值； ? 周邊環(huán)境：緊鄰洹水公園、安陽(yáng)河、沃爾瑪?shù)龋? 劣 勢(shì)（ W）： ? 地塊狀況：有部分廠房，有拆遷難度； ? 噪音：緊鄰主干道，噪音較大； ? 土地成本較高。 靠?jī)?nèi)的 97。 本項(xiàng)目定位將 備受消費(fèi)者青睞 本項(xiàng)目在價(jià)位上定位為高檔住宅，在 房型規(guī)劃設(shè)計(jì) 可以更 合理、面積 和價(jià)位相對(duì) 適中，功能 又 齊全 （例如配套） ， 同時(shí) 滿足人們的 享樂(lè) 生活需要和健康需求。 目標(biāo)客戶群定位與分析 關(guān)于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群： ? 相對(duì)一般房地產(chǎn)住宅而言針對(duì)的是市民金字塔的中上層中的一部分人。 5. 追求生活情調(diào)和生活品味。 置業(yè)目的 根據(jù)對(duì)片區(qū)樓盤(pán)的調(diào)查分析，本片區(qū)客戶的置業(yè)目的和比 例如下： 13. 以購(gòu)買(mǎi)后自用的客戶將成為主體，約占 55%。 ◆ 總體均價(jià)： 3000 元 /平方米 。 安陽(yáng)廣播電視報(bào)：安陽(yáng)市家庭訂戶量最高的報(bào)紙媒體； 輔助媒體 藍(lán)天商情：安陽(yáng)商業(yè)用戶最多的報(bào)紙媒體； 發(fā)布周期： — （新聞通稿提前預(yù)熱） 發(fā)布形式： 報(bào)頭包面、底版、新聞報(bào)道 網(wǎng)絡(luò)廣告 —— 選擇本地點(diǎn)擊率最高的房地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)站 發(fā)布網(wǎng)站：安陽(yáng)房地產(chǎn)信息網(wǎng) 安陽(yáng)論壇 發(fā)布形式：通欄、整屏廣告、畫(huà)中畫(huà) 發(fā) 布 網(wǎng) 站 發(fā) 布 形 式 發(fā) 布 時(shí) 間 安陽(yáng)房地產(chǎn)信息網(wǎng) 首頁(yè)通欄條 1 月 1 日 — 1 月 27 日 首頁(yè)整屏廣告 1 月 3 日 1 月 10 日 畫(huà)中畫(huà)廣告 1 月 1 日 1 月 7 日 安陽(yáng)論壇 首頁(yè)通欄條 12 月 25 日 12 月 25 日 首頁(yè)整屏廣告 1 月 7 日 — 1 月 17 日 畫(huà)中畫(huà)廣告 12 月 25 日 1 月 30 日 電臺(tái)廣播 —— 收聽(tīng)率較高的電臺(tái)頻道宣傳 發(fā) 布 頻 道 發(fā) 布 形 式 安陽(yáng)電臺(tái)交通頻道 30 秒硬廣：每天 10 次 （ 8： 30— 22： 30） 15 秒硬廣：插播 70 次 /天 （ 8： 30— 22： 30） lw 發(fā)布周期： 短信投放 —— 以定點(diǎn)及攔截形式大量覆蓋 特殊區(qū)域短信： 北關(guān)區(qū)： 公務(wù)員、商業(yè)客戶、有車(chē)一族 文峰區(qū)：有車(chē)一族、公務(wù)員、商業(yè)客戶 系列新聞報(bào)道 目的 配合硬性廣告宣傳，提高宣傳密度！ 借勢(shì)新聞的言論權(quán)威性提升項(xiàng)目影響力！ 新聞炒作頻次 新聞報(bào)道全程配合、軟文重要節(jié)點(diǎn)適度補(bǔ)充！ 促銷(xiāo)策略 直銷(xiāo) 在營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，有兩種情況適 合采用直銷(xiāo)，一種是目標(biāo)客戶 為普羅大眾，面相當(dāng)廣，如街頭直銷(xiāo)人員所派保健品類(lèi)單張， 保險(xiǎn)公司逐家登門(mén)拜訪，此類(lèi)直銷(xiāo)層次相對(duì)較低；一種是目 標(biāo)客戶為某一特定群體，目標(biāo)相對(duì)比較明確，如某些渡假村 銷(xiāo)售會(huì)員卡等，層次相對(duì)較高，對(duì)直銷(xiāo)人員的要求也高些。 第七章 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 推廣渠道 【 1】 售樓處：建議在市區(qū)及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)各設(shè)一個(gè)售樓處，以路程 3040 分鐘 路程的距離為宜，人流量較多的地方，擴(kuò)大項(xiàng)目宣傳影響力，攔截客戶。 ②公關(guān)活動(dòng)：讓目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生好感，吸引目標(biāo)客戶群體人事視線，為后期銷(xiāo)售做鋪墊，并將貫穿始終。 開(kāi)盤(pán)推廣策略及手段 策略：在 1 個(gè)月左右的開(kāi)盤(pán)時(shí)間內(nèi)，盡量擴(kuò)展項(xiàng)目知名度及美譽(yù)度，集聚人氣，積蓄客戶資源。 四、項(xiàng)目產(chǎn)品本身（戶型、外立面、風(fēng)格、花園等等）要根 據(jù)目前安陽(yáng)的市場(chǎng)情況，進(jìn)行合理的規(guī)劃設(shè)