【正文】 ........................................................................23 二、生態(tài)園林工程 ..........................................................................26 第十章 環(huán)境保護 ............................................................................ 29 一、項目區(qū)環(huán)境條件 ......................................................................29 二、環(huán)境保護 .................................................................................29 三、水土保持 .................................................................................30 第十一章 建設進度及招投標方案 ................................................. 31 一、建設進度 .................................................................................31 二、招投標方案 ..............................................................................31 第十二章 投資估算及資金籌措 ..................................................... 33 一、投資估算范圍 ..........................................................................33 二、投資估算依據(jù) ..........................................................................33 三、計算期 .....................................................................................34 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目 可行性研究報告 4 四、項目投資 .................................................................................34 五、資金籌措 .................................................................................36 第十三章 財務評價 ........................................................................ 37 一、評價原則、依據(jù)及參數(shù) ...........................................................37 二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 .............................37 三、成本費用估算 ..........................................................................38 四、盈利能力分析 ..........................................................................40 五、財務生存能力分析 ..................................................................41 六、不確定性分析 ..........................................................................41 七、財務評價結論 ..........................................................................45 第十四章 社會效益評價 .................................................................. 4 第十五章 結論及建議 ...................................................................... 6 一、結論 .......................................................................................... 6 二、建議 .......................................................................................... 6 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目 可行性研究報告 1 第一章 總論 一、項目概況 （一）項目名稱： 張家界 武陵源區(qū) 天子山 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目 （二）項目業(yè)主：重慶中 孚 投資有限公司 （ 三 ）項目地址： 張家界市 武陵源區(qū) 天子山鎮(zhèn) 泗南峪村 （ 四 ）項目性質：新建 （ 五 ）項目建設內容及規(guī)模 本項目 擬租賃土地 600 畝 ，其建設主要內容為生態(tài)農(nóng)業(yè) 園 、 民族風情園 、接待配套用房及原生態(tài) 拓展訓練基地 的建設。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目 可行性研究報告 2 資金籌措： 項目資金全部由業(yè)主自籌。 四、簡要結論 原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設將鞏固退耕還林成果，挖掘農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢， 提升和豐富 旅游 的內涵， 還將增強城市服務輻射功能，拉動消費，增加當?shù)剞r(nóng)民收入， 有利于促進農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。 一 、 國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 觀光農(nóng)業(yè)作為一項新的旅游項目，已成為世界潮流，它源于西班牙。 馬來西亞重點發(fā)展花卉旅游觀光，將每年的 7 月 2～ 9 日定為 “ 花卉節(jié) ” ，在花卉節(jié)期間舉行各種花展。 三 、 觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景 旅游業(yè)的飛速發(fā)展為旅游觀光農(nóng)業(yè)提供了充足的客源。另一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目建設周期較短，能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟效益，包括農(nóng)業(yè)收入和旅游收入，而兩者的結合使得 其效益優(yōu)于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)。 二 、提供農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)機會，幫助農(nóng)民快速致富奔小康 農(nóng)村剩余勞動力的大量集結、沉淀，既影響農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，又帶來不少的社會問題。 一、優(yōu)勢（ Superiority） 張家界生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的發(fā)展優(yōu)勢有：（ 1）氣候、土壤、水文等條件優(yōu)越，自然資源豐富；（ 2）區(qū)位條件方面，張家界市處于西部地區(qū)及長江經(jīng)濟帶、華南經(jīng)濟區(qū)的交接處，其發(fā)展有希望得到政策傾斜。 二、劣勢（ Weakness） 其發(fā)展劣勢有：（ 1）離市區(qū)相對較遠，基礎設施條件欠 缺；（ 2）地塊相對較為細碎，塑造特色景觀有一定難度；（ 3）生態(tài)環(huán)境保護意識有待加強，如生活污水的凈化，旱期場地雨水的回收、土地涵張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目 可行性研究報告 11 養(yǎng)以及汛期山洪的盡快排除等。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目 可行性研究報告 12 第 五 章 市場分析與預測 一、整體市場概況 根據(jù)攜程旅行網(wǎng) 20xx 年度假目的地去的人數(shù)前 20 位排行如下： 排名 國內長途 人數(shù) 排名 國內長途 人 數(shù) 1 三亞 38428 11 廈門 3321 2 麗江 8928 12 成都 3142 3 張家界 7352 13 青島 3064 4 北京 6816 14 臨安 3040 5 南京 5599 15 惠州 2787 6 舟山 5229 16 黃山 2759 7 九寨溝 5098 17 大連 2192 8 武義 4802 18 湖州 2115 9 杭州 4651 19 金華 2115 10 上海 3916 20 桐廬 2108 與此同時，根據(jù)攜程旅行網(wǎng)目的地指南欄目中景點的流量來判斷用戶對景點的喜好程度，流量排名前 20 位的景點如下表： 排名 景區(qū)名稱 國內 /外 瀏覽量 排名 景區(qū)名稱 國內 /外 瀏覽量 1 杭州 國內 320985 11 廈門 國內 144963 2 上海 國內 251937 12 黃山 國內 143120 3 三亞 國內 247747 13 張家界 國內 126598 4 北京 國內 227776 14 南京 國內 121810 5 香港 國內 220547 15 大連 國內 105336 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目 可行性研究報告 13 6 麗江 國內 198670 16 張家界 國內 103209 7 青島 國內 187535 17 西安 國內 94767 8 九寨黃龍 國內 161028 18 陽朔 國內 91161 9 蘇州 國內 150995 19 普陀山 國內 88688 10 成都 國內 145026 20 揚州 國內 85428 百度 07 年底根據(jù)網(wǎng)民對旅游類關鍵詞的輸入頻率的分析，發(fā)布一份旅游行業(yè)報告，從中我們也可以看出網(wǎng)民最喜愛的國內的景點如下圖： 此外，我們發(fā)現(xiàn)網(wǎng)民尤其喜愛生態(tài)旅游，及以自然風景為主的觀光旅游，其中生態(tài)旅游 +農(nóng)村旅游的比例達到了 31%以上，加上部分休閑旅 游 %，整個接受 本項目 的客戶人群可以達到旅游人群的40%。 民族風情園：修建民俗風情園 100 畝 。 休閑。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目 可行性研究報告 17 農(nóng)事活動。52′ 至 29176。因此，雨量豐沛（歷年平均降水量為 1400 毫米），陽光充足，無霜期長，嚴寒期短，年平均氣溫 16℃ 左右。 （ 四 ）地震災害 根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖譜（ 1990）》，該場址地震基本烈度為六度。采用空間主題結構，依據(jù)場址地形特 征及內容特點，空間主題結構分為四個區(qū)域，主要有生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、 民 族 風情園 、 原生態(tài)拓展訓練基地 、 接待區(qū) 。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目 可行性研究報告 23 第 九 章 工程方案 一、基礎設施建設 （ 一 ）給排水工程 設計范圍與依據(jù) （ 1）設計范圍： 紅線范圍內 工程給水、排水及消防。管網(wǎng)上按規(guī)范設置閥門、排氣閥和泄水閥。 （ 3） 管道設施 采用混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接口，一般情況下，采用弧形素土基礎，地基較差時，采用混凝土帶形基礎。各單體內的線路采用銅芯電纜 ZZVV 經(jīng)穿線管暗敷。 （ 2）品種選擇 果林主要有 獼猴桃樹 、 蜜桔 樹、 金香柚 樹、 板栗 樹等 。 （ 3）蓄水池 蓄水池：共計 10 口，長 10 米，寬 8 米，深 米，墻體采用M5 砂漿砌 紅磚，池底 5 厘米厚 100砂漿。經(jīng)過沼氣發(fā)酵處理后，提供優(yōu)質肥源。 20xx 年 11 月開始 主體工程建設 。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目 可行性研究報告 33 第十 二 章 投資估算及資金 籌措 一、投資估算范圍 投資估算范圍為項目從籌建至竣工驗收并達到設計生產(chǎn)能力時，按設計規(guī)定的全部配套用房工程、園內道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設施工程、果樹種植、景觀植物種植、 原生態(tài)綠地修整 和公用設備及器具購置、安裝工程、工程建設其他費、預備費等工程所需的全部費用。（包含 30 年的土地租賃費） 預備費 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設項目 可行性研究報告 35 ⑴ 基本預 備費 按工程費用的 5％計取 。 （四）項目總投資 項目總投資由建設投資、 建設期利息 和鋪底流動資金構成。 （二） 依據(jù) 國家 發(fā)改委、建設部 20xx 年 7 月 頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版） ； 國家現(xiàn)行的財稅政策、會計制度與相關法規(guī)； 建設方案； 業(yè)主提供的基礎資料。 項目各年營業(yè)收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見 財務分析輔助報表－４ 。 通過上述計算，滿負荷生產(chǎn)年份項目的經(jīng)營成本為 398 萬元，經(jīng)營成本估算見表 121。 項目總成本費用估算詳見 財務分析輔助報表－５ 。 利潤估算及分配詳見 財務分析報表－ 3。5%、 177。 七、財務評價結論 本項目 的財務內部收益率（所得稅后）為 ％，財務內部收益率（所得稅前）為 ％，均高于行業(yè)基準收益率，資本金財務內部收益率為 ％，滿足投資者的要求