【正文】 化器 ” 項(xiàng)目，專門扶持音樂產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新項(xiàng)目，成為音樂圈聚集創(chuàng)業(yè)的好地方。投資及經(jīng)營純收益除用于減少一期場館建設(shè)財政負(fù)債，剩余部分留在凱得文化公司用于彌補(bǔ)場館日常運(yùn)營開支缺口。并由區(qū)財政安排專項(xiàng)資金人民幣 億元作為土地款及項(xiàng)目啟動費(fèi)用。 20xx 年 12 月結(jié)構(gòu)封頂，主體驗(yàn)收、相關(guān)檢測，水電、設(shè)備安裝，并開始裝飾工程、配套及景觀。 總體而言，通過二期項(xiàng)目的開發(fā)并在商業(yè)化的運(yùn)作下反哺一期場館的經(jīng)營資金不足，降低開發(fā)區(qū)財政負(fù)擔(dān)，為開發(fā)區(qū)提升發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè) ，打造香雪文化藝術(shù)中心起到助推作用。 26 / 31 27 / 31 第六 章、項(xiàng)目的投資概算 一、土地出讓款 項(xiàng)目首期東地塊用地面積 32,766m2， 按 地價 5500 元 / m2， 容積率 計算面積，土地費(fèi)用 為 55686 萬 。 20xx 年 2 月規(guī)劃方案、設(shè)計方案報管委會及有關(guān)部門審批。 區(qū)政府擇時將相當(dāng)于地塊出讓的資金以注資的方式，通過凱得公司增資于凱得文化公司，專項(xiàng)用于演藝中心負(fù)債的償還和彌補(bǔ)場館日常運(yùn)營開支缺口。 24 / 31 四、 規(guī)劃建設(shè) 規(guī)模和投資情況 設(shè)計方案 項(xiàng)目首期東地塊用地面積 32,766m2， 擬規(guī)劃用地性質(zhì)是綜合用地，商業(yè)兼容住宅， 建筑密度控制在 40%，建筑基底面積 13,100 m2，容積率約 ，總建筑面積 136,300 m2，項(xiàng)目總投資約 萬元。 二、 定位 二期項(xiàng)目依托演藝中心一期項(xiàng)目的輻射力和賽事的節(jié)目影響力，定位為具有與國際演藝中心產(chǎn)業(yè)互動，提升 開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)文化產(chǎn)業(yè)地位，完善 廣州市東部新城區(qū) 城市生活配套，集文化、商演、創(chuàng)意、辦公、居住、休閑等功能復(fù)合，相互作用與互為價值鏈的區(qū)域性地標(biāo)建筑和多種功能于一體的文化體育總部產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引和集聚廣州及珠三角音樂、文化、體育人才來此創(chuàng)業(yè)和發(fā)展， 打造廣州市文化體育產(chǎn)業(yè)的孵化器和集聚區(qū)。 ”，演藝中心二期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)符合管委會對演藝中心項(xiàng)目的統(tǒng)籌規(guī)劃。但受場館財政固定資產(chǎn)投入大、企業(yè)還本付息及折舊負(fù)擔(dān)重、首期建設(shè)缺乏配套體系設(shè)施等因素制約，致使凱得文化公司盡管降低了開發(fā)區(qū)財政負(fù)擔(dān)，仍然不能完全擺脫對開發(fā)區(qū)財政補(bǔ)貼的依賴。目前， O2體育館除了主體建筑外，其附屬建筑包括 11 個電影廳、數(shù)十家餐廳，屋頂還有 18 / 31 一條天空步行道，逐漸形成 了包括商場、餐飲和其他休閑場所的體育和娛樂中心，憑借在改擴(kuò)建和運(yùn)營之初的可持續(xù)發(fā)展理念，奧運(yùn)會閉幕后，北格林尼治中心成為全球最熱門的集音樂、體育、娛樂為一身的音樂圣地和休閑場所。 20xx 年省委書記汪洋 同志在視察科學(xué)城后稱，廣州科學(xué)城代表了廣 東的未來。隨后，藥店、商超、郵購、品牌連鎖等非直銷渠道開始逐步建立和成型，且其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加豐富，市場規(guī)模也快速擴(kuò)大?，F(xiàn)代醫(yī)療保險制度的誕生，雖然有其正面意義，但一定程度上存在保護(hù)醫(yī)藥公司的利益，歧視營養(yǎng)補(bǔ)充 和自然療法，導(dǎo)致人們重疾病、輕健康，重治療、輕預(yù)防，重藥物、輕營養(yǎng)，助長過度醫(yī)療。我國已經(jīng)進(jìn)入了營養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期。直銷領(lǐng)域的代表企業(yè)有安利中國、如新（中國）日 用保健品有限公司和完美（中國）日用品有限公司等。這是繼 1997年《中國居民膳食指南》發(fā)布 10 年后又一次對中國居民膳食狀況提出了重要的指導(dǎo)意見，并倡 導(dǎo)平衡膳食結(jié)構(gòu)，合理攝取營養(yǎng)。 20xx 年 11 月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《中國食物與營養(yǎng)發(fā)展綱要（ 20xx20xx年）》，提出要“加快開展食物營養(yǎng)強(qiáng)化工作，重點(diǎn)推行主食品營養(yǎng)強(qiáng)化，減輕食物營養(yǎng)素缺 乏的狀況”，第一次把食物與營養(yǎng)結(jié)合起來作為一個完整和配套的系統(tǒng)，體現(xiàn)了新時期人們對營養(yǎng)和健康的追求。我國人口基數(shù)大，人均可支配收入逐年增多，再加上健康意識的增強(qiáng)及政府政策的引導(dǎo)，未來必將成為最 有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?，發(fā)展速度 將遠(yuǎn) 超發(fā)展中國家 的年均增幅。 美國 是全球膳食 營養(yǎng) 補(bǔ)充劑 的頭號消費(fèi)強(qiáng)國， 20xx 年市場 規(guī)模已達(dá)約 230 億美元 ，全美國有三分之二的消費(fèi)者有消費(fèi)膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的習(xí)慣。 7 / 31 第二章、公司所處的行業(yè)基本情況 本公司屬于 營養(yǎng)產(chǎn)業(yè) 中的 膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑 行業(yè) 。 未來三年，公司繼續(xù)秉承“營養(yǎng)干預(yù)，為健康人管理健康”的理念，堅持走膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑專業(yè)化發(fā) 展路線，在現(xiàn)有傳統(tǒng)營銷網(wǎng)絡(luò)已處于業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的基礎(chǔ)上，通過積極擴(kuò)大藥店、商超等傳統(tǒng)營銷網(wǎng)絡(luò)和加快推進(jìn)連鎖店等新型營銷網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，鞏固并進(jìn)一步提升主力品牌 —— “ 凱得文化公司 ”在非直銷領(lǐng)域的龍頭地位，積極發(fā)展“十一坊”和“頂呱呱”等細(xì)分市場輔助品牌，并通過加大研發(fā)投入、新產(chǎn)品開發(fā)和產(chǎn)能提升，進(jìn)一步提高公司產(chǎn)品的整體市場占有率；公司將 6 / 31 加大品牌建設(shè)的投入， 力求將 “ 凱得文化公司 ” 品牌由強(qiáng)勢的渠道性品牌 建設(shè)為知名的 大眾消費(fèi)品牌 ，擴(kuò)大品牌的知名度和美譽(yù)度；公司將進(jìn)一步加強(qiáng)人才的培養(yǎng)、引進(jìn)和激勵， 進(jìn)一步夯實(shí) “ 快樂公司 ” 企業(yè)文化的建設(shè)，提高員工工作積極性及滿意度 ，為中國城鎮(zhèn)家庭提供營養(yǎng)及健康相關(guān)資訊、產(chǎn)品和服務(wù)。 公司已在珠海擁有了涵蓋軟膠囊、硬膠囊、片劑、粉劑等多個劑型的先進(jìn)生產(chǎn)基地，該基地是中國專業(yè)的膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑生產(chǎn)基地之一。 公司創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)從 20xx 年就確定“取自全球，健康全家”的品牌理念，在全球范圍內(nèi)甄選最合適原料，為消費(fèi)者提供更具特色、更高品質(zhì)的產(chǎn)品。 20xx 年，公司的收入和利潤增長速度遠(yuǎn)高于行業(yè)水平，市場龍頭地位得到進(jìn)一步加強(qiáng)，市場占有率也得到了進(jìn)一步提高。根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，到 20xx 年連鎖經(jīng)營店將達(dá)到 3036 家，公司將成為國內(nèi)擁有最大膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)。 報告期內(nèi)，公司的營業(yè)收入和凈利潤一直保持快速增長，增幅遠(yuǎn)高于 行業(yè)平均水平。 這其中， 凱得公司 二級子公司 廣州凱得文化娛樂有限公司（下 稱 “ 凱得文化公司 ” ）作為演藝中心場館運(yùn)營維護(hù)管理單位，在場館商業(yè)化運(yùn)作、包廂使用權(quán)銷售和商業(yè)廣告的引進(jìn)等方面做了積極而 富 有成效的工作。 膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑在各國的發(fā)展?fàn)顩r相差很大，發(fā)達(dá)國家市場成熟度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于欠發(fā)達(dá)國家，美國、日本、西歐三大市場占有全球約 70％的市場。比如， 20xx年東歐和拉美地區(qū)的 膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑 增長率分別達(dá)到 17%和 13%。安利中國以其特有的直銷模式，向中國消費(fèi)者傳遞全新的營養(yǎng)與健康觀念和產(chǎn)品，培育了膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場，同時也為膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷領(lǐng)域的市場發(fā)展打下了堅實(shí)的客戶基礎(chǔ)。 20xx 年 1 月 15 日，衛(wèi)生部發(fā)布了《中國居民膳食指南（ 20xx）》。 12 / 31 由于行業(yè)發(fā)展的歷史原因，直銷領(lǐng)域的企業(yè)占據(jù)了較大的市場規(guī)模和比例。 20xx 年，我國人均 GDP跨越 3,000 美元達(dá)到了 3,260 美元， 20xx 年人均 GDP 將達(dá)到 3,500 美元左右。 20xx 年中國營養(yǎng)產(chǎn)品人均消費(fèi)量與世界的差距 國家及地區(qū) 人均消費(fèi)量（美元） 各國超過中國的倍數(shù)（倍） 美國 歐洲 日本 加拿大 中國 拉美 非洲 全球平均 資源來源：《中國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告 （ 20xx） 》 （ 3）通過重預(yù)防、治未病以 降低衛(wèi)生醫(yī)療費(fèi)用 是未來發(fā)展的大趨勢 世界衛(wèi)生組織認(rèn)為：決定健康的因素中有 60%取決于生活方式，而只有 8%取決于醫(yī)療手段。安利中國在市場早期階段對消費(fèi)者展開了大量的營養(yǎng)及健康知識、觀念的普及教育，改變了消費(fèi)者對傳統(tǒng)保健食 品的誤區(qū)，培養(yǎng)了產(chǎn)品消費(fèi)需求。 地 區(qū) 珠三角 長三角 環(huán)渤海 其它地區(qū) 合計 銷售額估值（億元） 15 18 15 12 60 銷量占比（ %） 25 30 25 20 100 數(shù)據(jù)來源：庶正康訊 17 / 31 第三章、項(xiàng)目的建設(shè)背景 一、 廣州科學(xué)城 與演藝中心二期 廣州科 學(xué)城自 1998 年奠基啟動以來，經(jīng)過近 12 年的奮發(fā)圖 強(qiáng)，目前已經(jīng)成為具有高質(zhì)量 城市生態(tài) 環(huán)境，完善的 城市基礎(chǔ)設(shè)施 ，高效率的投資管理軟環(huán)境的產(chǎn)、學(xué)、研一體化的多功能、現(xiàn)代化新型科學(xué)園區(qū)。在之后的奧運(yùn)改建過程中， O2 體育館考慮了燈光、音效以及附屬商業(yè)設(shè)施等多種因素。據(jù)統(tǒng)計， 20xx年以來通過場館運(yùn)作，兩年合計降低財政補(bǔ)貼約 2,800 萬元。 二、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 20xx 年管委會、蘿崗區(qū)政府召開常務(wù)會議（穗蘿府第 1 屆 106 次 [20xx]13號），會議決定 “在尊重歷史的同時，加快推進(jìn)演藝中心的商業(yè)化運(yùn)作、冠名權(quán)拍賣和商業(yè)廣告的引進(jìn)等工作，并將區(qū)法院后面的地塊開發(fā)與演藝中心的運(yùn)營統(tǒng)籌考慮，統(tǒng)籌進(jìn)行商業(yè)開 發(fā)。 23 / 31 州國際演藝中心商業(yè)、居住及文化配套。 西地塊沿地鐵上蓋，以鋼化玻璃建筑與地鐵和諧，構(gòu)造沿線風(fēng)情街，咖啡屋、便利店、酒吧間，通過地下連廊，穿過演藝中心一期，直達(dá)東區(qū)地塊 ，形成地下商業(yè)空間。 第二方案，按管委會批準(zhǔn)的方案，財政統(tǒng)籌，凱得文化公司參與土地投標(biāo)，當(dāng)超過一定的地價后，則不再參與競標(biāo)，由價高者得。 20xx 年 1 月土地招拍掛。 20xx 年 6 月 竣 工 并 交 付 ， 回 收 成 本 約 億。