【正文】 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。包括天津港、天津經(jīng)濟 技 術(shù) 錯誤 !未找到引用源。鐵路和公路輻射華北、西北、東北廣大地區(qū)。 天津工業(yè)歷史悠久。到 2020年底，全市常住人口為 。 目 錄 第一部分： 項目決策背景 一 天津概況 二 濱海新區(qū)的基本情況和遠景規(guī)劃 三 漢沽區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃 第二部分： 項目及周邊概況 一 宗地位置 二 宗地 現(xiàn)狀 三 周邊環(huán)境分析 四 大市政配套 第三部分： 土地取得的方式及優(yōu)劣分析 一 常用模式 二 其他模式 三 本項目土地取得方式的初步設(shè)想 第四部分： 市場分析 一、 天津市商品住宅市場總體分析 二、 漢沽區(qū)房地產(chǎn)市場分析： 三、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 四、 漢沽市場目標客戶層研究和市場定位 第五部分： 規(guī)劃設(shè)計初步分析 一 規(guī)劃概念 二 規(guī)劃設(shè)計要點 第六部分： 工程及銷售計劃（待定） 第七部分： 投資收益分析 一 投資分析的計算依據(jù)： 二 項目成本測算 三 項目銷售收入及利潤測算 四 敏感因素的影響： 五 稅費說明 六 現(xiàn)金流量及內(nèi)部收益率 第八部分： 綜合分析與建議 一 項目優(yōu)勢 二 項目風(fēng)險因素 三 防范對策 四 結(jié)論及建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。市轄縣 3個：靜海縣、寧河縣、薊縣。還發(fā)現(xiàn) 10個有勘探和開發(fā)利用價值的地?zé)岙惓^(qū)，熱水總貯量 。天津已基本形成以港口為中心的海陸空相結(jié)合立體交通網(wǎng)絡(luò)。 二、濱海新區(qū)基本情況和遠景規(guī)劃 濱海新區(qū)位于天津東部臨海地區(qū)，面積 2270 平方公里，海岸線 153 公里。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 區(qū)域 工業(yè)經(jīng)濟持續(xù) 健康 發(fā)展， “兩水一牧 ”特色農(nóng)業(yè)格局得到進一步鞏固。 “四區(qū) ”為： 一是以天津國際游樂港、世界品牌主題公園、龍海國際鄉(xiāng)村俱樂部為骨干，以濱海風(fēng)情觀光游為特色，構(gòu)建國際化、綜合型的旅游黃金海岸。 4 臺機組若同時運行，可以滿足目前全市整個用電負荷需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 該旅游度假區(qū)將于明年開建，預(yù)計將在 2020 年初具規(guī)模。 本項目地處與天津市漢沽區(qū)一路之隔的唐山市漢沽管理區(qū)一分場原家屬區(qū)，為唐山在天津漢沽區(qū)城區(qū)內(nèi)的一塊“飛地”。 三、 周邊環(huán)境分析 本項目地處天津漢沽區(qū)老城區(qū)北部，對面的大豐路沿線為漢沽區(qū)舊城改造的重點區(qū)域（原為一 些已停產(chǎn)或倒閉的小型工廠用地），現(xiàn)規(guī)劃為中、高檔住宅區(qū)（有兩塊面積分別為 187 畝和 63 畝的土地已掛牌出讓，即將動工），項目東南面有一在建樓盤 易居庭苑即將竣工，是以小高層為主的中檔樓盤。 A 供電：有京津唐電網(wǎng) 110KV 雙回路高壓線從本地塊附近經(jīng)過，政府負責(zé)接至本地塊邊緣；現(xiàn)有供電條件可滿足臨時施工用電的要求。 I 交通：本項目地處漢沽區(qū)北大門 ，地塊旁即有唐津高速、省道 20省道 316 及漢沽外環(huán)、京山鐵路（北京 山海關(guān)）的漢沽車站；區(qū)內(nèi)與漢沽區(qū)有新開南路、大豐路、東風(fēng)路、文化街相聯(lián)結(jié)，有多路公共汽車經(jīng)過。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、本項目土地取得的初步設(shè)想 在本項目土地取得上，我們認為，根據(jù)本項目的特點設(shè)計出優(yōu)化的操作模式進行實施，最大限度確保公司利益，并具有可操作性是至關(guān)重要的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于價格的增長， 2020 年上半年成交額較 2020 年上漲了 %。 3 月份以后，成交量逐漸放大，穩(wěn)步增長。 下半年成交量持續(xù)增加，重點仍是環(huán)外四區(qū)和塘沽區(qū)。價格目前已處于高位運行，下半年漲幅將隨供應(yīng)量的增加得到一定控制。就房地產(chǎn)市場而言，近兩年來諸多開發(fā)商，特別是一些品牌開發(fā)商的涌入，多個項目在開發(fā)區(qū)的 “遍地開花 ”，使得漢沽區(qū)的樓市也逐漸呈現(xiàn)出了群雄逐鹿的熱鬧局面。受地理位置的優(yōu)劣、樓房品質(zhì)、配套設(shè)施、期房現(xiàn)房等方面因素的影響，各個商品房項目的價格也不盡相同。截至 2020 年，漢沽區(qū)的商品房價格還僅為最高 2200元左右，最低為 1100 元左右的水平，近兩三年的漲幅顯而易見。這部分為數(shù)不少的拆遷戶也成了城區(qū)購房不可小覷的力量，增加了漢沽區(qū)商品房真實性需求。 新建項目 小高層占據(jù)主導(dǎo) 經(jīng)歷過大地震肆虐的漢沽區(qū)，原有建筑一般層數(shù)較低，除大量平房外，一般樓房也僅以三層為主，很少有更高的建筑物。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）產(chǎn)品定位與建議（待補充完善） 產(chǎn)品定位： 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模、高品質(zhì)的中檔住宅； 產(chǎn)品建議： 戶型面積 70~90 平米為主， 90~130 平方米、 130~160 平方米依次為輔 戶型 以 70— 90 平方米的二室二廳、 90— 130 平方米三室二廳、 130— 160 平方 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。是繼珠三角、長三角后我國又一經(jīng)濟增長極。戶型設(shè)計擬通過樣板間的展示引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐目蛻?，成功后再在后期推廣。 景觀設(shè)計： 園林設(shè)計將配合建筑設(shè)計的平面布局和地形特征，使戶外景觀與建筑空間有機地融為一體，使住戶不管在地面還是在樓上，均可欣賞到優(yōu)美的景觀。 鋪地材料的質(zhì)地和顏色與建筑材料協(xié)調(diào)，并配合其它景觀材料，合理地安排深淺色彩的搭配。 綜合性超市： 1~2 個 2020~3000 ㎡ 酒樓、快餐店： 4~5 家 3000~4000 ㎡ 肉菜市場： 1 個 2020 ㎡ 銀行： 3~4 家 300~500 ㎡ 郵電所： 1 個 100 ㎡ 證券營業(yè)部： 1 個 800~1000 ㎡ 酒吧、咖啡屋： 3~4 個 1000~1500 ㎡ 西餅屋： 1~2 個 100~200 ㎡ 洗衣店 ： 1~2 個 50~100 ㎡ 便利店： 2~3 個 150~200 ㎡ 電訊營業(yè)所： 1~2 個 50~100 ㎡ 裝修公司： 3~4 家 150~200 ㎡ 醫(yī)療所： 2~3 個 300~500 ㎡ 建材店： 2~3 家 200~300 ㎡ 五金 窗簾店： 2~3 家 80100 ㎡ 美容、美發(fā)店： 2~3 家 300~500 ㎡ 像店、書店： 2~3 家 50~100 ㎡ 花店： 1~2 家 30~50 ㎡ 文具店： 1~2 個 50~100 ㎡ 藥店： 2~3 個 50~100 ㎡ 照相店： 1 個 50 ㎡ 電器手機店： 1～ 2 個 200 ㎡ 雜貨店： 3~4 個 150~200 ㎡ 早餐店： 3~4 家 100~200 ㎡ 網(wǎng)吧： 2~3 家 300~500 ㎡ 會所： 1500~2020 ㎡ 酒吧： 1 個 100~150 ㎡ 閱覽室： 1 個 60~80 ㎡ 健身房： 1 個 100~120 ㎡ 棋牌室： 5 個 100 ㎡ 乒乓球室： 1 個 150 ㎡ 影視廳： 1 個 60 ㎡ 多功能廳： 1 個 600 ㎡ 羽毛球場： 1 個 800 ㎡ (室外 ) 籃球場 /排球場： 4 片 2020 ㎡（室外） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。初步設(shè)想有： 雨水收集灌溉系統(tǒng) 滲透性地磚 無動力煙道排煙 生物分解有機垃圾處理技術(shù) 6 升節(jié)水潔具、陶瓷閥心龍頭 寬帶網(wǎng)、智能化技術(shù)?? 聲光延控開關(guān)和節(jié)能燈具 集中供熱系統(tǒng) 變頻加 壓水泵技術(shù) 車庫照明采用低照度分散照明及節(jié)能燈具 先進的分布式模塊化小區(qū)燈光照明智能控制系統(tǒng) 固體廢棄物的收集：將塑料、紙類、纖維、金屬、玻璃五類固體廢棄物與其它生活垃圾分開收集。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、敏感因素的影響： 主要考慮容積率、銷售價格和成本因素的變動對項目利潤的影響。 二、項目風(fēng)險因素 : 市政配套設(shè)施還需進一步與政府部門協(xié)調(diào)和落實，實施階段的費用支出水平還需要仔細調(diào)查和測算； 項目所在地周邊的現(xiàn)實環(huán)境還較差，大環(huán)境的徹底改善尚需時日； 漢沽區(qū)現(xiàn)有的住房消費能力還有限，購買力的 大量提高有待于大項目的引進和外來人口的大批進入； 對當(dāng)?shù)鼐用竦淖》肯M習(xí)慣和消費特點缺乏研究和體驗。