【正文】 陜結(jié) 合部的交通 樞紐 ，自古便是 商 賈 云集之地 ，是秦巴 經(jīng)濟(jì)帶 中段的商 貿(mào) 中心，也是 川、渝、鄂、陜結(jié) 合部重要的商 貿(mào) 中心和物 資 集散地 。 同時(shí) 在川東北地區(qū)即達(dá)州、廣安、巴中、南充、遂寧、廣元地區(qū)內(nèi)，達(dá)州能夠吸引并承接周邊各大經(jīng)濟(jì)體輻射到川東北地區(qū)的第二產(chǎn)業(yè)，有實(shí)力成為川東北地區(qū)的工業(yè)強(qiáng)市。全縣 50 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通公路。 表明了該縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量大、農(nóng)業(yè)比重大、第二、第三產(chǎn)業(yè)比重大等特征，隨著近幾年城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的逐步深化以及大竹縣城市化率的不段提高，該縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將會(huì)得到逐步優(yōu)化和改善。 表：人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān) 系分析 人均 GDP 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 0800 美元 8004000 美元 40008000 美元 800020200 美元 房地產(chǎn)發(fā)展 狀況分析 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期 （判斷標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)） 2020 年以來， 大竹 縣 人均 GDP以年均 16%以上 的速度增長(zhǎng)， 2020 年人均 GDP達(dá)到 12667元 ，這預(yù)示著 大竹 縣將由 房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)期逐步進(jìn)入快速發(fā)展期，這為城市房地產(chǎn)提供良好的發(fā)展機(jī)遇。城市化率平穩(wěn)上升，向 30%發(fā)展。 社會(huì)消費(fèi)額分析 表： 大竹 縣近年社 會(huì) 消 費(fèi)額 分析 年份 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬元） 批發(fā)零售貿(mào) 易 業(yè) 貿(mào)易業(yè)占總額百分比 住宿、餐飲業(yè) 住宿、餐飲業(yè)消費(fèi)占總額百分比 2020 % % 2020 317186 276138 87% 41048 % 大竹 社會(huì)消費(fèi)零售總額從 07－ 08 年年均增長(zhǎng) ％，保持較快增長(zhǎng) 。 社 會(huì)發(fā) 展目 標(biāo) ：全市 總 人口年 遞 增率 2020 年控制在 4‰， 2020 年控制在 4‰，到 2030年控制在 3‰。 三級(jí)重點(diǎn)城鎮(zhèn)： 達(dá)州市域規(guī)劃有三級(jí)重點(diǎn)城鎮(zhèn) 20個(gè)。 “三縱”： 從石梯鎮(zhèn)向南到渠江 — 土溪 — 石梯 — 堡子；任市 — 麻柳 — 新寧 — 南壩－土黃 — 樊噲－太平；達(dá)渝高速、達(dá)陜高速公路。以中國(guó)苧麻之鄉(xiāng)和竹為地域文化特色，縣城依托東湖、東柳河等水體自然景觀要素構(gòu)成風(fēng)貌特征。 從人口組成來看， 農(nóng)業(yè)人口比重高，仍是典型農(nóng)業(yè)城市結(jié)構(gòu)；城鎮(zhèn)化率 2020年鎮(zhèn)化率僅為%，遠(yuǎn)低于 成都 5 區(qū)及達(dá)州 城鎮(zhèn)化水平； 大竹 城鎮(zhèn)化進(jìn)程遲緩， 為房地產(chǎn) 開發(fā) 提供了較好的機(jī)會(huì) 。收入水平具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，地區(qū)消費(fèi)潛力大，對(duì)該區(qū)域 的房地產(chǎn)消費(fèi)和房?jī)r(jià)的支撐力度較強(qiáng)。 從供應(yīng)數(shù)量 來看，東部片區(qū)與北部片區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)數(shù)量均大，前者達(dá)到了 9 個(gè)，后者達(dá)到了 10 個(gè)，而舊城板塊受拆遷難度、拆遷成本影響以及土地稀缺性的影響，未來供應(yīng)將逐步減少，表明了大竹整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)像東部及北部片區(qū)快速外延的趨勢(shì)。 從 目前 該 片 區(qū) 供 應(yīng)產(chǎn) 品的物 業(yè) 形 態(tài)來 看，以 高 層為 主， 多 層為輔 助，表明了目前 區(qū) 域 內(nèi) 居民對(duì) 于高 層產(chǎn) 品目前具有 較 高的接受度 。多層產(chǎn)品一般采取一梯兩戶的布局形式，但該類多層產(chǎn)品與主城花園洋房產(chǎn)品不論從用材、用料、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面都存在較大差異。 ? 戶 型 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱 樓層 戶型面積及配比 濱河儷城 6+1 層多層及 30 層高層 二房： 7479 32% 三房： 91122 68% 華聯(lián)名苑〃南苑 26 層高層 二房： 6681 50% 三房： 8398 50% 帝景龍庭 (1 期 ) 26 層高層 二房： 6271 28% 三房： 83115 68% 四房： 118 4% 上上城 7層多層及 29 層高層 二房： 6069 45% 三房： 86104 55% 美宇鳳凰城 7層多層及 18 層高層 二房： 5170 55% 三房： 85121 45% 云東公寓 7層多層 三房： 7991 100% 北郡星座 20 層高層 二房： 67 24% 三房： 7982 60% 躍層： 104129 9% 濱海太陽(yáng)城 28 層高層 二房： 64 13% 三房： 8394 87% 東恒云州花園 26 層高層 二房： 6672 50% 三房： 8694 50% 桓源〃尚城 一期 7層多層 二房： 68 16% 三房： 81100 75% 四房： 108 8% 從 目前供 應(yīng)產(chǎn) 品 戶 型 類 型和面 積來 看，以 三房 為 主 兩 房、四房以及躍層 為輔 ，其中三室的供應(yīng) 量占 總 體的 55%左右，其次二室的供 應(yīng) 量占 總 體的 35%，再次是四室及 躍層 的供 應(yīng) 占 總體的 10%， 而如一室的小 戶 型在 區(qū)域 沒 有出 現(xiàn) ，表明了 大竹 市 場(chǎng) 主要以改善型自住 以及 剛性 需求 為 主，而投 資 市 場(chǎng)較為 冷 談 。 我司 認(rèn)為 ，目前 北部片區(qū)房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 正由小 規(guī) 模、 單 體 樓項(xiàng) 目逐步 過 渡至大 規(guī) 模、小 區(qū)項(xiàng) 目，房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 正 快速 發(fā) 展 。 圖：區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)圖 根據(jù)我司對(duì)于區(qū)縣市場(chǎng)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的判斷，目前大竹縣正處在房地產(chǎn)發(fā)展的中期，在這個(gè)發(fā)展階段，居民對(duì)于高層項(xiàng)目具有一定的認(rèn)同度，但是由于受居民購(gòu)買力因素的限制，區(qū)域內(nèi)高層項(xiàng)目的品質(zhì)普遍較低，項(xiàng)目容積率普遍較高，居住品質(zhì)相對(duì)低。尤其需要注意的是 大竹 在 20202020 年提前完成了 北部片區(qū)以及東部片區(qū)大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的空間， 表明規(guī)劃目標(biāo)的可實(shí)現(xiàn)性較高。 2020 年人均 GDP 達(dá)到了 12667 元，增幅近 20％。 從對(duì)外交通聯(lián)系來看， 大竹縣有國(guó)道 公里，省道 公里，縣道有 9 條 公里，鄉(xiāng)道有 18 條 公里，村道里程為 公里。 兩環(huán)： 北環(huán)線，達(dá)州 — 大成 — 雙河 — 胡家 — 青花 — 太平 — 白沙 — 八臺(tái) — 固軍 — 樊噲 — 五寶 —南壩 — 東鄉(xiāng)鎮(zhèn) — 羅江；南環(huán)線（達(dá)竹宣路），達(dá)州 — 堡子鎮(zhèn) — 石梯 — 涌興 — 渠江 — 卷硐 — 大竹 — 橋鋪 — 仁賢（重慶） — 任 市 — 麻柳 — 新寧 — 永興 — 南壩 — 東鄉(xiāng)鎮(zhèn) — 羅江。 四級(jí)一般城鎮(zhèn)： 達(dá)州市域規(guī)劃有四級(jí)一般城鎮(zhèn) 55個(gè)。 時(shí)間 2020 20202020 20202030 指標(biāo) 國(guó)民生產(chǎn)總值 510 1800 4600 第一產(chǎn)業(yè)增加值 486 920 第二產(chǎn)業(yè)增加值 810 2070 第三產(chǎn)業(yè)增加值 504 1610 三產(chǎn)業(yè)比值 32： ： 27:45:28 20:45:35 人均 GDP 8970 26000 65000 簡(jiǎn)評(píng)： 達(dá)州 在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，強(qiáng)調(diào)增加第 二 產(chǎn)業(yè)比重，這將較大帶動(dòng)城市房地產(chǎn)的發(fā)展。目前大竹 房?jī)r(jià)收入比僅為 ，說明 大竹 未來房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格尚有較大增長(zhǎng)空間。 2020 年，在全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)偏熱，房地產(chǎn)形式大好的大環(huán)境下，大竹 縣 房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高增長(zhǎng)，投資完成額 億 元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的 %.,比 2020 年增長(zhǎng)近 24個(gè)百分點(diǎn)。但與 龍泉驛區(qū)、雙流縣等四川 典型城市比較，經(jīng)濟(jì)總量差距較大；與 達(dá)州市其他 區(qū)縣比較 ， 大竹 縣GDP 增速 相差不大。反映出 大竹 縣 目前的人口發(fā)展軌跡與其他區(qū)縣基本一致，無明顯人口聚集現(xiàn)象?？h城所在地竹陽(yáng)鎮(zhèn)地處國(guó)道 318線與達(dá)渝高速公路、省道 218 線交匯處，交通優(yōu)勢(shì)十分明顯，成為全縣的物流、客運(yùn)交通的樞紐。 第二部分 大竹縣城市研究 一、大竹縣整體研究 地理位臵 大竹縣位于四川省東部，達(dá)州市南部，幅員面 積 2075平方公里，轄 50 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 57 個(gè)社區(qū)居委會(huì)， 115 個(gè)居民小組， 384 個(gè)行政村、 3433 個(gè)村民小組。是四川地區(qū)與中國(guó)東部進(jìn)行聯(lián)系的重要通道，將成為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū) 5 大交通樞紐之一。 達(dá)州民俗文化多彩多姿，尤其是通川區(qū)的元九登高節(jié)，男女老少傾城出動(dòng)，競(jìng)相登山，風(fēng)雨無阻。其中馮煥、沈府君等 7 闕是我國(guó)最大的漢闕群，神態(tài)生動(dòng)逼真，造型古樸優(yōu)美，以其藝術(shù)精湛著稱于世。 達(dá)州市地質(zhì)情況 達(dá)州市位于四川省東 北部大巴山南麓，屬大巴山中山區(qū)及華鎣山低山丘陵區(qū)，以山區(qū)和丘陵地形為主，地質(zhì)條件復(fù)雜。在達(dá)州市中心區(qū)內(nèi)災(zāi)害危害點(diǎn)包括翠屏山 滑坡帶。 達(dá)州是巴文化的發(fā)源地之一。 川東北地區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)被國(guó)務(wù)院正式納入成渝經(jīng)濟(jì)帶。較為便捷的交通條件將促進(jìn)人流、物資料、資金流以及信息流的匯集。 經(jīng)濟(jì) 地位 表 ： 達(dá)州 區(qū)縣 城市 經(jīng)濟(jì)劃 分 第一 層 次 大竹縣 、 達(dá)縣 第二 層 次 通川 區(qū)、宣漢縣、渠縣 第三 層 次 開縣、萬源市 表 ： 城市經(jīng)濟(jì)地位比較 經(jīng)濟(jì)地位 第一層次 第二層次 第三層次 地區(qū) 大竹縣 通川 區(qū) 開縣 GDP 99 億 72 億 40 億 達(dá)州 第一 層 次 區(qū)縣 GDP 總 量在 90億 以上， 以 大竹、達(dá)縣 為 例， 經(jīng)濟(jì) 比 較發(fā)達(dá) ， 2020年 大竹 縣 GDP 達(dá) 到 99 億 ； 第二層次 區(qū)縣 GDP 總 量在 70 億 以上， 以 通川 區(qū)、宣漢縣、渠縣 為例， 經(jīng)濟(jì) 相對(duì)次之，而如 開縣、萬源市為第三層次，其 GDP 總量在 40 億左右 。 二、大竹縣經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)比 達(dá)州各縣 GDP對(duì)比 圖：達(dá)州各縣 GDP對(duì)比圖 （數(shù)據(jù)來源：四川省統(tǒng)計(jì)年鑒） 從達(dá)州市直轄的五縣一區(qū)一市的經(jīng)濟(jì)情況來看，大竹縣經(jīng)濟(jì)總量最高，達(dá)到了 億元，接近 100 億元， 因此，從大竹縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，該縣已逐步 在吸引和承接第二產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，有條件發(fā)展成為川東北地區(qū)的工業(yè)強(qiáng)縣。 大竹 城鎮(zhèn)化率 表： 四川 各地區(qū)城 鎮(zhèn) 化率比 較 表（ 單 位： %） 地區(qū) 四川 成都市內(nèi) 通川區(qū) 萬源市 達(dá)縣 城市化率 100 地區(qū) 宣漢縣 開江縣 大竹縣 渠縣 城市化率 （ 數(shù) 據(jù) 來 源： 2020 年 四川 統(tǒng)計(jì) 年 鑒 ） 大竹 縣 城 鎮(zhèn) 化率 僅為 %， 遠(yuǎn) 低于 成都市內(nèi)五 區(qū) 100%的城 鎮(zhèn) 化水平；低于 達(dá)州市 的平均城 鎮(zhèn) 化水平； 表明 大竹 城鎮(zhèn)化進(jìn)程遲緩， 這在一定程度上會(huì)影響 房地產(chǎn)開發(fā) 的 活躍 性 。 第三 產(chǎn)業(yè) 也保持年均 穩(wěn)定 的增 長(zhǎng) 速度， 2020 年第三 產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 到 億 元。 從增長(zhǎng)幅度來看， 2020 年城鎮(zhèn)企業(yè)職工年均工資的增幅同比達(dá)到 24%、 2020 年為 15%、2020 年人均工資 超過 2 萬 /人， 居民收入快速增長(zhǎng)，表明了大 竹 縣居民的購(gòu)買力也在逐步加強(qiáng)。 五、 城市發(fā)展規(guī)劃研究 城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)分析 根據(jù) 達(dá)州 城市總體規(guī)劃（ 20202020）， 規(guī)劃 期限 為 2020年至 2030 年。 城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)： 規(guī)劃達(dá)州市域城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)為五級(jí)。 在達(dá)州整個(gè)城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)中，大竹為二級(jí)中心城市，將被重點(diǎn)扶持和發(fā)展，具有較大的發(fā)展空間和潛力。把 大竹建設(shè)成為中國(guó)苧麻產(chǎn)業(yè)基地，以紡織、機(jī)電、建材、食品為主的綜合型城市 。 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展 從 大竹 縣人口來看， 大竹 縣人口保持持續(xù)增長(zhǎng)。城市化率平穩(wěn)上升。因此， 我司認(rèn)為對(duì)于二、三線城市的投資策 略 應(yīng)當(dāng)著眼于未來 ，看重區(qū)域未來經(jīng)濟(jì)城市發(fā)展的潛力 。 其高層物業(yè)價(jià)格差距較小的主要原因在于各板塊 均有各自的競(jìng)爭(zhēng)力， 舊城板塊其核心競(jìng)爭(zhēng)力在于地理?xiàng)l件（處于中心區(qū)），而東部及北部片區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力在于相對(duì)優(yōu)越的小區(qū)環(huán)境。 ? 產(chǎn) 品品 質(zhì) 從本次調(diào)研來看，由于區(qū)域受價(jià)格水平的限制，加之開發(fā)企業(yè)實(shí)力較為有限，多層項(xiàng)目大都采取磚混結(jié)構(gòu)的方式以降低開發(fā)成本，高 層采取框架結(jié)構(gòu)的方式，但小區(qū)園林景觀、外立面用材、電梯品牌均相對(duì)較低， 因此 目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品整體品質(zhì)相對(duì)較低，包括建筑用材、建筑立面效果、園林景觀效果等多個(gè)方面，與成都等發(fā)達(dá) 區(qū) 域有較大差距。 、整體銷售水平 表： 銷 售情 況 表 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 供應(yīng)總套 數(shù) 銷售總套 數(shù) 當(dāng)期剩余 套數(shù) 月銷售套數(shù) 濱河儷城 158 85 73 22 華聯(lián)名苑〃南苑 312 297 15 33 帝景龍庭 (1期 ) 534 330 204 37 上上城 253 40 213 10 美宇鳳凰城 594 471 123 云東公寓 36 36 0 18 北郡星座 131 34 97 17 濱海太陽(yáng)城