【正文】 的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對于真的“梟雄”會獲 得他們的認(rèn)同，而對于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè) 主來說也會以入主中商廣場辦公而自豪。 62%，為同區(qū)域最低，且配套設(shè)施不完 善。 中商廣場內(nèi)外裝飾裝修在區(qū)域范圍內(nèi)首屈一指 ，寫字間裝有 天花，地面鋪設(shè)地毯，為競爭對手所沒有，進一步拉近了與 競爭對手的價格距離，同時提高了樓盤的附加值。月 入住率： B座 100％ A座尚未入住 配套：具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項設(shè)施，具體為裙 樓大型商場（全市第四）， 200泊位停車場、新加坡美 食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡 球館、美發(fā)美容中心等。月之間，管理費基本在 1015元 / M2但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調(diào)控政策的實施，寫字樓的命運也最為悲慘，以 96年以后的廣州寫字樓市場為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的 250350元 /M2跌到 120180元 /M2，跌幅近 60％，且空置率仍相當(dāng)高。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r，在 9 93 年房地產(chǎn)一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當(dāng)時的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中心”就曾賣到 16000元 /M2。 武漢寫字樓主要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū)，高檔寫字樓售價基本在 60008000元 / M2之間，租價基本在 4070元 / M2月，五年期滿，產(chǎn)權(quán)歸客戶，但每年租金需每年第一個月付清（選擇此種方式的客戶也不會多，以 100M2面積計算，首期付出了 20%的款項后，五年共付 70萬元，而采用按揭形式購買僅需 480000元，相當(dāng)于五年分期的 70%） 管理費： / M2 中商廣場租售價格能根據(jù)市場作適當(dāng)調(diào)整，從高于競爭對 手 30％的率下降到 20％左右，即從 7000元 /M2調(diào)整為 5600 元 /M2，價格漸趨合理，同時說明中商廣場領(lǐng)導(dǎo)層能尊重市 場、靈活應(yīng)變。 ，現(xiàn)樓 有現(xiàn)樓的優(yōu)勢，同時也有其不利的一 面，“是騾子是馬”已清清楚楚，缺乏進一步炒作和想象的空 間，對愛炒期樓的投資客已無空間。所以項目的形象定位圍繞這一客戶 群體的特性，突出尊貴感。（具體方案在促銷策略里面詳述） 項目價格定位 售價：均價 5600元 /M2，雖然此價格仍為武昌區(qū)寫字樓最高 價，但與寫字樓質(zhì)素相比，此價位應(yīng)能為目標(biāo)客戶群所接受， 此價位應(yīng)該是中商廣場的價格突破點 ：起租 35元 /M2，層差 1元 /M2，即均租約 55元 /M2， 另管理費 /M2（含空調(diào)費） 五、項目包裝 售樓部 、租賃部包裝設(shè)計建議（見附圖） 原則：體現(xiàn)中商廣場的檔次與風(fēng)格 體現(xiàn)一種大氣、豪氣 中商廣場寫字樓樣板間設(shè)計建議（見附圖） 中商廣場大門前升旗設(shè)計（見附圖） 更改樓名，作為商廈名稱中商在三大不足：一是不大氣，雖然中商是開發(fā)公司中商集團的簡稱，但作為標(biāo)志性建筑，如用公司名稱，一般來講不會大氣，像廣州幾乎所有甲級寫字樓均未用公司名稱作樓名；二是“中商”同造謠中傷的中傷諧音；三是中商似乎給人以中商、外商區(qū)分之感。 1. 3 項目自身質(zhì)素的障礙。 本項目推廣五大突破口 2. 1區(qū)位突破，改變?nèi)藗兊乃季S定式。因此，采取 五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。 2． 4 價格擬定實行“低開中走”策略，先以較低價入市，再根據(jù)銷售情況調(diào)整價格。這項工作應(yīng)走在所有營銷工作的前面，因為如果把現(xiàn)租戶解決了，則對外界具有強大的號召力和吸引力，我們炒作的空間也增大了，試想如果說某幢大廈所有租戶都轉(zhuǎn)成為買家，對外界將是怎樣的震撼。10000） 元 還返該客戶的金額與該客戶月供比為： 46673623=1044元 五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為： （ ） ≈ 47 元 / M2 該寫字樓正常出租價格為： 55元 /M2 發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏利：（ 554） 元 發(fā)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利： 元 針對自用型買家（尚未租樓）任其選擇以上二種 八、促銷策略 直銷 ，有兩種情況適合采用直銷，一種是目標(biāo)客戶 為普羅大眾，面相當(dāng)廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張， 保險公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對較低；一種是目 標(biāo)客戶為某一特定群體，目標(biāo)相對比較明確，如某些渡假村 銷售會員卡等，層次相對較高，對直銷人員的要求也高些。 優(yōu)惠政策 3. 1企業(yè)產(chǎn)品展示會，在人流比較集中，環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉 行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示會，是很多企業(yè)樂此不彼的好事