【正文】 合 多層 +小高層 +沿街商鋪 營銷方式 關鍵優(yōu)勢 樓盤規(guī)模大，價位低， 7萬方的生態(tài)園林，大型醫(yī)院、農貿市場、學校配套齊全 道旗、大牌、體驗展示、客戶營銷 關鍵劣勢 離縣城中心較遠，廣告品質感不高 推廣訴求 30萬平方米睢寧首席生態(tài)大盤 最新動態(tài) 45,59,60,61,62,63,64,65,66,67,68,69,70,71 ，一期推出靠后的 14棟多層，二三層已去化完成，均價在 2350元 /平方米 西盛園 本報告是嚴格保密的。 政策九：營業(yè)稅征免時限 2年改 5年 時間： 2023年 12月 9日發(fā)布， 2023年 1月 1日執(zhí)行 回顧：中央經濟工作會議結束后，國務院召開會議，將個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復到 5年。同期，9月 7日，南京市房產局發(fā)布 《 關于開展房地產市場專項檢查的通知 》 ，打擊抬價捂盤、炒房號等行為。 政策二：新房公積金首付降為兩成 時間： 2023年 1月 19日 回顧： 2023年樓市低迷，為了救市，“省十條”出臺。 市場物流中心：位于樂園片區(qū)城市東環(huán)路內側，依托生產資料市場以及便利交通條件做大市場，建設區(qū)域物流中心。位于徐寧路南、小睢河西，主要為高福工業(yè)區(qū)和常青工業(yè)區(qū)配套居住。 （ 2）縣域總人口：到 2023年為 137萬， 2023為 146萬； （ 3）城市化水平： 2023年達到 39%左右， 2023年達到 47%左右； （ 4）市域城鎮(zhèn)人口： 2023年為 53萬， 2023年為 69萬； （ 5）市區(qū)人口規(guī)模： 2023年為 22萬， 2023年為 30萬； （ 6）城市建設用地： 2023年 22平方公里， 2023年為 30平方公里； 本報告是嚴格保密的。外商達到 49家；實際利用外資 8822萬美元，年均增長 19． 8％。 通過境內的徐洪河 ， 800噸下貨船可以直通黃金水道 —— 京杭大運河 。 本報告是嚴格保密的。為東部沿海與中部地區(qū)的結合部和蘇皖邊界地區(qū)的重要節(jié)點城市，江蘇省規(guī)劃建設三個特大城市圈之一 —— 徐州特大城市圈中 “ 一城兩翼 ” 的重要一翼。其中天虹紡織城項目，建設規(guī)模江蘇第二，全國第三。 商業(yè)發(fā)展軸：依托老城區(qū)商業(yè)基礎，沿八一路、元府路東西向延伸，并串聯(lián)片區(qū)級商業(yè)中心形成商業(yè)發(fā)展軸線。 ?“五心”集中布局形成相對分離的五個功能中心。 ?經濟指標 : 總用地： 43129㎡ 住宅用地： 37857 ㎡ 商業(yè)用地： 5764㎡ 商業(yè)建筑密度： 55% 住宅建筑密度： 26% 住宅容積率： 商業(yè)容積率： 總建筑面積： 71743 ㎡ 多層建筑面積 :62588 ㎡ 商業(yè)建筑面積： 13055㎡ 配套建筑面積： 240 ㎡ 綠地率： 30% 地面車位： 64個 總建筑面積： 71743 ㎡ 商住項目， 小型規(guī)模，以多層住宅為主，沿街商業(yè)為輔 本報告是嚴格保密的。這是自 1996年設立房地產項目資本金比例制度以來的首次調低，普通商品房項目 20%的最低資本金比例已恢復到 1996年水平。二是買 144平方米以上的房子，以及夫妻雙方有一方曾貸過公積金、現(xiàn)在買房再貸，個人最多只能貸 15萬，夫妻雙方最多貸 30萬，相當于最高額度打對折。 從圖中可以看出，東面樓盤數量最多達到 13個，與本案產生直接競爭的是成侯花園和西盛園 在售項目 本報告是嚴格保密的。問卷的發(fā)放主要是通過調研人員分頭到睢寧縣城的各個區(qū)域，并進行實地考察，指導填寫并回收。 可見睢寧縣居民對小高層和高層正在慢慢地接受 ， 需要一個引導和接受的過程 。 ?這個數據，一般購房者均會在市場前提下降低 15%的系數，也就是說，實際購買行為發(fā)生時能夠承受的價格應該在此基礎上增加 15%，這一數字與我們調查得到的目前在售樓盤的價格相比較是比較合理的。同時戶型結構也被認為是比較重要的因素，因此我們需在戶型設計上突出實用性和舒適性。 市場問卷分析 ?被調查者中目前 59%的調查者所能承受的單價是 15002023元 /㎡ ， 77%的將考慮購買總價在 20—30萬元之間的房子。 ?信息渠道呈現(xiàn)多元化趨勢，而最普遍的媒介 ——親戚朋友介紹占主流，戶外廣告 /路牌，房地產銷售人員介紹緊隨其后。 鎖定對經濟開發(fā)區(qū)的 “中高層管理者” 和區(qū)域內地緣性的 “改善居住客戶” 比擴大市區(qū)客戶范圍更具優(yōu)勢。 報告思維導圖 項目分析 市場分析 營銷戰(zhàn)略 VI體系展示 營銷實施 客戶分析 目標下的問題 推售及形象策略 本報告是嚴格保密的。 營銷推廣策略 重點策略 1：通過占領區(qū)域優(yōu)勢戶外大盤資源，建立了區(qū)域內視覺最高點 因為本項目客戶多為地緣性客戶，因此選擇項目周邊（如五塘廣場，建寧路）的戶外媒體進行投放，吸引路過和附近的客戶上門進線，戶外大牌效果較好。 住宅產品策略： 全面超越 市場現(xiàn)有水平 的產品系列： 附送系列 —— 通過露臺、入戶花園等的附送實現(xiàn)實惠居家 舒適系列 —— 通過附送使居家產品舒適度進一步升華 創(chuàng)新系列 —— 位置較差處，通過創(chuàng)新重新定義價值體系 產品精細化 本報告是嚴格保密的。 7080㎡ 2房 2廳 1衛(wèi) 7080㎡ 2房 2房變 3房 本報告是嚴格保密的。 ?戶型方正，布局緊湊，動靜分區(qū)合理，主臥私密性強； ?的情趣大 SHOU場； ?，拓寬室內空間尺度； ?13—15㎡ 寫意入戶陽臺，靈活實用。 三房戶型建議 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)關鍵詞：一層商業(yè)挑高，內外街相結合 沿街商業(yè)一層挑高，把商業(yè)后面的住宅底層改為商業(yè)形成內街，使內外街形成循環(huán)體系，與對面金港國際家具家居購物市場形成互補的商業(yè)步行街。 ?容積率遠遠高于周邊項目，且沒有任何可以利用的資源 ，最終憑借自身產品力以及高舉高打的氣勢形成區(qū)域中心化。 2023年采取小步快跑的方式依托展示的逐步呈現(xiàn)推高價格平臺 產品類型 面積 兩房 面積比 建筑面積 小三房 三房 創(chuàng)新小復式 70—80 ㎡ 35% 50/80 ㎡ 10% 6259 120—135 ㎡ 12518 35% 21905 套數 針對客戶 21905 78 107 209 292 年輕人及小型企業(yè)公辦居住 改善型客戶 一次性到位及改善型客戶 首次置業(yè)婚房群體 100—110 ㎡ 20% 【 價格及房號推售 】 第 1批房號 第 2批房號約 性價比高產品快速入市 基于競爭者入市價格調整價格 創(chuàng)新型產品帶動其他產品 2023年 6月下 2023年 8月下 2023年 1月下 第 3批房號 優(yōu)質產品推售沖頂 戶型配比 在安排戶型配比中，兩房與小兩房比重最大，一共占到 70%，都可以通過面積的附送提高兩種類型的性價比，三房比重 20%則通過提高舒適性去化，創(chuàng)新小戶型通過創(chuàng)新設計抵消位置及戶型上的缺陷。世紀泰和 項目案名的確定原則 ?充分展現(xiàn)客戶需要的精神 ?享受高度概括產品的內涵 ?滿足項目差異化推廣的需要 本報告是嚴格保密的。