【正文】 月08.11月08.12月09.1月09.2月09.3月09.4月東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸) 一期東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸) 二期東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸) 三期?英倫水岸是聯(lián)排和雙拼混合搭配的中檔別墅盤，聯(lián)排總價 300500萬元 /套，雙拼總價450800萬元 /套； ?開盤熱銷，主要原因是前期客戶蓄水，其他時間段的去化情況受整體大環(huán)境走勢影響較大，近期去化上升明顯，價格也有微漲趨勢。 個案推案及銷售情況 錢湖比華利 個案推案及銷售情況 錢湖比華利 套數(shù) 推案時間 銷售完畢時間 第一批房源 72套 06年 11月 08年 5月售完 第二批房源 76套 07年 6月 08年 12月售完 價格： 價格整體高走趨勢明顯，尤其是二期價格，主要原因為 07年市場整體走高，而項目至 07年底已基本銷售完畢，故價格自 07年 8月后未變動。 月份 銷售 套數(shù) 17 4 7 1 0 2 3 開盤時間 推出量 價格 備注 一期第一批 202312 3萬方， 51套 獨棟、聯(lián)排別墅 均 10000元 /平米 截止目前去化 60% 一期第二批 預計 09年 5月 —— —— 09年 3月開始預約 個案推案及銷售情況 香湖丹堤 月度銷量 ?08年 12月實景樣板區(qū)開放，共三棟獨棟別墅，面積分別為 972ｍ２、 792ｍ２和 698ｍ２，位置分布于沿窖湖的第一、二、三排，裝修風格分別為地中海風格、法國風格和現(xiàn)代風格。 華潤卡納湖谷定位為東錢湖高檔次口碑別墅社區(qū)，依托其獨有的臨湖優(yōu)勢，檔次已超越香頌灣、東湖觀邸和英倫水岸等當前在售項目，鑒于其后續(xù)較長的開發(fā)周期和較大的體量，未來將是本案的主要競爭對手。 別墅市場目前去化表現(xiàn)良好，價格維持穩(wěn)定。 ? 高端別墅市場客群容量有限，且該部分人群資產(chǎn)受全球整體經(jīng)濟走勢影響較大。 本項目主力產(chǎn)品之一，雙拼的價格、獨棟的產(chǎn)品，以低總價為主要賣點，項目的保量產(chǎn)品。 ?對外以項目總價范圍及單幢別墅總價作為項目價格參考，弱化項目每平米均價概念。 項目開盤價格建議： 我們以目前同類產(chǎn)品市場上相應面積段上產(chǎn)品的定價作為參考，獲得本項目產(chǎn)品的價格體系。 最終實現(xiàn) 面積（平米） 單價（元/平米） 總價（萬元） 備注 850900 13500 10002023 主力套型 C1和 C3，另外 D系列兩套頂級臨湖別墅總價可突破 2023萬元。 從市場長遠供應看，獨棟產(chǎn)品稀缺。 故建議本項目仍需以理性價格入市，在強力打造區(qū)域認同感的同時樹立項目高端樓盤形象，以高性價比快速吸引客戶，盡快進入鏈式營銷，并密切關注整體市場走勢和同類產(chǎn)品樓盤的定價，隨時調(diào)整價格策略。九龍湖畔 開盤價格建議及銷售執(zhí)行策略 一、項目開盤價格建議 開盤價格建議 項目入市時機建議 二、開盤推案建議 參考個案推案及銷售近況 本案推案及銷售建議 三、認籌執(zhí)行建議 客戶登記情況分析 執(zhí)行策略 流程解析 認籌各階段詳細操作建議 目錄 項目開盤價格建議 本案基本策略 ? 理性價格入市 ，參考同類產(chǎn)品項目定價策略，對各類細分產(chǎn)品的價格進行比較，最終確定本項目價格體系。 項目開盤價格建議： 價格確定方式： 本項目主要產(chǎn)品分類： 依山別墅主力面積段在 800900平米，湖景別墅主力面積段在 850900平米；花園別墅主力面積段在 500850平米。 區(qū)位 產(chǎn)品性質(zhì) 面積（平米） 單價（萬元 /平米） 總價（萬 元） 備注 錢湖比華利 東錢湖 獨棟別墅 650750 1400 湖景別墅 香湖丹提 慈溪三北 獨棟別墅 980 1100 第一排湖景別墅 本案 850900平米臨湖別墅產(chǎn)品 定價依據(jù) 宏觀經(jīng)濟環(huán)境復蘇尚需時日，整體房地產(chǎn)市場走向尚不明朗。 本項目所處區(qū)位還沒有樓盤開發(fā)案例，區(qū)位認同度尚需樹立。 項目配套五星級酒店，湖景和山林資源良好。 ?依山別墅主力總價范圍 8001000萬。 ? 去化以大幅度優(yōu)惠樓盤或小面積低總價樓盤為主，剛性需求支撐市場，熱銷趨勢向大面積房源擴散 ? 隨著壓抑需求的釋放完畢，樓市后期支撐點尚無著落，未來樓市走向尚不明朗。本案可在客戶蓄水狀況良好的基礎上，根據(jù)市場整體環(huán)境走勢和競爭市場存量機動確定入市時機，由于下半年推量減少、市場存量消化，本案下半年入市時面臨競爭會相對較小。 ? 結合整體走勢、細分市場以及歷年月度走勢，中原建議本案可根據(jù)前期客戶的蓄水狀況和競爭市場實時表現(xiàn)機動確定入市時機，宜在 6月左右正式開盤 ，基本保證強銷期內(nèi)有 2個月處于相對較好的市場氛圍。 月度銷量： 推盤情況： 051015202530 12023125001300013500140001450015000155001600016500一批銷售套數(shù) 二批銷售套數(shù) 一批成交均價 二批成交均價 個案推案及銷售情況 香湖丹堤 329國道 一期 二期 三期 該項目與本案僅一山之隔，位于慈溪達蓬山，為本案主要競爭樓盤之一。目前去化過半，以低總價房源去化相對較好，高總價房源壓力較大。容積率為 ，綠地率在 30%，規(guī)劃總戶數(shù)為 218戶； 戶型： 以雙拼為主的純英倫風格別墅（與紅郡相似），以天然水系將地塊內(nèi)分為三個組團，聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品各約 50%，面積在 235335平方米之間不等 ，面寬 ，分 8個戶型。 具有資源優(yōu)勢的臨湖別墅同景觀視野良好的依山別墅組合推出。外地客戶對項目的購買意向較小。 營銷對策： 后期的接待中，結合樣板房樣板區(qū)的引導和價格杠桿的作用會作好均衡引導。 （注意：①置業(yè)顧問除了告知客戶付誠意金活動外，還有另一個目的是試探客戶是否會來付誠意金，置業(yè)顧問必須要注意說辭。） 第一階段詳細操作建議 第一步：價格排摸， 報單位戶型總價范圍 ?報價原則 ：每個戶型的最高價報高于預期價格的 15%， 15%為接下來客戶排摸過程中，價格可能變化的彈性空間。 ?預銷控： 每天的最后時間，對當天客戶的意向房源進行精準預銷控。每位置業(yè)顧問手上必須要有一份各自意向客戶的名單，以及每組客戶預選房源的房號。 2023年 3月 15日星期三 下午 7時 43分 8秒 19:43: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 19:43:0819:43:0819:43Wednesday, March 15, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 19:43:0819:43:0819:433/15/2023 7:43:08 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 下午 7時 43分 8秒 下午 7時 43分 19:43: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴