【正文】 選擇開發(fā)商返租。 ?第四個五年保底 8%， 9%以內(nèi) 不分成，超出部分三七分成。 注：大型集中型專業(yè)賣場一般多采用長線返租 Code of this report | 46 169。 Code of this report | 44 169。 內(nèi)部主動線寬度 ，輔助動線 。 逐步規(guī)劃化、集約化及規(guī)模化 ?早期一般三四城市的專業(yè)市場大多檔次低、形象面差 ，多零散或小規(guī)模分布； ?近幾年新建的專業(yè)市場大多由開發(fā)商或?qū)ｉT運營公司統(tǒng)一運營管理，逐步 規(guī)范化、規(guī)模化。 Code of this report | 35 169。 Copyright Centaline Group, 2023 樓層 層高 面積 主力 面積 銷售 價格 租金 招商 情況 1F 40200㎡ 6070㎡ 已售罄 45元 /㎡ 已運營 樓層 層高 面積 主力 面積 銷售 價格 租金 招商情況 2F 40200㎡ 6070㎡ 已售罄 25元 /㎡ 已運營 樓層 層高 面積 主力 面積 銷售 價格 租金 招商情況 3F 40200㎡ 6070㎡ 4700元 /㎡ 25元 /㎡ 已運營 1F業(yè)態(tài)： 衣柜、櫥柜、油漆、涂料、板材、衛(wèi)浴、五金掛件等 2F業(yè)態(tài)： 窗簾、布藝、墻紙、燈飾、地板、移門、吊頂、室內(nèi)樓梯等 3F業(yè)態(tài)： 家具、電器、電玩、裝飾公司、家居飾品等 產(chǎn)品區(qū)間 40200㎡ ，其中， 4060㎡ 低總價產(chǎn)品去化較快，已基本售罄； 業(yè)態(tài)豐富，依據(jù)商戶需求、功能不一而劃分不同區(qū)間、分布不同層 數(shù)。 ?室內(nèi)以兩個中庨為中心組織動線 ， ， 視線清晰 。 Copyright Centaline Group, 2023 南國大家裝 五星級酒庖 住宅 地址 沙北大道與橋塔路交匯處 體量 商業(yè)體量約 12萬㎡ 開業(yè)時間 2023年 定位 第一家居賣場 業(yè)態(tài) 沙發(fā)、木門、軟裝、窗簾、吊頂?shù)? 商業(yè)形式 集中型 +街區(qū) 面積區(qū)間 1060㎡ 層高 1F層高 ；開間 34米；進深 615米； 價格 /㎡ 銷售情況 大家裝及旗艦街基本售罄 租金 —— 經(jīng)營狀況 出租率高達 90%，僅剩余個別鋪位，經(jīng)營情況較好。 55萬㎡，隨州首座大型現(xiàn)代化商業(yè)綜合體 ； ㎡，建材 +家居類商業(yè)； 項目簡介： 項目占地面積約 16萬平方米，總建筑面積 55萬㎡，規(guī)劃了約21萬㎡住宅（紅星紫郡），約 ㎡建材市場（紅星建材博覽中心），約 ㎡紅星美凱龍家居 mall，約 ㎡情景商業(yè)街（玫瑰天街），約 ㎡配套商業(yè)、約 ㎡集中商業(yè)（鄰里中心、財富中心），約 ㎡高端寫字樓（紅星財富中心），約 ㎡ SOHO公寓，以及其他配套物業(yè)。月） 出租方式 出租 情況 1F 1拖 2 由于產(chǎn)品面積段比較大，高總價，整體去化情況較一般。 Copyright Centaline Group, 2023 不同于專業(yè)導向型的地產(chǎn)開發(fā)模式，紅星地產(chǎn)通過植入商業(yè)資源驅(qū)動人氣，獲得后期地產(chǎn)開發(fā) 收益。市場要規(guī)?；l(fā)展，只有通過集散加產(chǎn)地這兩條腿，才能獲得可持續(xù)發(fā)展的動力，如 義烏小商品城 、石家莊南三條市場。 Copyright Centaline Group, 2023 專業(yè)市場是指同類產(chǎn)品積聚于某一場所進行的交易、流通和配送；簡單來說，就是相同系列的專業(yè)店、專賣店高度聚集的特色商業(yè)場所，它所呈現(xiàn)的是特定的客戶定位、特定的經(jīng)營行業(yè)定位。 Copyright Centaline Group, 2023 Code of this report | 1 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。 Copyright Centaline Group, 2023 專業(yè)市場的發(fā)展階段 —— 經(jīng)歷五代專業(yè)市場 2023~2023 第一代 ? 虛擬 市場 以阿里巴巴等為代表 ，隨著計算機網(wǎng)絡(luò)和電子商務的發(fā)展 ，虛擬市場開始走上了市場經(jīng)濟的舞臺，由于中國人的習慣，不見面的生意不敢，限制了虛擬市場的 發(fā)展。 Copyright Centaline Group, 2023 案 例 分 析 ?紅星美凱龍 ?南國城市廣場 ?三 清國際華城 Code of this report | 9 169。 Copyright Centaline Group, 2023 在 家居專業(yè)市場發(fā)展成熟的基礎(chǔ)上，紅星集團開始踐行從“家居到地產(chǎn)”的跨界，并致力于城市新核高端 綜合體。月） 出租情況 1F 80 整體約90% 2F 60 3F 40 Code of this report | 18 169。 ㎡玫瑰天街先行開發(fā) ， 預計年底入市 。 大家裝 樓層 業(yè)態(tài) 主力庖 4F 家居、沙發(fā)、軟床、兒童家居、板式套房等 慕斯 3F 軟包、吊頂、窗簾、衣柜、墻紙、串聯(lián)等； 歐派、生活家等 2F 木門、樓梯、陶瓷、吊頂、燈飾等 馬可波羅 1F 板材、實木地板、復合地板、衛(wèi)浴等 箭牌 底商 1F 規(guī)劃為建材家居類業(yè)態(tài)的延伸 Code of this report | 27 169。 Copyright Centaline Group, 2023 成交客戶以公務員、國企、私企職工等投資客為主，以個體商戶、自由職業(yè)者等為輔，主力成交價格在 2040萬 左右。 眾多大品牌入駐，吸引商戶。 Copyright Centaline Group, 2023 黃岡三清國際華城總結(jié) ?純街鋪設(shè)計： 純 街鋪布局， 23層采取連廊進行銜接，實現(xiàn)了商業(yè)價值最大均衡化； ?低總價高去化 ： 根據(jù) 走訪的商戶需求，定制契合他們需求的產(chǎn)品 —— 4060㎡，并采取平價策略，整體把控總價，形成低總價高去化的策略，最后獲得開盤熱銷 局面； ?政策扶持： 借助 政府政策扶持 ， 舊改商家入駐減免 2年稅收 ， 廣泛挖掘幸福建材城拆遷商戶和市場廣泛個體 散戶； ?二三層經(jīng)營情況一般： 23層經(jīng)營情況較為 一般，租金水平較低； Code of this report | 37 169。 我司主要采用隨縣與曾都城區(qū)的成交數(shù)據(jù)，作為預測建材需求的依據(jù)， 2023年隨州主城區(qū)與隨縣共成交 7244套； 三、四線城市對戶型需求基本以 3房為主，面積適當偏大。 功能 （集中型）專業(yè)市場指標 說明 標準層面積 ㎡ 依據(jù)不同規(guī)模標準層不同 層高 1F： 首層拔高，增加賣場氣勢感 2F： 考慮裝修吊頂層高 3F： 4F： 中庭面積 2個，每個中庭的形狀及面積，宜根據(jù)賣場長、寬、交通組織需要具體決定，面積 200800㎡ 依據(jù)不同賣場進行調(diào)整， 需考慮中庭過大會折損商業(yè)面積。） 、普通街鋪樓層定價可依據(jù)地段、人氣、配套等綜合因素進行價值判定，一般三四線城市多采取一拖二模式銷售模式，定價依據(jù)街鋪位臵不同而產(chǎn)生差價。 劣勢： 項目建成后經(jīng)營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現(xiàn)金流兌付。 執(zhí)行細節(jié)比如： 開發(fā)商 3年返租， 第 1返租 6%，第二年、第三年返租 7%，共 20%直接抵充房款。 執(zhí)行細節(jié)比如： 開發(fā)商 8年返租，前 3年沖抵房款，后 5年逐年返還； Code of this report | 48 169。 此外要重點爭取政府扶持。 Copyright Centaline Group, 2023 三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律 運營管理模式 —— 無運營管理 自營 委托運營管理 早期專業(yè)市場一般無專業(yè)運營管理，或開發(fā)商自營，但物管服務十分一般，硬件軟件配臵較差 以紅星美凱龍模式為例，目前三四線城市開發(fā)商與其達成戰(zhàn)略合作，加盟品牌運營公司成為大多中小實力開發(fā)商逐漸嘗試的方向。 專業(yè)市場面臨的挑戰(zhàn) 專業(yè)市場面臨的挑戰(zhàn) 競爭挑戰(zhàn) A、阿里巴巴、企業(yè)門戶網(wǎng)站等電子商務、 B展會 C沃爾瑪?shù)却笮统?D 國美等家電連鎖、中域等通訊連鎖E shopping mall 品牌的集中及企業(yè)對營銷終端的控制 消費力的提高，從對價格的注重到對品質(zhì)及消費體驗的注重，專業(yè)市場的“臟亂差”不適應新的環(huán)境 家電、通訊、食品行業(yè)專業(yè)市場死亡 汽車市場給4S店讓路 專業(yè) MALL的崛起（運營者加強對市場的管理、注重品牌、走向連鎖、與品牌供應商結(jié)成聯(lián)盟） 強者愈強的專業(yè)市場 以物流能力為核心競爭力的專業(yè)市場（華南城） 李嘉誠等商業(yè)巨頭興建的玩具禮品城 Code of this report | 55 169。 :22:0421:22:04March 12, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 21:22:0421:22:0421:22Sunday, March 12, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :22:0421:22Mar2312Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的