【正文】 回報銷售。 在此，分別以 —— 商業(yè)三層、與 —— 商業(yè)兩層半（西月城街三層、西角城街兩層）的兩種容積率對項目開發(fā)成本及利潤進行估測 : 項目投資分析 (容積率 ，商業(yè)三層 ) 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 總建面 (m2) 總占地 (m2) 可售面積 容積率 營業(yè)房 7299 住宅 地下室 4866 5 收益分析 序號 類型 面積（平米） 價格 單位：元 /m2 總額（萬元） 1 營業(yè)房 7299 11000 8,029 2 住宅 5500 15,765 3 地下室 4866 2400 1,168 小計 5950 24,962 項目投資分析 (容積率 ，商業(yè)三層 ) 項目成本 序號 項目 總 投 資（萬元） 單位成本（元 /平米） 說明 小 計（萬元） 1 土地成本 費用 12249 3000 2 開辦費 報建費 621 152 勘察設計費 61 15 工程監(jiān)理費 37 9 建安成本的 % 3 建安成本 土建工程 6533 1600 給排水工程 122 30 強弱電工程 122 30 天然氣工程 122 30 綠化 82 20 電梯 /自動扶梯 122 30 內(nèi)裝 0 0 外裝 204 50 其他 41 10 交通工具購置等 4 營業(yè)稅費 營業(yè)稅 1,373 336 總銷售額的 %計 產(chǎn)權(quán)費用 75 18 大小產(chǎn)權(quán)契稅等 ,總銷售額 %計 其它 125 31 教育附加稅、城市建設維護稅總銷 售額的 % 5 營銷費用 售樓部工程 50 12 總銷售額的 % 廣告推廣費 250 61 資料、 od/pop、電視、報紙電臺等 ,總銷售額的 2% 公關(guān)活動 50 12 總銷售額的 1% 銷售費用 300 73 總銷售額的 1% 機動費用 50 12 獎金等總銷售額的 % 7 后期費用 物業(yè)移交費 300 61 總銷售額的 % 維修基金 257 63 總銷售額的 % 8 其他 管理費 250 61 含工程管理，總銷售額的 1% 不可預見費 125 31 總銷售額的 5% 資金利息 1037 254 合計 24057 6002 項目投資分析 (容積率 ，商業(yè)三層 ) 效益分析 1 總利潤（萬元） 總收入 — 總成本 455 2 利潤率 總利潤 /總收入 % 3 成本利潤率 總利潤 /總成本 % 項目投資分析 (容積率 ，商業(yè)二層半 ) 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 總建面 (m2) 總占地 (m2) 可售面積 容積率 營業(yè)房 住宅 地下室 4866 收益分析 序號 類型 面積（平米） 價格 單位：元 /m2 總額（萬元） 1 營業(yè)房 11500 6,995 2 住宅 5500 24,069 3 地下室 4866 2400 1,168 小計 5891 32,232 項目投資分析 (容積率 ，商業(yè)二層半 ) 項目成本 序號 項目 總 投 資（萬元） 單位成本（元 /平米） 說明 小 計（萬元） 1 土地成本 費用 12249 2239 2 開辦費 報建費 832 152 勘察設計費 82 15 工程監(jiān)理費 55 10 建安成本的 % 3 建安成本 土建工程 9848 1800 給排水工程 164 30 強弱電工程 164 30 天然氣工程 164 30 綠化 109 20 電梯 /自動扶梯 164 30 內(nèi)裝 0 0 外裝 274 50 其他 55 10 交通工具購置等 4 營業(yè)稅費 營業(yè)稅 1,773 324 總銷售額的 %計 產(chǎn)權(quán)費用 97 18 大小產(chǎn)權(quán)契稅等 ,%計 其它 161 29 教育附加稅、城市建設維護稅等銷售額的% 5 營銷費用 售樓部工程 64 12 總銷售額的 % 廣告推廣費 322 59 資料、 od/pop、電視、報紙、電等 ,總銷售額的2% 公關(guān)活動 64 12 總銷售額的 1% 銷售費用 387 71 總銷售額的 1% 機動費用 64 12 獎金等總銷售額的 % 7 后期費用 物業(yè)移交費 322 59 總銷售額的 % 維修基金 383 70 總銷售額的 % 8 其他 管理費 322 59 含工程管理，總銷售額的 1% 不可預見費 161 29 總銷售額的 5% 資金利息 1057 193 合計 29339 5356 項目投資分析 (容積率 ，商業(yè)二層半 ) 效益分析 1 總利潤（萬元） 總收入 — 總成本 2,894 2 利潤率 總利潤 /總收入 % 3 成本利潤率 總利潤 /總成本 % 我們的建議 提高容積率雖然增加了建安成本 ,但是有效的降低了原來較高的樓面地價 ,增加了銷售收入 ,從而增加利潤值。 神解：向上，拔地而起直沖云霄。從而達成短時間實現(xiàn)既定的銷售任務。 二期銷售策略要點： ? 一期蓄水及一期銷售期完成二期的蓄水工作，等待第二次強勢推出。 后期：尾盤單位通過變相優(yōu)惠、招商拉動或先營業(yè)再銷售等方式進行清尾。 。 :34:5015:34:50February 9, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :34:5015:34Feb239Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯