【正文】 ? 入住率：期房 ? 空置率： 100% ? 電話： 55399066 戶型及面積配比 形態(tài) 房型（ n/n/n） 面積（㎡） 戶數(shù)（套） 所占比例（ %） 高層 3房 2廳 2衛(wèi) 132 120 5房 3廳 4衛(wèi) 204 8 3房 2廳 2衛(wèi) 5房 3廳 4衛(wèi) 價格及銷售情況 ? 開盤價： 23000元 /㎡ ? 成交價： 22800元 /㎡ ? 價格范圍： 19000 27300元 /㎡ ? 總價范圍： 250 360萬 ? 物業(yè)費： /㎡ *月 ? 折扣：優(yōu)惠 200元 /㎡ 一次性付款 99折 銷售去化情況 ? 總套數(shù)： 2023 ? 推出套數(shù)： 128 ? 已售套數(shù)： 112 ? 可售套數(shù)： 16 ? 銷售周期： 9個月 ? 去化速度： 89套 /月（開盤期 1個月）， 6套 /月 ? 去化特征： 2房和底層總價低 ? 去化抗性： 3房總價高，得房率較低 客戶分析 ? 區(qū)域來源：上海工作的外地人以及上海本地人 ? 職業(yè)特征：證券、 IT行業(yè)等（預測） ? 年齡層： 2545歲居多 ? 職務特征：白領、工薪階層居多 ? 置業(yè)用途：自住居多 建筑分析 ? 建筑形態(tài)：板式建筑 ? 建筑風格：古典風格 ? 建筑用材：面磚 ? 幾梯幾戶： 2梯 2戶 ? 單元門：銅質高級復合門 ? 窗：彩鋁 ? 裝修情況：毛坯 ? 電梯：上海三菱 項目配套 ? 會所： 2700㎡ ，招商中 ? 休閑娛樂：待定 ? 景觀綠化：小區(qū)內(nèi)的主干道和分支小道都用喬木、灌木、蔓藤以及花草潤色 ? 智能化：智能門禁系統(tǒng)、背景廣播、可視對講系統(tǒng) ? 周邊環(huán)境：易初蓮花、樂購、沃爾瑪、世紀聯(lián)華、華聯(lián)吉買盛、百安居、九百家居、建配龍等；農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行等；高境郵政局； 社區(qū)會所；菜場；社區(qū)商業(yè)街；殷高西路商業(yè)街 ,棋牌室 ； 長海醫(yī)院、江灣中心醫(yī)院、藍鷹醫(yī)院等 ； 江灣中心小學、高境三中、交大附中、交大二附中（飛達中學）、高境第六幼兒園，淞南公園 營銷推廣 ? 項目定位：軌交房、景觀房、復合地產(chǎn) ? 廣告主題：軌交房、景觀房 ? 營銷特色：優(yōu)惠持續(xù)時間較長 ? 使用媒體：郵政、報紙、短信、戶外高炮、車身、租售情報。 ? 銷售道具：沙盤、樓書、樣品房 SWOT分析 ? 優(yōu)勢 ： ? 近似別墅的花園洋房，買房送面積； ? 距離 7號線起點站僅 ； ? 擁有奢華的會所及人性化的配套休閑娛樂設施； ? 區(qū)域內(nèi)有上海唯一的 36洞國際高爾夫球場，同時擁有占地約 300畝的美蘭湖、美蘭湖會議中心、網(wǎng)球中心、北歐風情商業(yè)街 ? 劣勢 ： ? 周邊大都為工地或空地，配套方面如商場學校都比較欠缺，未形成完善的居住氛圍； ? 相對價格略貴； ? 靠近月羅公路，受灰塵噪音影響 SWOT分析 ? 機會 ： 屬于美蘭湖區(qū)域，隨周邊設施的規(guī)劃及發(fā)展，將形成良好的居住及商業(yè)圈 ? 威脅 ： 區(qū)域內(nèi)類似的產(chǎn)品較多，競爭較大。但小區(qū)周邊的規(guī)劃還未成熟，并且周邊的類似產(chǎn)品豐富，競爭大，所幸離交房還有一段時間，社區(qū)規(guī)劃也將逐步進行。 ? 劣勢 ： ? 周邊緊鄰一條鐵路和高架，噪聲大，污染大； ? 產(chǎn)品單一，房型面積較大，總價高； ? 得房率較低（ 77%） SWOT分析 ? 機會 ： ? 受新江灣城和五角場商業(yè)輻射區(qū)的影響，未來升值潛力巨大； ? 周邊配套也趨于完善，生活將更加舒適 ? 威脅 ： 區(qū)域內(nèi)同類型的產(chǎn)品競爭多，如現(xiàn)在同期在售的相鄰樓盤三花現(xiàn)代城，建筑面積達 40萬平方米，在近期和將來都面臨直接競爭。 SWOT分析 ? 機會 ： ? 未來的規(guī)劃中，地鐵 15和 17號線的開通無疑使該地塊的交通更加便利； ? 未來 5年中將會建成的商業(yè)購物設施，使生活更舒適。 SWOT分析 ? 機會 ： ? ，所在的顧村基地將打造成為和諧之城、生態(tài)之城、便利之城、活力之城； ? 。 ? 結論 ： 總體來說，該項目自身如小區(qū)規(guī)劃、戶型設計上無明顯特色，但由于該項目離 7號線美蘭湖站僅 400米，屬于軌交房；且賣點突出，非常適合追求生活品質人士的改善性居住需求。 ? 離軌道交通 7號線美蘭湖站400米，步行 5分鐘以內(nèi)，共享區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃設施。消費一次，買一輩子健康。 ? 到達地鐵 7號線的顧村公園站，步行只需三分鐘。 ? 結論 ： 該項目自身小區(qū)規(guī)劃以軌交房，景觀房，別墅公寓復合景觀為賣點，銷售情況還是不錯的。但是將要建設的 15和17號線，以及自身的購物中心，將會使生活更加舒適便利。隨著整個淞南板塊的建設與成熟及新江灣城和五角場背景下，升值潛