【正文】 業(yè)的首位坐標(biāo)，但是極重要的坐標(biāo)，大多數(shù)有兩個(gè)以上的發(fā)達(dá)城市有置業(yè)經(jīng)歷和投資經(jīng)歷，對(duì)高端物業(yè)，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值取向明確，他們對(duì)該類產(chǎn)品的舒適度及物業(yè)升值潛力有足夠的切身感知或是有相似體驗(yàn)。故對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)率精確測(cè)算，與其他投資品種的投資風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)相能力比較。 ? 置業(yè)背景 —— 均有 2次以上置業(yè)經(jīng)歷，財(cái)產(chǎn)投資意識(shí)強(qiáng)烈。 二、租賃均價(jià) 以套內(nèi) 12038元 /㎡計(jì)，設(shè) 8%的回報(bào)率， ，本案租金價(jià)格為： ? 套內(nèi)：凈租金收益為 80元 /㎡ ? 建面：凈租金收益為 57元 /㎡ 三、帶租銷售 針對(duì)本產(chǎn)品的投資型客戶，實(shí)行先招租后銷售的銷售模式，以打消其觀望心理?？紤]到對(duì)本案價(jià)值的認(rèn)同及市場(chǎng)的搶手反應(yīng)，同時(shí)計(jì)算購(gòu)買和租用的成本、收益差別，在價(jià)格接受的基礎(chǔ)上，會(huì)積極購(gòu)買本案。 ? 寫字樓投資人（購(gòu)買者）描述 （ 1）、以自用為目的的企業(yè)機(jī)構(gòu)購(gòu)買者 一般為國(guó)內(nèi)外或者本土大型企業(yè)，大多數(shù)有非常良好的企業(yè)品牌聲譽(yù)，看好重慶經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，看中本案官方背景、地標(biāo)形象和商務(wù)環(huán)境，愿在此設(shè)立企業(yè)辦公總部、西南區(qū)分公司等長(zhǎng)期大型發(fā)展機(jī)構(gòu)。 ?政府系 （外省市縣在渝設(shè)立招商辦、市政府官方會(huì)務(wù)辦公基地、外國(guó)政府設(shè)立領(lǐng)事館等） —— 一般需求面積不大，主要作為高級(jí)政務(wù)辦理、高級(jí)商務(wù)聯(lián)絡(luò)、高級(jí)行政會(huì)議等。 凱賓斯基國(guó)際中心由德國(guó)凱賓斯基酒店管理集團(tuán)擔(dān)綱物業(yè)管理顧問(wèn)，運(yùn)用國(guó)際化商務(wù)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)性化酒店服務(wù)，為售后的整個(gè)使用過(guò)程提供高效、優(yōu)質(zhì)的專業(yè)化全程服務(wù)。 （ 2） 、 就本案”酒店式私人住宅”而言，其不動(dòng)產(chǎn)收益優(yōu)勢(shì)（地段優(yōu)勢(shì)、酒店管理優(yōu)勢(shì)、租務(wù)管理優(yōu)勢(shì)） 產(chǎn)生的更為優(yōu)越的保值增值能力，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式充滿種種不確定因素的同時(shí)，將構(gòu)成一大重要核心機(jī)會(huì)。 在產(chǎn)品定價(jià)、銷售節(jié)點(diǎn)上，本案將面臨長(zhǎng)期持續(xù)的銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力。 ? 眾信和誠(chéng)一直在穩(wěn)固地壯大發(fā)展，主力員工大都跟隨公司多年發(fā)展，業(yè)務(wù)骨干流失甚少，避免了國(guó)內(nèi)一些同行因人員變動(dòng)過(guò)大而影響專業(yè)能力的可持續(xù)進(jìn)步，表現(xiàn)出極高的企業(yè)管理水準(zhǔn)。 —— 重慶棕櫚泉董事長(zhǎng) 曾剛 合作伙伴看眾信 ? 對(duì)于我這種在海外漂泊的華人來(lái)說(shuō)，多年打拼的積累，非常希望在國(guó)內(nèi)做一些好的投資。 —— 成都萬(wàn)科總經(jīng)理 張海 合作伙伴看眾信 ? 藍(lán)光在成都開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)疑是首屈一指的，但是在經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域必須選擇眾信和誠(chéng)作為合作伙伴，是因?yàn)樗麄儾坏珓?chuàng)新提出并真正實(shí)現(xiàn)了“六位一體”。 可見，商業(yè)地產(chǎn)的全程運(yùn)營(yíng)，是邏輯性嚴(yán)密、系統(tǒng)性極強(qiáng)的多專業(yè)整合過(guò)程；是專業(yè)分工、綜合運(yùn)作的全程化操盤手段；是以科學(xué)的方法，決策最佳的市場(chǎng)策略，并使之貫穿于項(xiàng)目全程，從而獲得風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)最優(yōu)平衡點(diǎn)的現(xiàn)代整合營(yíng)銷策略的最完美體現(xiàn)。 今天，成都眾信和誠(chéng)已具備 發(fā)現(xiàn)核心問(wèn)題、締造特定結(jié)構(gòu)，并通過(guò)科學(xué)方法和專業(yè)技能，達(dá)成命題解構(gòu)的工作體系和務(wù)實(shí)態(tài)度。在營(yíng)銷上以行銷（漏斗篩選，鎖定目標(biāo)）、點(diǎn)銷（固定設(shè)點(diǎn)，以點(diǎn)帶面）、渠道營(yíng)銷（渠道多樣、成本低廉）、活動(dòng)營(yíng)銷（財(cái)富聯(lián)盟、投資說(shuō)明）等多種方式獲得理想效果。他們?cè)诰频甑禺a(chǎn)運(yùn)營(yíng)上深厚的圈層營(yíng)銷功底和幾近完美的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行，更為戴斯酒店的管理和運(yùn)營(yíng)注入了全新的活力。成功投資 4000余萬(wàn)，購(gòu)買申基會(huì)展國(guó)際物業(yè)，至今仍想購(gòu)買申基酒店客房。屆時(shí)，作為合作方，眾信和誠(chéng)董事長(zhǎng)、中國(guó)十大商業(yè)地產(chǎn)操盤手、中國(guó)房地產(chǎn)十大策劃人張效春將親自擔(dān)綱、指揮、參與項(xiàng)目的全程營(yíng)銷工作。 本案與上述項(xiàng)目將存在長(zhǎng)期、持續(xù)、直接的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 ? SWTO結(jié)論：寫字樓項(xiàng)目營(yíng)銷難點(diǎn) ? 如何正視我們最大的劣勢(shì)？ ———— ? 地段不占優(yōu)勢(shì)（非解放碑 CBD區(qū)域）， 我們拿什么和解放碑競(jìng)爭(zhēng)？ ? 工程進(jìn)度晚于所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 我們拿什么鎖住這有限的目標(biāo)市場(chǎng)？ ? 如何化解我們最大的威脅？ ———— ? “酒店綜合體” /“城市綜合體”，已經(jīng)成為常規(guī)競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)， 我們拿什么異軍突起？ ? 金融危機(jī)尚未解除，寫字樓終端使用市場(chǎng)急劇銳減， 我們拿什么提振投資信心？ ? 如何把握我們最大的機(jī)遇？ ———— ? 重慶城市性質(zhì)正在發(fā)生本質(zhì)的改變，“重慶會(huì)展經(jīng)濟(jì)”將是重慶經(jīng)濟(jì)引擎的主要?jiǎng)恿χ?，那么?會(huì)展經(jīng)濟(jì)這張牌到底屬于誰(shuí)？誰(shuí)才是重慶經(jīng)濟(jì)的代言人和受益人？顯然，重慶會(huì)展經(jīng)濟(jì)的一切商機(jī)，非本案莫屬！其他皆非可比！ ? 如何用盡我們最大的優(yōu)勢(shì)？ ———— ? 本案最大的優(yōu)勢(shì)是什么，是凱賓斯基？是會(huì)展中心的產(chǎn)業(yè)背景？是國(guó)資背景的開發(fā)團(tuán)隊(duì)？顯然不是， 它是重慶唯一、官方正式 ———— “重慶會(huì)展經(jīng)濟(jì)綜合體”，這就是最大的品牌，最大的配套，最具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品硬件和軟件，它已經(jīng)不再是一種單純的商務(wù)符號(hào)，它已經(jīng)最具有代表性的“重慶之窗”，“重慶企業(yè)的最前沿”！ 對(duì)此，其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手皆難以超越，難以復(fù)制！ （ 1）、寫字樓營(yíng)銷要點(diǎn)之一 ：價(jià)格機(jī)動(dòng)，相機(jī)后發(fā)制人 （ 2）、寫字樓營(yíng)銷要點(diǎn)之二 ：硬件跟隨，保證不落人后 （ 3）、寫字樓營(yíng)銷要點(diǎn)之三 ：客戶資源，堅(jiān)持未雨綢繆 （ 4）、寫字樓營(yíng)銷要點(diǎn)之四 ：一招制敵，萬(wàn)千稟賦用盡 ? SWTO結(jié)論：公寓項(xiàng)目營(yíng)銷難點(diǎn) ? 如何正視我們最大的劣勢(shì)？ ———— ? 本案周邊五星級(jí)酒店林立，國(guó)際品牌屢見不鮮，本案工程進(jìn)度晚于所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 我們拿什么來(lái)網(wǎng)盡這有限的目標(biāo)市場(chǎng)？ ? 眾多項(xiàng)目推廣周期趨同，訴求路線相近， 我們拿什么來(lái)鶴立雞群，后發(fā)制人？ ? 如何化解我們最大的威脅？ ———— ? 重慶酒店行業(yè)一直競(jìng)爭(zhēng)慘烈，重慶高級(jí)酒店租務(wù)市場(chǎng)尚未完全成熟，本案的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)在那里？本案的市場(chǎng)前景是什么？ 對(duì)此，我們?nèi)绾蝸?lái)提振投資人的投資信心？ ? 本案將再次刷新重慶樓市的“天價(jià)”，客戶付出的是幾近百萬(wàn)的“金融資本”，同樣是地產(chǎn)投資， 我們?nèi)绾蝸?lái)保證客戶投資回報(bào)超過(guò)普遍水平？ ? 如何把握和用盡我們最大的機(jī)遇與優(yōu)勢(shì)？ ———— ? 重慶飛速發(fā)展的會(huì)展經(jīng)濟(jì)、重慶南岸區(qū)交通現(xiàn)狀的改變將構(gòu)成本案經(jīng)營(yíng)利好的重要因素，作為重慶城市性質(zhì)、區(qū)域環(huán)境轉(zhuǎn)變的直接受益人，毫無(wú)疑問(wèn)，重慶的五星級(jí)酒店中， 南岸 將蛻變成為重慶酒店行業(yè)中的奇葩， 而唯一具有國(guó)資背景的凱賓斯基才是滿員春色中的第一無(wú)二的花魁！ ? 重慶高級(jí)酒店長(zhǎng)包市場(chǎng)正在飛速成長(zhǎng)，而細(xì)分市場(chǎng)，細(xì)分產(chǎn)品、細(xì)分服務(wù)成為本案制勝的關(guān)鍵，更是本案形成與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)所在。 ? 能源交通系 （石油、天然氣、航空、高速公路、礦業(yè)、） —— 企業(yè)實(shí)力雄厚，壟斷性強(qiáng)，需求面積較大，多為國(guó)內(nèi)大企業(yè)，為本寫字樓主力。 ?商貿(mào)系 （頂級(jí)服飾、珠寶、皮具、名表、游艇、體育品、進(jìn)口食品、名煙名酒、飲料等） —— 多為國(guó)內(nèi)外大企業(yè)，但需求面積較小，為本寫字樓補(bǔ)充型客戶。 大多數(shù)上市企業(yè)，尤其是世界 500強(qiáng)企業(yè)，剛進(jìn)入一個(gè)城市如果業(yè)務(wù)還沒(méi)有長(zhǎng)期穩(wěn)定的拓展計(jì)劃，另一方面購(gòu)置物業(yè)需要董事會(huì)或股東會(huì)批準(zhǔn)，往往不會(huì)在新開拓業(yè)務(wù)的城市購(gòu)買寫字樓，而是傾向于租用寫字樓辦公。該類客戶往往精于各類物業(yè)的投資回報(bào)評(píng)估計(jì)算，對(duì)本案價(jià)值認(rèn)可并認(rèn)為還有較大增值空間。 凱賓斯基鉑金公寓專為商務(wù)精英設(shè)計(jì)，按照五星級(jí)酒店的開間規(guī)格建造，配以五星級(jí)酒店奢華室內(nèi)裝飾。 公寓酒店置業(yè)客戶的產(chǎn)品需求特點(diǎn) ? 看好具備良好收益能力、升值潛力的 “高級(jí)公寓、私產(chǎn)酒店”成為最主流的產(chǎn)品類型 。 ? 作為成功人士，非常在意其社交圈層人士的中對(duì)該投資行為的口碑評(píng)價(jià)。在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家普遍看好“投資中國(guó)”的當(dāng)下，非常希望將外幣資產(chǎn)投資于國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，本項(xiàng)目的城市地段 /酒店品牌 /經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) /升值空間等，無(wú)不符合外籍人士“投資”的方向。 炫耀需求： 如戴斯案例的“ T氏家族”。 ） 此外， “全部租金收入”的剩余 40%作為酒店運(yùn)營(yíng)成本，業(yè)主不參與分配。 ? 10年之后，該標(biāo)間的返租形式，與酒店管理方依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況協(xié)商。但就銷售進(jìn)度而言，該類政策產(chǎn)品的也會(huì)較前一種政策產(chǎn)品緩慢。 B、點(diǎn)銷： 在行銷啟動(dòng)時(shí)，同時(shí)考慮在重慶機(jī)場(chǎng)、高檔百貨、五星級(jí)酒店、高級(jí)別墅區(qū)、高級(jí)專業(yè)寫字樓、政府招商引資機(jī)構(gòu)、汽車賣場(chǎng)、商業(yè)步行街、 MBA培訓(xùn)班、大型盛會(huì)、高級(jí)餐飲娛樂(lè)休閑設(shè)施、高級(jí)旅行社、出國(guó)咨詢公司、文物和珠寶鑒定機(jī)構(gòu)等選擇預(yù)約設(shè)點(diǎn)，安排人員或放置宣傳資料，向外界傳遞信息，聯(lián)系到意向客戶后，通過(guò)邀請(qǐng)其加入俱樂(lè)部，簽訂前期消費(fèi)協(xié)議等方式，向客戶投射本案酒店公寓及甲級(jí)寫字樓尊崇價(jià)值。 利用、開發(fā)眾信和誠(chéng)既有異地客戶資源網(wǎng)及相關(guān)合作渠道， 在溫州、深圳，北京，上海等地進(jìn)行外展?fàn)I銷，將本項(xiàng)目的銷售力向外擴(kuò)張。 1各種行業(yè)組織的 VIP客戶資源 利用、開發(fā)眾信和誠(chéng)既有的 合作資源，如成都經(jīng)典汽貿(mào)等奢侈品消費(fèi)機(jī)構(gòu)，獲取客戶資源，進(jìn)行全面推廣或者一對(duì)一的經(jīng)理上們拜訪制。 1高檔社區(qū)業(yè)主 利用、開發(fā)眾信和誠(chéng)既有的 合作資源，針對(duì)川渝兩地的高級(jí)社區(qū)業(yè)主，采用直接方式（如社區(qū)廣告 /社區(qū)短信）或間接（物管經(jīng)理攻關(guān)制）地進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷推廣。 ? 活動(dòng) 2：項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)布會(huì)及國(guó)際名流高爾夫慈善邀請(qǐng)賽揭幕儀式 ? 活動(dòng)目的： 在秋交會(huì)前，正式向市場(chǎng)發(fā)布項(xiàng)目產(chǎn)品信息，同時(shí)以“重慶國(guó)際高管俱樂(lè)部”籌委會(huì)的名義舉辦俱樂(lè)部第一場(chǎng)會(huì)員活動(dòng)，作為產(chǎn)品正式露面前的以此熱身活動(dòng)。同時(shí)繼續(xù)完成簽署公寓租賃意向書 500份以上，簽署寫字樓租賃意向書面積大于 80%。 ? 活動(dòng)名稱： 2023年春季房交會(huì) ? 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 34月 ? 活動(dòng)場(chǎng)地：國(guó)際會(huì)展中心 ? 活動(dòng)規(guī)模： ? 參與嘉賓： ? 四、第三階段（開盤沖刺階段） 時(shí) 間： （開盤） （熱銷） 工作目的： 本階段工作主要圍繞開盤銷售，該階段推廣主要以線上推廣配合線下活動(dòng)，將渠道推廣、圈層推廣的精髓發(fā)揮到極致。 ? 活動(dòng)名稱： 俱樂(lè)部高雅活動(dòng) ? 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 56月 ? 活動(dòng)場(chǎng)地： 本案銷售接待大廳 ? 活動(dòng)規(guī)模： ? 參與嘉賓：俱樂(lè)部會(huì)員（注：購(gòu)買凱賓斯基物業(yè)超 300以上者可獲贈(zèng)會(huì)員 VIP卡一張） ? 五、 項(xiàng)目推廣策略 【項(xiàng)目核心價(jià)值提煉】 重慶 官方 正式 只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。 ? 不放過(guò)任何細(xì)節(jié)。 ? 時(shí)間是一個(gè)偉大的作者，它會(huì)給每個(gè)人寫出完美的結(jié)局來(lái)。 ? 一個(gè)管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無(wú)法有效地管理他們。 ? 新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。 上午 2時(shí) 36分 22秒 02:36:22 ? 質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠(chéng)的最好保證?？犊?dāng)S此身。 。 :36:2202:36:22February 8, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :36:2202:36Feb238Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的