【正文】 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析依據(jù)前述分析，以中低收入者為標(biāo)準(zhǔn)，北京是經(jīng)濟適用房總體供應(yīng)在年 600萬平方米左右；對供應(yīng)結(jié)構(gòu)，每年單位自建房保持年 130萬 150萬，房改帶危改政策的回遷在 60％以上，年供應(yīng) 180萬平方米，二、三級市場年供應(yīng) 150萬平方米，集中建設(shè)經(jīng)濟適用房平均每年約在 150萬平方米。北京市經(jīng)濟適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成規(guī)模性的經(jīng)濟適用房，但是依據(jù)北京市政府開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟適用房建設(shè)力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟適用房建設(shè)，尋求政府支持。三、目前經(jīng)濟適用房市場的各項政策還不完善北京市批準(zhǔn)科教文衛(wèi)等單位定向建設(shè)經(jīng)濟適用住房項目 87個，總規(guī)模，已開工 144萬平方米，竣工 40萬平方米。隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展和中國即將加入 WTO，外資機構(gòu)在寫字樓租賃市場也體現(xiàn)出強大的實力 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析北京市寫字樓市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng) 市場供應(yīng)：在房地產(chǎn)開發(fā)的價值追求中，開發(fā)商要避虛就實，不盲目追求高利潤 。從開發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。售 ”會產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購買力、消費的市場信息房地產(chǎn)業(yè)消費市場（買方）分析一、需求結(jié)構(gòu)隨著住房體制的不斷改革，居民個人將取代集團購房成為房地產(chǎn)中住宅市場的消費主體。??????????????????????自由資金 政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型： 為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房價的管理行為和政策引導(dǎo)將加強，這些行為將通過城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。 21世紀(jì)初開始，可望北京房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設(shè)計、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動了北京房地產(chǎn)人才的成長。改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的主要目標(biāo)和內(nèi)容。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景一、房地產(chǎn)市場走勢整體發(fā)展前景看好 以中國加入 WTO和北京申奧成功為契機，以及《中國 “十五 ”建設(shè)計劃》提出住房建設(shè)目標(biāo)作為政策導(dǎo)向，可以認(rèn)為北京房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。個人購房已成為住宅市場主力軍 ： 2023年上半年在商品住宅銷售面積中，銷售給個人的達到２２１．３萬平方米，同比增長１７．８％。實現(xiàn)商品房銷售面積２４９．５萬平方米，其中住宅銷售２３６萬平方米，同比分別增長８．５％和７．１％。萬通、萬科、太合等也同時在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項目，氣勢逼人。對北京市場上在售項目進行統(tǒng)計，有項目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為 21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計算，平均規(guī)模不足 3萬平方米。一、房地產(chǎn)投資逐年增加 ；從圖表 1中可以看出， 1990到 1993年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長態(tài)勢， 1994到1995年房地產(chǎn)投資猛增，隨后進入逐步平穩(wěn)的增長態(tài)勢。?申奧成功，為北京市房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來發(fā)展良機 ： 奧運促進京城房地產(chǎn)業(yè)整體升級，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也客觀帶動建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。?中國的建筑業(yè)也處于一個大發(fā)展的時期： 根據(jù)建設(shè)部《建筑業(yè) “ 十五 ” 計劃及2023年發(fā)展規(guī)則》的預(yù)測，今后５ １０年，我國建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機遇。 第六部分則是戰(zhàn)略實施的一些具體問題分析。報告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)部分析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和整體發(fā)展戰(zhàn)略、 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實施。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報告征求意見稿企業(yè)2023年 11月報告說明本稿為 發(fā)展戰(zhàn)略初稿。 第五部分 是第四部分的詳細(xì)展開，對 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細(xì)的規(guī)劃。四是供應(yīng)主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。但加入 WTO，中國企業(yè)將面臨激烈的競爭態(tài)勢，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運營、經(jīng)營策略等都對小開發(fā)企業(yè)帶來沖擊。宏觀大勢房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)充滿機遇和挑戰(zhàn) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)劃分說明：細(xì)的分析，對于建筑和裝修裝飾只做出主要的結(jié)論的分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè) 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析分析說明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國市場經(jīng)濟發(fā)展過程中一個新型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮企業(yè)的實際要求基礎(chǔ)上，我們主要針對北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況對如下四個方面做比較詳細(xì)的分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史二、房地產(chǎn)市場逐步成熟 ：隨著市場經(jīng)濟的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)市場也逐步成熟起來，從投資領(lǐng)域到消費結(jié)構(gòu)都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來源多元化，個人購房比重越來越大，房地產(chǎn)一級市場和二級市場也發(fā)展起來，城鎮(zhèn)住房體制改革也逐步深化。 開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模小 ： 根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計， 2023年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3929家，其中2023年新注冊 1167家，而北京市場上在售的項目，據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計總共約 950個，僅掌握在 510個開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有項目做。當(dāng)代集團也同時推出當(dāng)代城市家園、當(dāng)代青云科技大廈、當(dāng)代萬國城，開發(fā)規(guī)模達 100萬平方米。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)）　 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)）二、消費市場住宅需求增長比重較大 ： 據(jù)統(tǒng)計，上半年北京市商品房竣工面積２２９．２萬平方米，其中住宅１７９．３萬平方米，同比分別增長１５．２％和２０．４％?；ヂ?lián)網(wǎng)、信息化的發(fā)展也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的變革要求。（ 2）外資帶來了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的新觀念。北京市現(xiàn)在基本形成了以經(jīng)紀(jì)業(yè)、評估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)為主的 4大房地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)。包括 CBD在內(nèi)的新型的商業(yè)類產(chǎn)品發(fā)展迅速 北京將在朝陽建設(shè)大型的 CBD，而以中關(guān)村科技區(qū)為代表的新型的寫字樓產(chǎn)品開發(fā)也將呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢四、政府行為及其它企業(yè)和消費者行為都更具理性化 消費者行為日趨理性，開發(fā)商投資行為也必將日趨理性，要求開發(fā)商不能盲目投資，不盲目追求高利潤，要做好投資決策等。費用服務(wù)建設(shè)費用公用設(shè)施配套費各項稅費財務(wù)費用開發(fā)商利潤廣告營銷費用其它不可預(yù)見費用潛在進入者威脅分析說明： 把龍騰定位于新進入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響龍騰進入的威脅性因素土地供應(yīng)方建筑規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)其它信息中介機構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營銷策劃代理物業(yè)管理配套設(shè)施重要性 供應(yīng)能力供方產(chǎn)業(yè)價值占有力應(yīng)對策略供應(yīng)方式有償出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行政劃撥????設(shè)計機構(gòu)缺乏良好的規(guī)劃的供應(yīng)能力價值占有力較強，銷售環(huán)節(jié)直接決定整個產(chǎn)業(yè)價值的實現(xiàn)是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入對開發(fā)商價值建筑引入好的融資人員和金融機構(gòu)建立良好的關(guān)系開辟多種融資渠道首先要提示自身對 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競爭強度消費者情況供應(yīng)鏈狀況進入者威脅替代品分析龍騰應(yīng)對策略參與競爭避開直接競爭另辟新渠道對供應(yīng)商的選擇要科學(xué)合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費市場避開完全商品化開發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領(lǐng)域 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析說明 ：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對縱向的價值鏈環(huán)節(jié)進行一體化整合。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場的重要組成部分之一。由于北京市近年經(jīng)濟運行良好，居民消費觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動外來人員進京消費等，推動了北京商業(yè)用房市場的發(fā)展。 市場預(yù)測：中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿Γ喜咳允窍嘛L(fēng)水地帶。經(jīng)濟持續(xù)增長，加入 WTO，外資公司涌入將對寫字樓市場產(chǎn)生實質(zhì)的推動作用別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟型別墅占據(jù)市場主導(dǎo)地位客戶構(gòu)成多樣經(jīng)濟型別墅的推出使得別墅價格回落政府將加強對別墅市場的監(jiān)管別墅開發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大北京綜合開發(fā)經(jīng)濟適用房分布：東部四個，南部 2個，西部 5個，北部 5個，東北部 3個，東南部 2個，西南部 3個，共計 24個；這 24小區(qū)承諾建筑面積 620萬平方米。戶型需求：從居室類型來看，主要有一層導(dǎo)四居及躍層等類型，不同項目所占比例略有差異。它們對住房的需求和獲得住房的渠道受多因素影響，其中 “房改加危改 ”政策是影響比較大的一個因素。—— 政策依據(jù) ： 《關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補償辦法的批復(fù)》（京政函〔 2023〕 60號）。 以 “房改帶危改 ”的主要政策內(nèi)容： 變 “要我危改 ”為 “我要危改 ”； 按解危與適當(dāng)解困的原則安置危改居民 。預(yù)計五年累計竣工住宅 6000萬平方米，力爭基本完成城區(qū)現(xiàn)有的 300萬平方米危舊房改造，到 2023年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達到18平方米。 “ 九五” 期間累計實現(xiàn)增加值 ，比 “ 八五 ” 期間增加 。 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京市建筑業(yè)發(fā)展前景一、市場走勢 ：入世給中國建筑業(yè)帶來良好的發(fā)展機遇和巨大的挑戰(zhàn)（對 講，更多的是挑戰(zhàn)）奧運為北京建筑業(yè)帶來巨大商機國民經(jīng)濟 以７％以上的速度持續(xù)穩(wěn)定的增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境和空 間。我國建筑裝飾行業(yè)已具有二十多年的市場國際化和國產(chǎn)化的經(jīng)驗 。但是由于國家規(guī)定從 1999年起今后三年內(nèi)嚴(yán)格限制批準(zhǔn)新建一般性的旅游飯店項目，因此飯店裝飾將主要集中在原有飯店的改造方面。豐臺區(qū)是北京的科研基地和工業(yè)基地之一。豐臺區(qū)的永南路是北京的南中軸路南北縱貫豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)境內(nèi)，北起南三環(huán)木樨園立交橋。目前豐臺段路內(nèi)綠化及兩側(cè)輔路綠化面積將達５２．８萬平方米，這將極大改善豐臺區(qū)大氣質(zhì)量和居住環(huán)境，不僅如此，北京市綠化隔離帶建設(shè)將進一步全面提高綠化面積。豐臺待開發(fā)的兩個邊緣集團： 依北京市城市規(guī)劃，未來將在城區(qū)周邊建設(shè)十個人口居住中心，稱 “ 十大邊緣集團 ” ，其中地處豐臺有 “ 豐臺 ” 和 “ 南苑 ” 兩個集團，對龍騰來講也是一個潛在的投資機會。?潛在商機 ：由于未來綠化隔離帶地區(qū)具有良好的生態(tài)環(huán)境，因此，在該地區(qū)附近進行房地產(chǎn)開發(fā)是具有較強的升值潛力的。從前述房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)的某些中介 “產(chǎn)品 ”服務(wù)可以跨越區(qū)域，即指：規(guī)劃設(shè)計方案、資金提供、營銷策劃、物業(yè)管理服務(wù)、其它信息服務(wù)等。比如在北京，高檔寫字樓、經(jīng)濟適用房、不同檔次的住宅樓都體現(xiàn)出依據(jù)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r的不同而呈現(xiàn)出分布不均的特點。豐臺區(qū)目前的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r相對落后，限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但在 “南城開發(fā) ”的大環(huán)境下，也表明未來豐臺區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。目前，豐臺區(qū)有大量危舊房改造，這是豐臺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)求發(fā)展的一個重要價值獲得渠道。豐臺區(qū)地域廣闊，區(qū)域內(nèi)各類廠礦分布眾多，但比較分散，占地廣闊，這類企業(yè)目前發(fā)展的態(tài)勢和政府相關(guān)政策（搬遷、拍賣等）也為豐臺房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一重要價值空間。豐臺區(qū)內(nèi)有眾多部隊集中居住區(qū)，部隊后勤（包括住房）社會化改革后，這類單位也是房地產(chǎn)開發(fā)不可忽視的一個價值追求對象。龍騰要根植于豐臺，做豐臺區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。龍騰要抓控區(qū)域內(nèi)部資源，充分利用區(qū)域外部資源，如利用外來的的資金、產(chǎn)品設(shè)計理念、營銷策劃等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈中可以流動的要素。在具體的業(yè)務(wù)品種選擇上，要依據(jù)區(qū)域資源做出合理的選擇。綠化隔離帶項目（ “槐房項目 ”）豐臺區(qū)危舊房改造項目 產(chǎn)業(yè)機會分析之二：建筑業(yè) “槐房項目 ”是龍騰開發(fā)的第一步，項目運作情況直接關(guān)系龍騰和 發(fā)展的前景。但建筑建筑業(yè)務(wù)發(fā)展方向選擇和企業(yè)在 整體發(fā)展過程中的定位也是重點 企業(yè)內(nèi)部資源分析原有企業(yè)員工凝聚力較強，但隨著企業(yè)發(fā)展，現(xiàn)在形成三大類人員（老員工、外聘、新生力量），他們在價值追求和工作目標(biāo)定位上有所差異，而且隨著企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，新舊文化的沖突使企業(yè)原有的凝聚力正受到影響；1