益陽項目調(diào)查報告(更新版)
【正文】 新區(qū) 資陽區(qū) 17月中心城區(qū)新建商品房網(wǎng)簽均價 3 項目總投資額約 22797萬元。 項目投資運營綜合意見 感謝聆聽，預(yù)祝并期待成功 END,THS。因此，適時把握宏觀政策動向，控制好項目節(jié)點，有利于規(guī)避政策風(fēng)險。 同區(qū)域項目調(diào)研 東方維也納 項目地址：梓山路與桃花侖東路交匯處（赫山汽車站南行 400米） 總占地面積： ㎡ 建筑面積： ㎡ 物業(yè)類別： 21棟小高層 戶型區(qū)間： 50—130㎡ 容積率： 綠化率： % 車位數(shù)： 781個 住宅均價： 3800元 /㎡ 商鋪均價： 17000—22022元 /㎡ 1—7月新建商品房網(wǎng)簽套數(shù)： 168套 學(xué)府花園 項目地址：迎賓路與銀城南路交匯處 總占地面積： 120畝 建筑面積： 24萬 ㎡ 物業(yè)類別：多層、小高層、高層 戶型區(qū)間： 50—130㎡ 容積率： 綠化率： % 車位數(shù)： 856個 住宅均價： 3500元 /㎡ 區(qū)域客戶分析 ?根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前益陽房地產(chǎn)市場以個人購房為主體的特征，新建住宅市場中 90％需求者為個人，購房者中首次置業(yè)者的比例達到 65%以上，而近 60％的購房者為近益陽 2～ 6年的新增人口， 80％的購房者以自住或自用為目的； ?益陽主要為內(nèi)向型市場，區(qū)域內(nèi)消費者為主，客戶群體為當(dāng)?shù)刂懈呤杖肴后w，主要為政府公務(wù)員、企事業(yè)單位人員（醫(yī)生、教師、企業(yè)員工等）、私營工商業(yè)主、郊縣進城人員以及外地務(wù)工返鄉(xiāng)人員； ?客戶來源基本呈現(xiàn)三緣特征，即項目周邊小范圍區(qū)域內(nèi)具有工作緣、生活緣和親屬緣的三緣群體，個別項目客戶來源覆蓋面較廣，分布全市； ?首次置業(yè)者多選擇赫山片區(qū)，追求一步到位，首選三房；二次或多次置業(yè)者主要為現(xiàn)居住 90年代住宅有較強的換房需求居民，選擇多為大面積三房、四房，追求封閉、花園式小區(qū)和清靜區(qū)域、城市發(fā)展區(qū)域如高新區(qū)；部分赫山區(qū)中高端置業(yè)者流向高新區(qū)。 東港片區(qū)：資江二橋下游，經(jīng)城市外圍快速干道、聯(lián)運鐵路與火車東站相連，是益陽市未來的水鐵聯(lián)運碼頭。 ——項目代理公司 三、益陽市宏觀經(jīng)濟情況 城市概況 緊靠長株潭城市群 區(qū)域交通發(fā)達 , 為“長沙后花園” ?益陽位于湖南中部偏北，長張高速、長吉高速、 319國道貫穿全城，與長沙市區(qū)相距 70公里，譽為“長沙后花園”； ?益陽水資源和礦藏資源豐富，水資源總量為 2779億立方米 , 蘊含豐富的水能發(fā)電資源。 地塊 —— 規(guī)模小 ,交通便利 。 —— 學(xué)府花園售樓員 項目照片 多層 小高層 臨時接待處 小區(qū)設(shè)施 項目一期形象較差，至今仍未入住，小品綠化較少。 市場反饋 大學(xué)康城位置很好，一期為公路局定向開發(fā)，一期房子質(zhì)量形象不好。 項目 SWOT分析 區(qū)域 —— 成熟的配套和 居住氛圍； 熱點區(qū)域，主流板塊，中高收入群體置業(yè)客戶嚴重被分流。 調(diào)查印象 開發(fā)商是一個有責(zé)任的開發(fā)商。 規(guī)劃發(fā)展和完善商業(yè)、居住、綜合服務(wù)等功能區(qū)，形成市級商業(yè)中心。 63/㎡，比 2022年上漲%，其中住宅網(wǎng)簽均價為 /㎡，比 2022年上漲 %。 其 稅后凈利潤 至少將達到 12415萬元 以上 （銷售均價根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霭凑毡Ｊ毓浪愕匿N售價位） 六、項目風(fēng)險識別與控制 項目的投資風(fēng)險主要來自以下五個方面： （ 1）宏觀政策風(fēng)險 當(dāng)前，全國房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控政策影響，消費者持幣觀望氛圍濃，開發(fā)商迫于資金壓力，紛紛加大促銷力度，頻頻使出各類促銷手段。
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