【正文】 ，尤其是資金鏈緊張的項目，在開業(yè)時要償還工程款等，資金壓力較大，需要年付或二年付等解決方案。通過對入市門檻的設定，可實現(xiàn)除了租金外的收益，但在投資核算中，對于回收成本，性質卻一致。押金及保證金費為可退的，在合同期內無息的，在財務上為應付款。十年使用權買斷是介于售價與租價之間的價位，它的標準為售價的60%，具體定價可根據(jù)住宅定價尾數(shù)就8原則，也有特例就9原則，如定價為1萬元可考慮9800元，以些類推。這種轉化的“條件”有二：一是在“低門檻”之后再設“保護性門檻”，如正當費用攤銷，合法費用收取，年營業(yè)額的要求，服務質量的標準，業(yè)態(tài)業(yè)種的保護等等。為拉動本地區(qū)的薄利型品牌店入駐，可采用租金的“定額累退”方式：“第三年開始，若達到100萬元/年營業(yè)額，定額租金則減少30元/平方米”等。周圍同類項目之所以能夠保持租金的高價位，大多是同行各方面努力工作的結果，是“熬練”出來的旺鋪。定租金的難處主要來自于三方面的矛盾。我們瑞和觀點認為，在銷售前期即完善全程的商業(yè)策劃，是項目成功的關鍵之一；在正式招商前做好招商蓄水工作，充分了解目標招商商家的需求和招商執(zhí)行時的可行性，特別是對主力店和次主力店的招商列為全案運作的“頭等大事”來抓，是項目成功的關鍵之二；在銷售的過程中，嚴格控制投資業(yè)主和自營業(yè)主因各自不同行為的特征而對商業(yè)項目的招商和經(jīng)營的影響，是項目成功的關鍵之三；在銷售時預留資金保障經(jīng)營管理公司的初期運轉，培養(yǎng)期內的租金補貼和開業(yè)前后的促銷及宣傳推廣，是項目成功的關鍵之四。例四、在很多商業(yè)物業(yè)開發(fā)過程中，有不少開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)特性的把握存在偏差，對商業(yè)規(guī)律不了解。這充分說明業(yè)態(tài)規(guī)劃一定要考慮招商的實現(xiàn)力，因此必須樹立招商先行（特別是主力店和次主力店）的觀念?！　≡诩覙犯Ａ己脴I(yè)績的刺激下，翠微百貨在家樂福開業(yè)不到一個月后，浩泰健身續(xù)簽了400平方米，其余如法國的迪卡儂、臺灣的特麗屋等品牌相繼在一個月內相繼簽約。二層、一層動感輕松館及魅力品位館通過家樂福、翠微和中間精品店步行街的有效連接，將兩大主力店的客流達到一個有效的拉動，使中間的商家經(jīng)營有穩(wěn)固的提高。北京龍德廣場（成功案例）龍德廣場位于奧北核心地帶立水橋北，它是一個集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的超大型的購物中心，開業(yè)來龍德廣場憑借自己中高端的定位贏得了消費者的認可，填補了市場的空白，成就了整個奧北區(qū)域的一個新坐標?！蓖踅×指嬖V大家。雖然一開始給的租金高,但是可能23年才能火,即使招商進來以后,成長性也比較低?！　　拔矣X得這里面核心的一個方面是我們的運營管理比較好,就是我們的商業(yè)管理公司,這實際上已經(jīng)成了萬達核心競爭的一部分。這種以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務板塊之間聯(lián)動效應的城市綜合體開發(fā)與運營管理，構成了本公司的核心業(yè)務發(fā)展模式。短期內雖然較低通脹水平賦予了政府一定的政策調整余地，但國 內公共和私營經(jīng)濟部門債務水平的增長及投資回報率的下降同時也限 制了投資拉動短期增長政策的空間和有效性。國際方面，全球經(jīng)濟復蘇延續(xù)了 2012 年以來不確定性局面。從而帶動了商業(yè)的發(fā)展，結果表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)投資額的快速增長。商業(yè)招商運營建議l 國內商業(yè)地產(chǎn)概況l 商業(yè)地產(chǎn)案例解析l 新都經(jīng)濟及商業(yè)概況l 本案概況及現(xiàn)狀l 本案SWOT分析l 商業(yè)定位l 招商策劃l 招商計劃及執(zhí)行方案l 租金策略l 廣告策略l 費用預算l 商業(yè)運營策略國內商業(yè)地產(chǎn)概況中國商業(yè)房地產(chǎn)總體特征第一是起步晚，第二是發(fā)展快，第三是潛力大。近年來我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以較快的速度增長。 綜合來看，經(jīng)濟增長動力仍主要源自基礎設施建設和房地產(chǎn)，消費和投資對增長貢獻的回落是一季度中國經(jīng)濟增速放緩的主要原因。%，增長貢獻超過制造業(yè)，結構調整效果有所顯現(xiàn)。 目前本公司主營業(yè)務主要包括以大型購物中心為主體的商業(yè)中心投資與運營（簡稱“商業(yè)中心”）；五星級及超五星級酒店的開發(fā)與運營（簡稱“高級酒店”）；商業(yè)運營及物業(yè)管理（簡稱“商業(yè)管理”）；寫字樓、公寓和住宅的開發(fā)銷售（簡稱“銷售物業(yè)”）在內的四大核心業(yè)務板塊，公司四大業(yè)務板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個有機業(yè)務整體。按照王健林董事長的說法,整個萬達廣場開出來以后,出現(xiàn)一個現(xiàn)象,不像一般的商業(yè)物業(yè)都需要兩年以上的市場培育期才可以活起來,一般萬達廣場一開起來就比較活?！薄　∈聦嵣?有些購物中心的招商部門、商業(yè)運營部門“就不懂這個道理”,大量的業(yè)態(tài)同質化都是服裝類、珠寶類,這些同質化很高,這樣就不能體現(xiàn)一站式服務特點。根據(jù)廣場的調整比率判斷你是不是成功,如果很少有調整,大家都可以活得很好,那就是你成功了。”地下一層休閑生活館會聚集建材超市百安居，專業(yè)的運動超市迪卡儂，還有家居精品超市特麗屋；一層百安居、家樂福、翠微百貨、國美電器四大主力店各居一方，從不同方向將整個奧北商圈人群聚集到龍德廣場內，一層還有類似星巴克、屈臣氏等品牌商家?？赡苡信笥褧?，一個兩萬平的大型超市，238萬的銷售是比較低的，但是我們要考慮第一天開業(yè)它的開門時間是12點，基本上到晚上7點的時候貨架就已經(jīng)被搶空了。但最終超市沒有招商實現(xiàn)，改成別的業(yè)態(tài)；百貨店也沒有談成。 【案例說明】江蘇XX購物公園商業(yè)面積達10萬平米，由于忽視城市規(guī)劃的要求而一味按照開發(fā)商自己的意愿來打造高品質的購物公園，而實際上政府的城市商業(yè)規(guī)劃是要求該地塊做市場的，因此開發(fā)商的方案只能調整，浪費了大量的人力、物力財力和社會資源。使商業(yè)項目不再是燙手山芋而棄之可惜。商再急也沒用。比如，為加強對“形象店”的招商拉力，可采用“定額租金（低）十百分比租金（中）十補貼返還（中）”的組合設計。當然，門檻“低”并不是絕對的，在一定條件下可以向“高”轉化。但為了明確方向，特定目標如下： 2014年2月3月底，完成主力店招商。一個團隊不僅需要專業(yè)化，更需要一體化。以節(jié)省招商費用，提高工作效率。百貨：摩爾百盛、北京華聯(lián)等知名百貨。為了吸引和推動極具影響力的主力店的進駐，我們將在租金、廣告等方面給予一定的優(yōu)惠。 能夠使目標商家比較詳細的了解我們的項目情況。階段性的招商成果發(fā)布會以項目命名的大型零售連鎖會議工程重要節(jié)點（封頂、竣工等）完成及開業(yè)慶典會二、租金策略建議新都新派克鋪位出租價格估算 XX項目周邊平均月租金調查業(yè)種名稱平均租金水平 備 注XX路XX路XX路XX路XX城其他路段平均租金水平本案租金水平計算公式本案一層平均租金=周邊商業(yè)平均租金本案價值實現(xiàn)度247。如果提高租金，商戶不愿進來，就不能達到咱們招商的目的。廣告策略各媒體投放計劃表（2014年5月—10月1日試營業(yè)）媒體名稱媒體具體名稱投放金額投放方式投放時間投放內容報紙待定硬廣（通欄）招商新聞發(fā)布會同期招商通告待定軟文同上同上待定硬廣5月6月主力店入駐開業(yè)待定軟文6月7月宣傳招商成果待定硬廣8月9月10月1日開業(yè)電視XX電視臺待定專訪、專題新聞5月6月招商會新聞短片XX電臺5月10月項目形象VCRXX電視臺待定飛播字幕廣告5月10月根據(jù)各階段內容不同而定網(wǎng)絡新浪、雅虎待定誠信通會員、廣告3月9月根據(jù)不同招商階段安排不同內容濮陽房產(chǎn)網(wǎng)待定軟文、廣告3月8月同上戶外工地廣告、橫幅待定T牌噴繪廣告4月5月主力店入駐賀詞（分階段更換）中巴車車身待定車身噴繪4月全年統(tǒng)一形象廣告語印刷品招商手冊、單頁待定派發(fā)5月7月整體廣告預算：XX萬元招商費用預算招商費用包括：人員差旅費用、商家接待費用、宣傳推廣費用――廣告及招商活動費用、招商人員提成。開業(yè)期間主要是針對人流量對商家的安全、促銷活動的誤解與糾紛、商家需要的臨時幫助等等突發(fā)情況。開業(yè)當天正常營業(yè)的要達到75%。根據(jù)各個業(yè)態(tài)產(chǎn)品的不同，各個商家的促銷內容和力度會大相徑庭，主要目的是提升營業(yè)額和擴大知名度。招商在前，銷售在后。