【正文】 道路，東臨城市主干道——解放南路，交通十分便利。并以小高層來提高項目容積率。第五章 規(guī)劃設計要點客戶輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。（2）梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費者關(guān)注的熱點和商家開發(fā)的熱點，致使項目的價格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場的圈子，形成了自身的價格發(fā)展體系。綠化率38%現(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。主力面積130160 m2120150 m2 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析：總體規(guī)劃：，其中住宅建筑面積15612萬平方米。三、整體市場對本案有重大影響的因素：受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個大片的熱點開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可替代的主導作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ椖康闹饕偁帉κ郑方懊方系陌l(fā)展對天玻項目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。3．3云水園： 該項目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。（詳細技術(shù)指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容） 該項目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實力公司的手筆。名都新園10萬10萬多層250090100（兩室）120125（三室）75%(3) 3500—4000元/平米該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次?！魠^(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。 銷售量：該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是2000年的增長幅度最大，與99年同比增長了61%。2） 付款進度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應合作方相應工作的完成，最大限度避免合作風險。（3），在保證萬科公司合法開發(fā)、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。，協(xié)助萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下，低于7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,萬科拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團國際投資有限公司補償價款和付款計劃①補償價款：總額為1000萬元，補償價款包括合作方前期運作費用、退出開發(fā)的損失補償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補償。，每3個月付四分之一（即2500萬元）。合作方為香港富聯(lián)集團國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項目后必須協(xié)助萬科公司與土地方的合作并保證萬科按其原有合作條件與土地方合作。 政策性風險評估（1） 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 取得土地使用權(quán)程序①3.② 出讓金總額:污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬元,可節(jié)省560萬元。燃氣：氣源為天然氣，在解放南路有φ600的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。現(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條解放南路,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬30米。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進行拆除或保留）。項目所在地 項 目 區(qū) 位 圖 該宗地位于天津市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設的東南半環(huán)線約 3公里,距離南樓市級商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約5公里。商品房銷售均價明顯高　　于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。同時我司擬在該地塊建設住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設做出貢獻。所以萬科有能力，也應該去開發(fā)天津的其他市場，讓萬科物業(yè)深入天津每個角落。第一章 項目決策背景 項目劣勢3. 稅務分析3. 開發(fā)機遇2. 整體市場對本案影響因素4. 外部因素第二章 項目概述1.目 錄第一章 項目決策背景1.天津萬科興業(yè)(集團)有限公司萬科產(chǎn)品應屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發(fā)展的項目。 ③經(jīng)濟發(fā)展狀況來看，該項目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟最發(fā)達、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。 第二章 項目概述地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。 廠內(nèi)植被 玻璃廠正門項目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉庫 和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā),屬于 梅江南居住區(qū)的一部分,該項目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔衛(wèi)津河,基本上形成一個 大的居住片區(qū)。（4）目前項目門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項目1公里處有9954路終點站，項目開發(fā)后，該2路公交線會很方便延伸到項目門前設置站點，并可引進其他線路，方便項目業(yè)主出行。通訊：該項目為梅江電話局的服務范圍，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。兩者相差10萬M2。1. 項目用地規(guī)劃① 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（100101）控制性詳細規(guī)劃： 目前尚未辦理項目的任何手續(xù)。 ：土地方為天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務，全廠職工3000余人。，由公證處將5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約300畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責任干擾。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況： 由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應量遠小于需求量的良好投資空間。具有代表性的項目有：項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源建筑形式容積率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率順馳名都15萬15萬多層小高層2800100120基本售磬70%世紀城：名都新園藍水假期個案分布與宗地位置關(guān)系圖：云水園 宗地3．1世紀城： 該項目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140（平米）三室?？偨Y(jié)：該項目產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運用為主要競爭點，最市場炒做的很熱，但項目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。配套：216。 高新建材：運用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料216。工程進度2002年10月底交工2002年8月底交工 可售面積79205 m270240m2（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日報》）規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的21世紀康居社區(qū)。容積率1梅江、梅江南總體特點分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對天玻項目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群?？蛻糁黧w：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。l 經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l推出低層聯(lián)排別墅、獨立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。 產(chǎn)品: 四層五層半花園洋房　　　50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10%　　　　　　　　　 ，擬以多層為主導產(chǎn)品，突出環(huán)境設計，強調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設計思路。、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設想，抓住了該地區(qū)缺乏標志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點，具有很強的可操作性。 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn),該項目擬分四年開發(fā)：2002年開發(fā)7萬平米。 投資收益分析報批報建費3,752125供暖系統(tǒng)費3,416114含換熱站建設費、紅線外管網(wǎng)費25元/平米、鍋爐房建設費40元/平米、鍋爐房征地費17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費為40元/平米；道路及廣場76325室外零星設施923各種指示牌、標識牌、示意圖等,六、公建配套費1,49550八、不可預見費80827直接成本*1%九、開發(fā)間接費1,66455監(jiān)理費214萬(7元/平)/行政管理費960萬(20萬每月)/利息730萬十、開發(fā)成本82,7782,759114,000直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤71621,475稅后利潤48014,388內(nèi)部收益率% 項目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟指標2002年2003年2004年合計結(jié)算面積（m2）100,000100,000100,000300,000單位利潤(元/m2)480480480480利潤(萬元)47964796479614,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率?！?5,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計 80,155 三、凈現(xiàn)金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 十一、啟動資金獲利倍數(shù)宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營銷、推廣。