【正文】 1自由資金籌措200005358146422銀行借款2704010145168953預(yù)收款再投入24960600090009960資金籌措與投資計劃表——方案B、C(單位：萬元)序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期第一年度第二年度第三年度第四年度一項目開發(fā)投資720001135824787258959960二資金籌措720001自由資金籌措200005358146422銀行借款2138210145789533423預(yù)收款再投入306186000180006618在資金來源方面，我們可以采用各類融資手段，如銀行借款和利用預(yù)收款的方式盡量避免資金使用高峰。 前期、管理、財務(wù)等費用：850元/平米；178。則：資金投入的最高峰值約為6億元，預(yù)期于2015年左右達(dá)到資金平衡。 地下第一層，集全國名牌家用電器、百貨、文化用品、體育、休閑用品于一體的精品專賣，配以特色快餐；178。業(yè)內(nèi)行家、社會名流無不驚嘆此處商機無限。珠江帝景商業(yè)街 　　 珠江帝景位于北京CBD(中央商務(wù)區(qū))邊緣西大望路(與社區(qū)毗鄰段規(guī)劃為亮麗風(fēng)景一條街)與廣渠路交叉口，占地31公頃，總建筑面積90萬平米左右。目前本地區(qū)的中高端人群主要流向國貿(mào)、朝陽門—藍(lán)島商圈，距離相對較遠(yuǎn)，針對此類人群，吸引其就近消費，帶動本地區(qū)中高端市場，本項目不僅具有得天獨厚的地理條件和交通優(yōu)勢，還具有在整體上提升項目形象的重要意義178。178。 人文環(huán)境：本地區(qū)人口密度大，六十年代發(fā)展起來的多家大型企業(yè)形成了本地大量的企業(yè)、事業(yè)及政府公務(wù)員的工薪人群；經(jīng)過近年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及對國有大型企業(yè)的遷移和對國有企業(yè)土地開發(fā)，形成了一個規(guī)模較大的新型地產(chǎn)市場，吸納了工薪白領(lǐng)、經(jīng)營管理者等中高檔次的居住人群，同時，由于臨近CBD，本地區(qū)也是最早的租務(wù)市場，形成以工薪階層為基礎(chǔ)，中高收入為高端的復(fù)合型人群類型。 類比北京城南核心商圈的服務(wù)人口數(shù)量： 周邊現(xiàn)有商圈例舉： 崇文門商業(yè)圈——以百貨零售業(yè)為主；十里河商圈——以建材商貿(mào)為主大紅門商圈——以服裝、紡織品批發(fā)類為主；大都會商圈——面向全市，以百貨類為主。國際朝陽區(qū)大北窯東南角公寓11000 元/㎡(精裝修)北京華野投資管理有限公司期房65688007/8山水文園(一組團)朝陽區(qū)華威橋東南300米公寓5980 元/平方米榮泰恒嘉房地產(chǎn)期房/現(xiàn)房(四棟)67353300/3322東方瑞景朝陽區(qū)建國門外長安街南側(cè)公寓10800 元/㎡(精裝修)北京峻成房地產(chǎn)開發(fā)公司期房65662669/70方丹苑（繽紛四季Ⅰ）朝陽區(qū)勁松西口500米普通住宅5980 元/平方米北京方恒房地產(chǎn)開發(fā)公司1現(xiàn)房67788818,67746360百環(huán)花園（售罄）朝陽區(qū)東三環(huán)南路潘家園橋西南側(cè)經(jīng)濟適用房4250 元/平方米北京百環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 雙花園小區(qū)（Ⅰ）（售罄）朝陽區(qū)廣渠門外大街北側(cè)光華木材廠院內(nèi)普通住宅4380 元/平方米北京建材集團房地產(chǎn)開發(fā)公司期房華騰園(甲區(qū))(售罄)朝陽區(qū)東三環(huán)雙井勁松橋北100米普通住宅4580 元/平方米北京北化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)房67790005/6/7香榭舍（售罄）朝陽區(qū)東三環(huán)華威橋東100米普通住宅10000 元/平方米北京富陽物業(yè)發(fā)展有限公司酒店式公寓178。 市政狀況 —— 成熟 完善 奠定項目全面基礎(chǔ)本區(qū)域是近二十年開發(fā)的成熟地區(qū)，市政條件完善：道路系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、地上、地下管線系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)等。北距CBD僅為1公里，；東距東四環(huán)2公里；；西距東二環(huán)2公里。 商業(yè)市場狀況：本地區(qū)缺乏大型商業(yè)中心，大型購物場所的供應(yīng)現(xiàn)狀是北至國貿(mào)中心，西至崇文門商圈，存在大型商業(yè)中心；而東部地區(qū)和南部地區(qū)均屬大型商業(yè)的空白區(qū)域。 娛樂休閑項目：娛樂休閑項目在本地區(qū)較少，尤其缺乏面向大眾的大規(guī)模、綜合性餐飲、娛樂、休閑的集中地，成為該地區(qū)的空白點。178。178。 市場空白為服務(wù)于北京東南部地區(qū)的大型商業(yè)服務(wù)業(yè)中心建立了基礎(chǔ)。規(guī)劃出16條小街，相互交錯，并具有小資、時尚的經(jīng)營定位。集餐飲、娛樂、旅游觀光、休閑、購物于一體，擁有近十個主題商業(yè)平臺。建筑風(fēng)格主體突出商業(yè)功能，體現(xiàn)輕松，明快，線條流暢的建筑風(fēng)格，突出人和特色的外裝修。 地上第四層以洗浴、健身為中心，配以美容、美發(fā)、音樂茶座服務(wù)一條龍；178。經(jīng)營方案C：基于經(jīng)營方案B，經(jīng)過2年運作，其余商業(yè)也全部售出。②前期費用包括土地出讓契稅、報建費用，設(shè)計費、工程勘探費等費用，以150元/平米計算，共計人民幣1204萬元?？紤]到地價及行業(yè)情況，出售價格定在18000元/平米，而租賃價格定位在3元/，地下車位的出租價格按2元/。 (四) 現(xiàn)金流量概算表及動態(tài)分析詳見“現(xiàn)金流量概算表”評價指標(biāo)：項目投資凈現(xiàn)值 NPV為 A= 12629(貼現(xiàn)率＝8%)B= 18735 (貼現(xiàn)率＝8%)C= 31114(貼現(xiàn)率＝8%)項目投資凈現(xiàn)值大于0，說明本項目可行。因此，項目的覆蓋區(qū)域可以保證本項目有穩(wěn)定的、增長的客戶群體。目前該區(qū)域商業(yè)布局分散，沒有形成規(guī)模優(yōu)勢，該區(qū)域的商業(yè)設(shè)施仍是一塊蛋糕，所以新建社區(qū)均配套了大型的商業(yè)設(shè)施