【正文】 準(zhǔn)地價設(shè)定的是50年期的土地使用權(quán)價格，本報告設(shè)定評估對象的使用年期也是50年，因此不必做年期修正。第四節(jié) 評估案例廣西xx公司擬與其他單位共同發(fā)起、組建股份公司并上市公開發(fā)行股票。宗地價格影響因素主要分為區(qū)位因素和個別因素兩大類?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法，是在短時間內(nèi)評估多宗土地或大量土地價格的一種評估方法，其評估精度與基準(zhǔn)地價及宗地價格修正系數(shù)體系密切相關(guān)?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法是宗地價格的一種評估方法。，應(yīng)以級別或區(qū)域為單位，參考不同方法的測算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r和地價水平，確定各級別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價。六、基準(zhǔn)地價的確定與公布利用不同的資料、不同的方法測算基準(zhǔn)地價，必然會得到不同的評估結(jié)果。在確定了土地收益測算模型后、經(jīng)過系數(shù)估計和系數(shù)估計值可靠性檢驗后，就可利用模型計算土地收益。①對己評估出基準(zhǔn)地價的區(qū)域或級別，調(diào)查影響地價的區(qū)位因素及其標(biāo)準(zhǔn)。（2）沒有地價樣點或地價樣點資料較少的區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價評估。采用算術(shù)平均數(shù)模型評估基準(zhǔn)地價，一般適用于土地市場發(fā)育、樣點地價資料多且分布范圍廣的城鎮(zhèn)。檢驗數(shù)據(jù)準(zhǔn)確合理性的方法常采用數(shù)理統(tǒng)計方法，當(dāng)樣本總體分布屬正態(tài)分布時，可用t檢驗法；當(dāng)樣本總體分布屬非正態(tài)分布時，則采用均值—方差法。將收集到的每一企業(yè)的用地效益資料，進行標(biāo)準(zhǔn)資本折算和合理工資支出量計算后，進行數(shù)據(jù)的歸并、匯總，并將最后結(jié)果填入表6－2 。公式如下：（式6－30）式中Kcs——某行業(yè)或類別在某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù)；Cm——該行業(yè)或類別在某一規(guī)模下的全市平均資金利潤率；Cmax——該行業(yè)或類別在最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤率。在進行級差收益測算時，為了提高基準(zhǔn)地價評估的精度，一般則采用單元土地質(zhì)量指數(shù)，而不直接采用單元總分值或土地級別。有時為檢驗宗地評估方法運用的正確性，在同一區(qū)域中，用全市的統(tǒng)一分級標(biāo)準(zhǔn)，將不同方法處理的地價資料采用不同的方式反映在圖上，以檢驗各類方法運用的正確性。在樣點地價計算和修正的基礎(chǔ)上，根據(jù)各城市劃分的基準(zhǔn)地價評估區(qū)域，進行樣點地價分類統(tǒng)計。對不同容積率情況下發(fā)生的交易地價，按下式將地價修正到規(guī)定容積率的價格（式6－27）式中P——規(guī)定容積率時的宗地地價；Pr——率下的宗地交易成交價格；Kr——修正系數(shù)。①有限年期土地使用權(quán)地價修正到最高出讓年期地價的計算公式：（式6－22）式中Pm——最高年限的土地使用權(quán)價格；m1 —— 實際出讓年期或剩余使用年期；Pm1——有限年期出讓地價或剩余使用年期轉(zhuǎn)讓地價；m ——土地使用權(quán)法定最高出讓年限；r ——土地資本化率。這種兼并的實質(zhì)是通過給被兼并方一定的資金補償或承擔(dān)其債務(wù)，從而獲得其土地使用權(quán)。（9）根據(jù)聯(lián)建分成資料計算樣點地價。利息是全部預(yù)付資本的利息。對于舊城中已存在的房屋，因?qū)俨疬w對象，實際存在的現(xiàn)值對開發(fā)公司已無實際意義，只有拆除后的殘值可以用于地價計算。通常情況下公式為：樣點地價＝土地純收益/土地資本化率[1－1/（1＋土地資本化率）n]（式6－11）（5）根據(jù)土地使用權(quán)入股、聯(lián)營資料計算樣點地價。稅金計算通常是，一般月租金在120元以下者只繳納租金額12%的房產(chǎn)稅；月租金在120元以上者除繳納房產(chǎn)稅外，還要按租金額繳納營業(yè)稅5%、%、%,%。房租是用戶為得到一定時期內(nèi)的房屋使用權(quán)而支付給房屋所有者或房屋經(jīng)營者的經(jīng)濟補償，其中包含地租。因而，可以根據(jù)剩余法，從房屋買賣的總價額之中，扣除房屋本身的實際價值、買賣應(yīng)交的稅金和管理費，從中分離地價。土地總費用主要包括：首先是土地稅：以直接歸屬土地負擔(dān)部分為限。，且分布要均勻。（三）人員培訓(xùn)調(diào)查人員調(diào)查技能的掌握和運用是保證樣本調(diào)查質(zhì)量的關(guān)鍵。一般情況下，應(yīng)進行區(qū)位條件調(diào)查，對類似區(qū)域進行歸并，以保證基準(zhǔn)地價評估所需的樣本量符合數(shù)理統(tǒng)計的要求。（二）劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域的方法基準(zhǔn)地價反映一定區(qū)域內(nèi)的平均地價，因此，首先應(yīng)劃分城鎮(zhèn)內(nèi)的評估區(qū)域。這就要求評估的基準(zhǔn)地價不能太低，也不能太高，必須適應(yīng)改革開放和經(jīng)濟發(fā)展的形勢，并對城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟發(fā)展起到一定的促進作用。（二）以現(xiàn)實的土地用途為主，適當(dāng)考慮規(guī)劃的原則基準(zhǔn)地價的市場導(dǎo)同性等作用，要求基準(zhǔn)地價評估應(yīng)以目前實際存在的土地利用方式為主要依據(jù)，以此反映現(xiàn)實土地收益的高低和支付地租、地價的能力。土地利用的相對穩(wěn)定性決定了基準(zhǔn)地價的相對穩(wěn)定性。（三）各類用途的土地在空間地域上都有其最佳區(qū)位，使得各類用地的基準(zhǔn)地價具有不同的空間分布規(guī)律。（六）進一步評估宗地價格的基礎(chǔ)基準(zhǔn)地價反映了某一區(qū)域內(nèi)宗地的平均價格，該區(qū)域內(nèi)各宗地的地價都圍繞基準(zhǔn)地價上下波動。（十一）不同城市基準(zhǔn)地價的分類方式和標(biāo)準(zhǔn)不一，其價格內(nèi)涵的影響因素也有差異。（五）基準(zhǔn)地價具有時效性基準(zhǔn)地價反映的只是一定時期的地價標(biāo)準(zhǔn)，為了保持基準(zhǔn)地價的現(xiàn)實性，一般應(yīng)每年或每兩年對基準(zhǔn)地價進行全面或局部調(diào)整，但事實上在中國的任何一個城市都做不到每年或者每兩年進行一次調(diào)整?；鶞?zhǔn)地價反映的只是各區(qū)域各類用地的平均價格水平。所以，基準(zhǔn)地價不是一種宗地價格，而是區(qū)域性價格，它總是與一定的區(qū)域相聯(lián)系的。一、基準(zhǔn)地價的概念和特點基準(zhǔn)地價是指在宗地評估的基礎(chǔ)上，按照土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。所以，不同用途的土地，其基準(zhǔn)地價也是不一樣的。（四）基準(zhǔn)地價是有限年期的價格基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)的價格，土地使用權(quán)是一種有時間限制的產(chǎn)權(quán)，所以說基準(zhǔn)地價是有限年期的價格。市場上最終達成的價格，是以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)市場行情而確定的。（三）國家征收土地使用稅的依據(jù)根據(jù)國外經(jīng)驗，土地稅都是從價計征。地價是土地預(yù)期收益的資本化，市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映，土地收益的高低直接決定了地價的高低。而利用效益的大小，決定了土地所有者收取地租的多少，也決定了土地使用者支付地租能力的高低。四、基準(zhǔn)地價評估的原則（一）土地使用價值評定和土地價格測算相結(jié)合的原則土地使用價值決定人們對某一類型或某一區(qū)位地塊的需求程度，市場供求關(guān)系決定地價水平的高低。（三）各類用地分別評估，多種方法綜合運用的原則如前所述，各類用地的利用效益存在較大的差異，各類用地價格的變化規(guī)律也不相同，所以城鄉(xiāng)各類用地的價格應(yīng)分別評估，不能以某種用地類型的價格代表其他用地類型的價格。對已按《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》完成土地級別劃分的城鎮(zhèn)，可以用土地級別作為基準(zhǔn)地價評估區(qū)域，也可以用總分值相同的單元作為評估區(qū)域。其具體操作，可參照城鎮(zhèn)土地定級的有關(guān)內(nèi)容進行。調(diào)查區(qū)應(yīng)根據(jù)城市土地市場狀況、土地用途、交通狀況、土地利用強度與限制、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等因素進行劃分。（1）根據(jù)土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓資料計算樣點地價。最后還有維修費，維修費指出租方支付的給排水及道路的修繕費等。為保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，對收集到的交易資料，必須仔細審查、核實。包括管理費、維修費、折舊費、保險費、稅金。例如：只有出租者負責(zé)出租房屋的維修、管理和保險，并由出租者負擔(dān)稅金時，上述公式才是正確的；如果租賃合同約定由承租者負擔(dān)上述全部費用，即總收益中已扣除了上述費用，出租者得到的總收益實際上就是房地純收益，不必再進行扣除；如果由承虧方負擔(dān)上述費用的某一項或兒項，則在計算房地純收益時就不應(yīng)扣除承租方負擔(dān)的項目。土地面積（式6－14）（6）根據(jù)以地換房資料計算樣點地價。所以，我們可以采用剩余法，從商品房銷售價格中將地價分離出來。第二種：一些高層建筑區(qū)，很難劃清每棟樓的用地面積，則可通過建筑物的占地面積和規(guī)劃的區(qū)域覆蓋率，計算出用地面積。因此，可按如下公式計算樣點地價：樣點地價=（房屋單位建筑面積造價＋單位建筑面積的稅費）出地方分得的建筑面積/出資方分?jǐn)偟耐恋孛娣e=（房屋單位建筑面積造價＋單位建筑面積的稅費）出地方分得的建筑面積容積率/出資方分?jǐn)偟慕ㄖ娣e（式6－19）其中，單位建筑面積的稅費指建筑方按地方政府規(guī)定應(yīng)交納的建筑稅、城市設(shè)施配套費等費用，然后攤?cè)雴挝唤ㄖ娣e的費用。一般情況下，原設(shè)備很難按現(xiàn)值賣出。地價往往是隨時間的變動而變動的，為了保證樣點地價的可比性，在基準(zhǔn)地價評估中，對不同年份發(fā)生的出讓或轉(zhuǎn)讓地價，必須進行交易期日修正。②地價樓層分配修正：樣點資料若為建筑物某層之建筑售價，需根據(jù)地價樓層分配關(guān)系求出其基地價格。表6－1 市樣點分布統(tǒng)計表編號區(qū)域名租賃樣點數(shù)買賣樣點數(shù)其他類型樣點數(shù)合計樣點數(shù)00000全市10000一級地1100011001……1200012001……區(qū)段區(qū)段……區(qū)片區(qū)片……20000二級地2100021001…………區(qū)段區(qū)段…………（2）樣點地價分布圖的編制。城鎮(zhèn)土地利用類型應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)的特點和土地利用的經(jīng)濟效益差異進行劃分，一般分為商業(yè)、住宅和工業(yè)用地。在我國目前條件下，不同企業(yè)的資本收益率有較大差別，造成單位土地收益相同的情況下，支付地租、地價的能力有較大差別。檢驗的目的是：確定用什么方法對樣本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、可靠性進行驗證；為一些參數(shù)值的計算和測算模型的建立提供依據(jù)。對以均質(zhì)地域為單位，采用指數(shù)模型進行不同區(qū)域基準(zhǔn)地價評估的，模型中的Yn,Xn應(yīng)分別為區(qū)域同一用途樣本平均地價和質(zhì)量指數(shù)。一般要求是：用于測算的合格樣點地價數(shù)量，不少于影響地價變化因素數(shù)量的4 倍。另一方面，在有地價樣點的區(qū)域中，往往只有一種用地類型的交易資料，其他用地類型則沒有交易資料。③將待估的區(qū)域或級別同有基準(zhǔn)地價的區(qū)域或級別比較，條件一致的，用類似區(qū)域的基準(zhǔn)地價作為待估區(qū)域的基準(zhǔn)地價；條件不一致的，在比較基礎(chǔ)上，用最相近區(qū)域的基準(zhǔn)地價，加以系數(shù)修正，得到待估區(qū)域的基準(zhǔn)地價。（3）土地資本化率確定。，應(yīng)以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，用市場交易資料測算結(jié)果進行驗證。目前，直觀反映基準(zhǔn)地價評估成果的有基準(zhǔn)地價圖或基準(zhǔn)地價土地級別和基準(zhǔn)地價表?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法的理論依據(jù)是替代原理；即在正常的市場條件下，具有相似條件和使用價值的土地，在交易雙方具有同等市場信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)具有相似的價格。（二）編制宗地價格修正系數(shù)表宗地價格修正系數(shù)表是建立在基準(zhǔn)地價、宗地價格及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系的基礎(chǔ)上。采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。6 .編制宗地價格修正系數(shù)表。所評估的土地價格為評估對象在評估期日（2006年12月31日）的土地使用權(quán)價格。因此，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估所得到的結(jié)果如下：評估對象在評估期日（2006年12月31日）設(shè)定開發(fā)程度為“五通一平”，設(shè)定土地處置方式為出讓、使用年限為50年的土地使用權(quán)價格為583元/m