【正文】 品位。將裝修費用打入房款中，使您能夠享受到銀行按揭服務。由于開發(fā)商在成本及工期上的考慮，千篇一律、缺乏個性以及用料不精的弊端在所難免。配備發(fā)電機組，保障電梯運行24小時不間斷。該類客戶群的存在對于項目推廣起著力推助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。購物：品牌百貨公司和專賣店。重慶市有相當一部分私人業(yè)主，生意上取得成功，手中有一定量游資。起居：生活規(guī)律性不強。自信：充滿自信，敢于提前消費。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：長期乘坐出租車（TAXI）。資產(chǎn)量：1030萬元左右為主。通過上述分析說明，項目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢互補，通過科學的市場定位、合理的規(guī)劃設計揚長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當?shù)娜胧袝r機，采用整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認同感，同時運用熟練的銷售技巧和方式打動目標客戶，促成銷售，必將確保項目開發(fā)的圓滿成功。e．主力消費群需求特點l 需求生活的便捷、人性化的服務、完善的運動休閑設施、充足的車位、可靠的安全保障系統(tǒng)、智能化配套設施；l 對于投資者而言，需求良好的產(chǎn)品品質(zhì)和較大的投資收益，以及未來潛在的升值空間。２．市場競爭環(huán)境分析121 周邊項目市場分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新升級和城市建設方面取得了引人注目的成績。固定資產(chǎn)投資五年累計完成2409億元。通過貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對項目及貴司的基本情況和開發(fā)思路有了一定的了解，并經(jīng)我司各類專業(yè)人員的反復思索、反復論證，最終形成本建議書。重慶市“十五”計劃綱要表明，“十五”期間重慶經(jīng)濟和社會發(fā)展的總體目標是以實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟和社會發(fā)展的全局，加速推進市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會全面進步，努力把重慶建設成為長江上游的經(jīng)濟中心。周邊開發(fā)住宅以單體高層居多；銷售均價為30005000元/M2,其中，以地王名仕閣最高，均價達7000元/M2；面積跨度較大，面積30200M2不等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型多數(shù)定位在120M2左右，且銷售勢頭良好。商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨大； 212 周邊已形成良好的商務辦公環(huán)境，甲級寫字樓林立，而且生活配套設施完善，較適合商務活動和生活居?。? 213 項目開發(fā)商為香港九龍倉，公司資金實力雄厚，信譽良好，對于目前重慶房地產(chǎn)市場較不規(guī)范的情況下，這必將成為項目的賣點之一； 214 項目開發(fā)規(guī)模為該區(qū)域之最，由百貨商場、公寓、酒店、寫字樓組成，功能齊備，因此易形成規(guī)模效應和市場認知度、影響力； 215 面積定位在80120M2，與目標市場需求基本吻合。1．目標客戶設定依據(jù)對重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析，以及項目SWOT分析結(jié)論，可初步判斷出目標客戶是公司白領、外資企業(yè)及港澳臺人士、專業(yè)投資者以及影響群體（品質(zhì)崇尚族）。b．行為描述工作：準點上下班，晚間工作應酬多。外資企業(yè)及港澳臺人士a．靜態(tài)描述年齡：2850歲職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首席代表、高級職員、在渝經(jīng)商、長住之港澳臺人士。購物：大型外來超市（Carrefour）和專賣店，以居家生活物品為主。收入主源：經(jīng)營利潤、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。品質(zhì)崇尚族a．靜態(tài)描述年齡：3045歲職業(yè)：私營企業(yè)主、政府公務員、自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)：（不確定）收入主源：經(jīng)營利潤、薪金、股票投資。金融消費：現(xiàn)金、信用卡（有但較少使用）c．心理描述愛虛榮：喜歡炫耀衣食住行，常在語言中有所表現(xiàn)。l 在項目推出中突顯“個性、人性、智能”的概念，把建筑與生命有機的結(jié)合在一起，借此提升物業(yè)的品質(zhì)；l 在定位中引入智能的概念。說明：“E計劃”—高尚而完美（Elegance Par Excellence）主要從以下幾個方面考慮：341 高檔公寓告別清水房隨著人們生活節(jié)奏的加快，時間的寶貴，由于購房者對家居裝修、建筑材料不甚了解，購買清水房自行裝修、又要花費大量的時間和精力，費用又高。客戶只能在發(fā)展商提供的幾種即定方案中選擇，雖有一定的改進但仍不能滿足客戶個性化的需要。具體價格定位為：無風險下限：3998元/平方米（清水房）市場沖擊上限：6188元/平方米（精裝修）平均價：5000元/平方米（精裝修）PRAT 4 營銷推廣策略建議全面開展促銷活動找準目標客戶進行宣傳促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務等組合）廣告計劃制定進入目標市場的整體規(guī)劃1．營銷推廣流程圖分析現(xiàn)狀，進行必要調(diào)整軟性硬性注釋：l 作整體推廣規(guī)劃計劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性；l 在項目執(zhí)行過程中將嚴格按照上述流程圖進行，但可根據(jù)市場變化而調(diào)整。c．公開期（略）d．強銷期（略）e．延緩期（略）424 媒體選擇l 工地包裝和看板l 報刊（本地報刊、國內(nèi)知名商業(yè)周刊、香港知名商業(yè)周刊）l 直投和商業(yè)信函l 道路看板l 電視l 電臺l 網(wǎng)絡3．銷售渠道及方式 目標客戶群的設定決定了應從多渠道銷售。3．香港裝飾公司的引進 為體現(xiàn)和提升自身品質(zhì)，建議引進多家知名裝飾公司供消費者選擇。PRAT 7 泰閣簡介隨著房地產(chǎn)業(yè)近十年的發(fā)展，整個行業(yè)逐步進入高速、理性發(fā)展的階段，而房地產(chǎn)開發(fā)作為一項繁復的系統(tǒng)工程，分工細化及專業(yè)化是其主流趨勢。公司主要業(yè)務范圍房地產(chǎn)市場研究及可行性分析房地產(chǎn)市場定位策劃規(guī)劃及建筑技術(shù)顧問房地產(chǎn)投資運作顧問房地產(chǎn)市場營銷策劃房地產(chǎn)銷售代理物業(yè)估價33 / 33