【正文】 工期上的考慮，千篇一律、缺乏個性以及用料不精的弊端在所難免。配備發(fā)電機組，保障電梯運行24小時不間斷。該類客戶群的存在對于項目推廣起著力推助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。購物：品牌百貨公司和專賣店。重慶市有相當(dāng)一部分私人業(yè)主，生意上取得成功，手中有一定量游資。起居：生活規(guī)律性不強。自信：充滿自信，敢于提前消費。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：長期乘坐出租車（TAXI）。資產(chǎn)量：1030萬元左右為主。通過上述分析說明，項目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢互補，通過科學(xué)的市場定位、合理的規(guī)劃設(shè)計揚長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當(dāng)?shù)娜胧袝r機，采用整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認同感，同時運用熟練的銷售技巧和方式打動目標(biāo)客戶，促成銷售，必將確保項目開發(fā)的圓滿成功。e．主力消費群需求特點l 需求生活的便捷、人性化的服務(wù)、完善的運動休閑設(shè)施、充足的車位、可靠的安全保障系統(tǒng)、智能化配套設(shè)施；l 對于投資者而言，需求良好的產(chǎn)品品質(zhì)和較大的投資收益，以及未來潛在的升值空間。２．市場競爭環(huán)境分析121 周邊項目市場分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新升級和城市建設(shè)方面取得了引人注目的成績。固定資產(chǎn)投資五年累計完成2409億元。通過貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對項目及貴司的基本情況和開發(fā)思路有了一定的了解，并經(jīng)我司各類專業(yè)人員的反復(fù)思索、反復(fù)論證，最終形成本建議書。重慶市“十五”計劃綱要表明，“十五”期間重慶經(jīng)濟和社會發(fā)展的總體目標(biāo)是以實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟和社會發(fā)展的全局，加速推進市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會全面進步，努力把重慶建設(shè)成為長江上游的經(jīng)濟中心。周邊開發(fā)住宅以單體高層居多；銷售均價為30005000元/M2,其中，以地王名仕閣最高，均價達7000元/M2；面積跨度較大，面積30200M2不等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型多數(shù)定位在120M2左右，且銷售勢頭良好。商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨大； 212 周邊已形成良好的商務(wù)辦公環(huán)境，甲級寫字樓林立，而且生活配套設(shè)施完善，較適合商務(wù)活動和生活居??； 213 項目開發(fā)商為香港九龍倉，公司資金實力雄厚，信譽良好，對于目前重慶房地產(chǎn)市場較不規(guī)范的情況下，這必將成為項目的賣點之一； 214 項目開發(fā)規(guī)模為該區(qū)域之最，由百貨商場、公寓、酒店、寫字樓組成，功能齊備，因此易形成規(guī)模效應(yīng)和市場認知度、影響力； 215 面積定位在80120M2，與目標(biāo)市場需求基本吻合。1．目標(biāo)客戶設(shè)定依據(jù)對重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析，以及項目SWOT分析結(jié)論，可初步判斷出目標(biāo)客戶是公司白領(lǐng)、外資企業(yè)及港澳臺人士、專業(yè)投資者以及影響群體（品質(zhì)崇尚族）。b．行為描述工作：準(zhǔn)點上下班，晚間工作應(yīng)酬多。外資企業(yè)及港澳臺人士a．靜態(tài)描述年齡：2850歲職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首席代表、高級職員、在渝經(jīng)商、長住之港澳臺人士。購物：大型外來超市（Carrefour）和專賣店，以居家生活物品為主。收入主源：經(jīng)營利潤、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。品質(zhì)崇尚族a．靜態(tài)描述年齡：3045歲職業(yè)：私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)：（不確定）收入主源：經(jīng)營利潤、薪金、股票投資。金融消費：現(xiàn)金、信用卡（有但較少使用）c．心理描述愛虛榮：喜歡炫耀衣食住行，常在語言中有所表現(xiàn)。l 在項目推出中突顯“個性、人性、智能”的概念，把建筑與生命有機的結(jié)合在一起，借此提升物業(yè)的品質(zhì)；l 在定位中引入智能的概念。說明：“E計劃”—高尚而完美（Elegance Par Excellence）主要從以下幾個方面考慮：341 高檔公寓告別清水房隨著人們生活節(jié)奏的加快，時間的寶貴，由于購房者對家居裝修、建筑材料不甚了解，購買清水房自行裝修、又要花費大量的時間和精力，費用又高?？蛻糁荒茉诎l(fā)展商提供的幾種即定方案中選擇，雖有一定的改進但仍不能滿足客戶個性化的需要。具體價格定位為：無風(fēng)險下限：3998元/平方米（清水房）市場沖擊上限：6188元/平方米（精裝修）平均價：5000元/平方米（精裝修）PRAT 4 營銷推廣策略建議全面開展促銷活動找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進行宣傳促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務(wù)等組合）廣告計劃制定進入目標(biāo)市場的整體規(guī)劃1．營銷推廣流程圖分析現(xiàn)狀，進行必要調(diào)整軟性硬性注釋：l 作整體推廣規(guī)劃計劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性；l 在項目執(zhí)行過程中將嚴(yán)格按照上述流程圖進行，但可根據(jù)市場變化而調(diào)整。c．公開期（略）d．強銷期（略）e．延緩期（略）424 媒體選擇l 工地包裝和看板l 報刊（本地報刊、國內(nèi)知名商業(yè)周刊、香港知名商業(yè)周刊）l 直投和商業(yè)信函l 道路看板l 電視l 電臺l 網(wǎng)絡(luò)3．銷售渠道及方式 目標(biāo)客戶群的設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷售。3．香港裝飾公司的引進 為體現(xiàn)和提升自身品質(zhì)，建議引進多家知名裝飾公司供消費者選擇。PRAT 7 泰閣簡介隨著房地產(chǎn)業(yè)近十年的發(fā)展，整個行業(yè)逐步進入高速、理性發(fā)展的階段，而房地產(chǎn)開發(fā)作為一項繁復(fù)的系統(tǒng)工程，分工細化及專業(yè)化是其主流趨勢。公司主要業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)市場研究及可行性分析房地產(chǎn)市場定位策劃規(guī)劃及建筑技術(shù)顧問房地產(chǎn)投資運作顧問房地產(chǎn)市場營銷策劃房地產(chǎn)銷售代理物業(yè)估價32 / 32