【正文】 全額返還水利投資集團作為梅峰水利工程的建設資本金。防震級別為6。待儲備地塊的最終投資成本以勘界結(jié)果為準。五、特殊說明事項 某市人民政府《關于調(diào)整征地補償安置標準做好征地補償安置工作的通知（渝府發(fā)[2005]67號）某市財政局、某市國土房管局轉(zhuǎn)發(fā)《財政部、國土資部關于調(diào)整新增建設用地土地有償使用費征收等別的通知》（渝財建[2003]28號 某市國有土地儲備整治財務管理暫行辦法（二）地方政策某縣人民政府印發(fā)《某縣征地補償安置實施辦法》的通知（某府發(fā)[2005]97號）（三）土地儲備相關文件土地儲備整治公司屬于市水利投資（集團）有限公司全資二級法人，注冊資金20000萬元，主要負責組織實施市水利投資（集團）有限公司（含全資、控股子公司）土地儲備整治項目。 某縣城總體規(guī)劃（2005—2020）用地平衡表……….17表2 結(jié)論 ……………………………………………..37第十章 規(guī)劃分析…………………………………………….17一、城市定位…………………………………………….17二、城市規(guī)劃分析……………………………………….17三、待儲備地塊規(guī)劃條件……………………………….17四、規(guī)劃分析結(jié)論……………………………………….19第六章土地儲備項目可行性研究目 項目概況…………………………………………..6一、項目簡介…………………………………………..6(一)項目名稱……………………………………………6(二)項目范圍……………………………………………6(三)項目任務……………………………………………6(四)項目目標……………………………………………6二、項目背景……………………………………………6三、項目可行性研究的依據(jù)……………………………7四、可行性研究結(jié)論……………………………………9五、特殊說明事項………………………………………9第二章 成本分析…………………………………………….24一、征地拆遷成本……………………………………….24(一)土地征用成本…………………………………………25(二) 房屋拆遷及安置成本……………………………….26城市總體規(guī)劃用地匯總表……………………………….18表3待儲備地塊地上房屋面積估算………………………….27表7資金平衡分析 ………………………………………….35表12 2004年12月1日，在某市政府“關于解決某市水利投資（集團）有限公司發(fā)展問題”的專題會議上，賦予水投集團在項目所在區(qū)縣（自治縣、市）開展土地儲備的職能，其土地儲備收益全額返還市水投集團，用于彌補水利工程建設資金不足。 法律法規(guī)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國文物保護法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國環(huán)境保護法》某市征在補償安置辦法（某市人民政府令第55號） 某市人民政府《關于重點水利工程土地儲備有關問題的批復》（渝府[2005]70號）某市水利投資（集團）有限公司關于用土地儲備籌集某縣梅峰水利工程建設資本金的協(xié)議《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》、《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》等技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標準及部門規(guī)章；（四）某縣城總體規(guī)劃（2005—2020年）（五）某縣土地利用總體規(guī)劃（2005—2020年）（六）征地、拆遷、估價等行業(yè)標準（七）某某水利水電實業(yè)開發(fā)有限公司提供的其他資料（八）《某市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(2003—2020)》；（九）《某縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2005—2020）》；（十）《某市規(guī)劃局關于加強區(qū)縣城市總體規(guī)劃修編工作的意見》（渝規(guī)郊字[2004]17號）；（十一）《某縣土地利用總體規(guī)劃（1997—2010）》；（十二）《某縣土地開發(fā)整理規(guī)劃（2001—2010）》；（十三）《某縣全面建設小康社會發(fā)展規(guī)劃綱要（2003—2020）》；（十四）《某市港口岸線利用規(guī)劃（2005—2020）》（十五）《某縣交通發(fā)展規(guī)劃（2005—2020）》（十六）《某縣新城總體規(guī)劃修編（城市總體規(guī)劃階段）用地地質(zhì)災害調(diào)查評價報告（2004年）》。 本可行性研究根據(jù)地塊周邊環(huán)境狀況，按照當前時點的社會政治經(jīng)濟情況作出，對于未來發(fā)生不可預見的社會重大變動，本報告所得結(jié)論可能會產(chǎn)生誤差。 雙洞子城市副中心待儲備地塊概況一、待儲備地塊位置待儲備地塊位于某新縣城擬建高速公路入城干道和沿彭溪河岸的濱江路段。 土地儲備流程51，北緯30176。176。 “十五”期間，%，比2000年接近翻一番，人均GDP達到4285元?！?。興建人飲工程2580處，建成和改造場鎮(zhèn)供水站54座，新建沼氣池2170口。新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。全縣通車里程1480公里。深入推進交通建設決策、決戰(zhàn)、決勝“三大年”，著力實施“125”工程，交通建設總投資31億元，相當于建國以來至2000年投資總和的10倍。交通工作連續(xù)五年獲某市考核一等獎。 規(guī)劃與市場第五章規(guī)劃近期至2010年，；規(guī)劃中期至2015年，；規(guī)劃遠期至2020年。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲某市一等獎。 某縣城總體規(guī)劃（2005—2020）用地平衡表序號用地代號用地性質(zhì)面積(萬m2)占城市建設用地(%)人均(m2/人)7U市政公用設施用地 園地 待儲備地塊規(guī)劃均為居住用地，符合最佳利用用途。為此，我們進行了“某縣住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了分析和研究。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；20052006年，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），,。濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為90110平方米（小戶型，小面積），120145平方米（中戶型，中面積），180250 平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。三、土地市場分析 表4（二）項目SWOT分析 根據(jù)《某市征地補償安置辦法》（某市人民政府令第55號）（1999年1月1日起施行）中規(guī)定“征用土地應依法支付土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費”。 補償標準（元/平方米） 按照某縣人民政府《征地補償安置實施辦法》規(guī)定，征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員按每人20平方米面積計算，其標準根據(jù)相鄰區(qū)域經(jīng)濟適用房的平均售價（1000元/平方米）確定，磚墻條石預制蓋結(jié)構(gòu)房屋補償標準為204元/平方米。 按照某縣人民政府《征地補償安置實施辦法》規(guī)定，“屬貨幣安置住房、自建住房的，每人一次性發(fā)給300元搬遷補助費。 綜上所述,。 根據(jù)某市財政局、某市國土資源和房屋管理局（渝財[2003]28號）《轉(zhuǎn)發(fā)〈財政部、國土資源部關于調(diào)整新增建設用地土地有償使用費征收等別的通知〉（財綜[2002]93號）》規(guī)定，某屬于十四等，其新增建設用地有償使用費按7元/平方米計收。水土保持費1社會發(fā)展統(tǒng)籌金 根據(jù)某市人民政府渝府發(fā)[2005]67號文規(guī)定，各區(qū)縣（自治縣、市）人民政府建立征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員養(yǎng)老保險統(tǒng)籌經(jīng)費。二、土地整治成本按照土石方量16元/立方米計算，平整過程預計需要成本152000000元,合100000元/畝。 按照《某市國有土地儲備整治財務管理暫行辦法》，土地儲備整治工程管理費按比例提取。資金年利率按照水投公司與某國投土地儲備整治信托貸款協(xié)議，%。 表8因此，從市場行情看，預計待儲備地塊出讓價格為45萬元/畝左右。 在對土地價格預測過程中，取兩種估價方法的平均值作為估算價格，可以有效的降低由于單一方法的某些不確定因素導致的地價失真。 待儲備地塊可能出讓價格估算結(jié)果 預估出讓地價（萬元/畝）假設開發(fā)法市場比較法平均值出讓收入（萬元）雙洞子城市副中心地塊 第十章 160