【正文】 層，滿足周邊住戶對生活用品的采購和娛樂的需求。抗?fàn)幗Y(jié)構(gòu)體系為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)抗震等級為一級，抗震墻抗震等級為一級；屋面防水等級為二級；本工程B1及地上5層，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土筏板，采用天然地基。l 外觀設(shè)計：以簡單明快為主，入口處外墻設(shè)置為通透的玻璃幕墻，白天可以增強室內(nèi)通透感，夜晚市內(nèi)的燈光可以使入口更加吸引人，同時為部分租戶增大了展示的機會；外觀采用時尚新穎的外墻設(shè)計，戶外設(shè)置大型廣告牌，吸引消費者眼球的同時也可以增加廣告費的收入。2. 規(guī)劃布局1） 購物中心模塊布局216。我們將項目的目標(biāo)消費群體設(shè)定在以家庭為主的青年消費人群。本項目地處成都北一環(huán)，地理優(yōu)勢不及城中核心商圈，但定位為優(yōu)質(zhì)購物中心和甲級寫字樓，租金應(yīng)根據(jù)市場調(diào)研報告的平均租金合理擬定，暫擬定購物中心和寫字樓租金分別為380元/㎡/月、120元/㎡/月。由圖中可得到商業(yè)中心集中分布在城中，而在本項目擬建的城北地區(qū)交通便利，但商業(yè)中心稀缺。成都的商業(yè)地產(chǎn)容量十分可觀?？傮w看來零售物業(yè)市場仍處于良性發(fā)展的軌道上。這樣的趨勢使商業(yè)房地產(chǎn)在成都像雨后春筍般出現(xiàn)，為使產(chǎn)業(yè)得到可持續(xù)的發(fā)展，政府在2012年減少對商業(yè)用地的供應(yīng)量，有效控制商業(yè)地產(chǎn)在成都的飽和。% 。南絲綢之路經(jīng)過四川往南延伸；三國豪杰在蜀道上演繹了無數(shù)故事；舉世矚目的紅軍長征在川西走過了最艱苦的一段，留下了光輝的足跡。共有國家4A、3A級旅游區(qū)（點）21處，國家重點風(fēng)景名勝區(qū)15處，省級風(fēng)景名勝區(qū)73處，國家級自然保護區(qū)15處，省級自然保護區(qū)45處，國家級森林公園28處，省級森林公園46處，國家級地質(zhì)公園12處。國民經(jīng)濟快速增長為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供了強烈動力。 興文縣房地產(chǎn)市場研究 項目目標(biāo)市場分析 消費者需求分析 調(diào)查方法和內(nèi)容 調(diào)查結(jié)果及結(jié)論 國內(nèi)投資環(huán)境的分析1. 全國政策分析目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)大多處于資金不足的狀態(tài)，負(fù)債率很高，常常達到70%~80%甚至更高，償債能力弱。目前，雖然市場環(huán)境比去年有所寬松，但是大批投資性購房者重回樓市的可能性并不大，購房需求仍然是以剛需和改善型客戶為主。翠屏區(qū)預(yù)售許可數(shù)據(jù)小于成交數(shù)據(jù)，是由于2014年存量房較多,開發(fā)商有意去庫存而放緩報建。而且翠屏區(qū)僅成功出讓3宗，宜賓縣成功出讓5宗，成功出讓宗數(shù)最多的居然是長寧縣（8宗）。8月31日，公積金貸款首付比例下調(diào)至20%。大部分三四線城市庫存壓力大，且 2015 年表現(xiàn)低迷，預(yù)計寬松的政策將繼續(xù)加碼。城鎮(zhèn)城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)總量存量房面積（億平米）20911890存量房套數(shù)（億套）平均值人均住房面積（平米）戶均住房套數(shù)套均住房面積（平米）套均住房間數(shù)約有45%的住房存量是1999年以前建造的，當(dāng)時房地產(chǎn)市場并沒有商業(yè)化，這些住房的居住者很有可能還從未購買過住房，因此將有更強的動力去改善居住條件。根據(jù)中國房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析報告的數(shù)據(jù)，二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。在互聯(lián)網(wǎng)+大肆流行下，遠洋、華遠等多家房企也紛紛觸網(wǎng)，提出與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)戰(zhàn)略合作?；A(chǔ)數(shù)據(jù)（萬元）財務(wù)評價指標(biāo)不確定性分析結(jié)論建設(shè)期成本內(nèi)部收益率13%盈虧平衡百分比%經(jīng)營期成本凈現(xiàn)值（萬元）銷售收入?yún)R總動態(tài)投資回收期（年）敏感性分析結(jié)論根據(jù)敏感性分析數(shù)據(jù)分析得到，本方案財務(wù)對建安工程費的變化相對敏感，但尚在承受范圍內(nèi)。 可行性研究編制依據(jù)及范圍1．編制依據(jù)：l 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》l 《建設(shè)項目選址意見書》l 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》l 《宜賓市建設(shè)項目環(huán)境保護批準(zhǔn)書》；l 《宜賓市消防局建設(shè)工程消防設(shè)計的審核意見書》；l 《國家節(jié)能技術(shù)大綱》；l 《投資項目可行性研究指南》l 已批準(zhǔn)的《項目建議書》l 市規(guī)劃局已批準(zhǔn)的《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》l 2015年《四川省宜賓市建設(shè)工程綜合基價表》l 2015年《四川省宜賓市安裝工程單位基價表》l 宜賓市工程造價信息相關(guān)資料l 國家及四川省有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)l 國家經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策及長遠規(guī)劃l 政府主管部門批準(zhǔn)的資源報告，國土開發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃l 可靠的自然、地理、氣象、水文和地質(zhì)等資料2．工作范圍：本報告通過對本項目進行必要的論證，通過市場調(diào)查分析以及對區(qū)域內(nèi)相應(yīng)資源狀況進行分析后，確定該建設(shè)項目的建設(shè)規(guī)模以及相應(yīng)的銷售方案，從而研究該項目方案的技術(shù)可行性以及經(jīng)濟可行性，進過調(diào)查分析，對該項目的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益及社會效益進行評價，從而得出可行性研究的結(jié)論與建議。本項目的建設(shè)，有利于提高光明新區(qū)的人口容積率，同時加快起城城市化的發(fā)展進程，進一步的優(yōu)化新區(qū)的居住環(huán)境，符合國家及宜賓市的政策要求。根據(jù)宜賓市房管局官網(wǎng)公布信息及本站不完全統(tǒng)計，2015年第14周（4月6日4月12日），宜賓市商品房總簽約量為453套，%；，%；㎡，%,㎡，%。7）場地的穩(wěn)定性與適宜性場地內(nèi)及其附近無滑坡、危巖和崩塌、泥石流、采空區(qū)、地面沉降、活動斷裂等不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災(zāi)害，場地穩(wěn)定，適宜該工程建設(shè)。4）構(gòu)造場地位于四川盆地邊緣弧形構(gòu)造帶——華夏式構(gòu)造帶，表現(xiàn)為舒緩寬展的褶皺，斷裂極少。其一是為部分在新區(qū)工作的行政、文化和醫(yī)療等工作的白領(lǐng)人士提供高層次的居住；其二是滿足中心城少量外遷居住需求，提供高品質(zhì)高檔次的居住地；其三是提供原有村莊居民的安置居住區(qū)，原則上就近安置，提供統(tǒng)一規(guī)劃的農(nóng)民新村。全縣轄8鎮(zhèn)7鄉(xiāng)（其中5個苗族鄉(xiāng)，2006年鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)整前為11鎮(zhèn)10鄉(xiāng)），縣內(nèi)多民族雜居，以漢族為主，有苗、回、藏、滿等17個少數(shù)民族；，占總?cè)丝诘?1%。財富又一城可研報告畢業(yè)論文目 錄第一章 總論 6 項目建設(shè)概況 6 項目建設(shè)前言 6 報告編制依據(jù)及工作范圍 9 項目概況 9 項目可行性研究結(jié)論 10第二部分 開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查 11 項目建設(shè)自然條件 11 項目建設(shè)用地條件 11 項目市政府配套條件及周邊設(shè)施 11 市政府配套條件： 11 周邊設(shè)施： 11 交通配套 12第三部分 市場調(diào)查分析和建設(shè)規(guī)模的確定 13 投資環(huán)境分析 13 國內(nèi)投資環(huán)境的分析 13 成都市投資環(huán)境的分析 14 市場供求現(xiàn)狀分析和預(yù)測 15 市場供給分析 15 商圈消費群分析 17 競爭環(huán)境分析 18 市場定位和建設(shè)規(guī)模 19 租金售價的分析 19 租售比例的分析 19 項目SWOT分析 19 目標(biāo)客戶群的選擇 20 市場定位 20 建設(shè)規(guī)模 20第四部分 規(guī)劃設(shè)計方案構(gòu)建 21 建筑規(guī)劃方案 21 方案一 21 方案二 24 節(jié)能措施 28 建筑節(jié)能 28 電氣節(jié)能 28第五部分 環(huán)境影響評價與勞動保護 30 環(huán)境影響評價 30 環(huán)境現(xiàn)狀條件 30 環(huán)境保護方案及措施 30 勞動保護 31第六部分 開發(fā)建設(shè)計劃的編制 33 建設(shè)周期及進度計劃 33 實施進度安排 33第七部分 項目經(jīng)濟社會效益分析 34及方案的比選 34 方案一 34 投資估算 34 資金籌集方案 37 項目收入測算 39 財務(wù)評價 42 不確定性分析 48 方案二 51 投資估算 51 資金籌集方案 54 項目收入測算 56 財務(wù)評價 60 項目不確定性分析 66 項目方案的比選 69 項目社會效益評價 71第八部分 結(jié)論與建議 72 結(jié)論 72 建議 72參考文獻 73致謝 7481第一章 總論 項目概況l 項目名稱：興文縣星光小區(qū)項目l 項目擬建地址：宜賓市興文縣光明新區(qū)，北為玉屏大道，南為光明大道，東為建武路，西為九絲路l 項目性質(zhì)：新建l 占地面積：63畝l 建筑面積：l 建設(shè)內(nèi)容：本工程項目共7棟，地下1層，地上最高18層，最低15層，地下一層為停車場l 開發(fā)單位簡介：粵華集團。縣城距宜賓市、瀘州市均為105公里。開發(fā)區(qū)定性為集行政文化辦公的生態(tài)居住區(qū)，人口規(guī)模2萬。3）地層場地內(nèi)地層主要由第四系人工填土、耕土、粉質(zhì)粘土、紅粘土，三疊系下統(tǒng)嘉陵江組石灰?guī)r組成。6）地震效應(yīng)抗震設(shè)防度為6度，屬設(shè)計地第一組。新型城鎮(zhèn)化對樓市來說是個巨大的利好，那是一定的。農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)有固定生活來源的，允許本人及其共同生活的配偶、子女、父母登記為城鎮(zhèn)居民，已在城鎮(zhèn)購房但戶籍暫未遷出的，其農(nóng)村居民權(quán)益不變，到城鎮(zhèn)購房入戶的，其子女享受購買居住小區(qū)所在招生片區(qū)居民子女同等教育權(quán)利，享受城鎮(zhèn)居民基本公共衛(wèi)生服務(wù)的同等待遇。而星光小區(qū)項目的建成，是興文縣新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的有益補充，同時也對光明新區(qū)城市化建設(shè)起著積極促進的作用，并且項目的建成也會為興文縣帶來經(jīng)濟效益，促進縣城經(jīng)濟旅游的發(fā)展。 下表為可行方案的財務(wù)數(shù)據(jù)匯總。3）拿地、蓋房子，那是傳統(tǒng)思維以往房地產(chǎn)開發(fā)商通過做加法、不斷擴大規(guī)模來實現(xiàn)業(yè)績增長，如今萬達、萬科等龍頭房企都相繼提出轉(zhuǎn)型走輕資產(chǎn)道路。2015年GDP的增長目標(biāo)是7%左右，2015年年底中國大中城市房價同比漲幅不會超過5%到6%，預(yù)計2015年房價增速不會高于GDP增速，也不會高于人均可支配收入的同比漲幅。加上二孩政策的全面放開，預(yù)計2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強勁。一二線重點城市今年市場較為火熱，2016年預(yù)計政策放松空間有限，市場局面主要由庫存降低后的供求相對平來決定。2）首付政策：，進一步刺激住房需求。2. 土地爆冷2015年以來，商品房銷售持續(xù)回暖，但房企對土地開發(fā)投資卻越來越謹(jǐn)慎，今年以來，宜賓八縣兩區(qū)商住用地出讓成功32宗，㎡。從供求關(guān)系來看，2015年前三季度總體呈現(xiàn)供求平衡的態(tài)勢。預(yù)計一旦引爆購房熱情，四季度成交量環(huán)比有望上升。價格上，各房企在年末必會加大優(yōu)惠力度沖刺業(yè)績，預(yù)計四季度銷供狀況有望雙雙穩(wěn)重有升，價格在銷售壓力下將保持穩(wěn)定。在這樣的政策作用下，更加促進了房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。其中2處世界自然遺產(chǎn)：童話世界九寨溝、人間瑤池黃龍；1處世界文化和自然雙重遺產(chǎn)：佛教圣地峨眉山樂山大佛；1處世界文化遺產(chǎn)：都江堰青城山?，F(xiàn)有國家歷史文化名城成都、自貢、樂山、宜賓、瀘州、閬中、都江堰7座、全國重點文物保護單位40處，有省級歷史文化名城（鎮(zhèn)）24座從古代水利工程、古鎮(zhèn)民居到名人故居，從寺廟道觀、石刻壁畫到現(xiàn)代藝術(shù)博物館，從史前遺址到現(xiàn)代建設(shè)風(fēng)貌，應(yīng)有盡有。%。地震為成都的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一個十分重要的契機，在城市修復(fù)和加速建設(shè)的大背景下商業(yè)房地產(chǎn)也逐步擴大建設(shè)的規(guī)模。%?！　　陡２妓埂贩Q，成都已經(jīng)成為全國最主要的時尚奢侈品消費中心，消費額僅次于北京、上海，居全國第三。 競爭環(huán)境分析右圖為截止2012年成都各已開業(yè)商業(yè)中心在中心城區(qū)的分布圖。寫字樓方面，根據(jù)2013年成都地區(qū)寫字樓市場調(diào)研報告的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，成都地區(qū)超甲級寫字樓的租金可達平均xxx元/㎡/月，甲級寫字樓的租金為85~131元/㎡/月。通過對住宅區(qū)的考察，得到區(qū)域內(nèi)商品房多為中檔偏高檔，還有部分上世紀(jì)建設(shè)的小區(qū)以及高校。3) 綠化為商業(yè)中心營造優(yōu)美的購物環(huán)境，項目綠化部分為入口處的特色綠化生態(tài)廣場，為消費者帶來舒適的購物體驗。2） 入口外觀設(shè)計l 入口設(shè)計：采用焦點式的入口設(shè)計，個性鮮明，簡潔大氣，輔以夜景照明以及其他裝飾方式，營造出一目了然的商業(yè)氛圍。4. 結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目為大型商業(yè)中心，屬于商業(yè)類公共建筑，建筑耐久年限為二級；建筑使用年限為50年；本工程抗震設(shè)防烈度為8度，抗震設(shè)防分類為乙級。 方案二1. 建設(shè)內(nèi)容1） 商業(yè)寫字樓寫字樓與購物中心緊鄰，同為項目的主體部分，形成全套商業(yè)區(qū)域。休閑餐飲快速時尚品牌店個人時尚購物零售業(yè)B2B1L1L2L3L4L53） 寫字樓平面布置l 平面布置形式采用筒形布置，節(jié)省空間，布置簡潔，分區(qū)一目了然。 建筑形態(tài)：采用弧形結(jié)構(gòu)，使購物中心與寫字樓更緊密地結(jié)合為一體，同時購物中心面向多方位展示產(chǎn)品。216。給排水部分包括給水、熱水、中水、排水、雨水等分類。4. 注意建筑的開口，適量采用下送上排式通風(fēng)系統(tǒng)。2） 由施工場地開出的車輛應(yīng)對其車胎上所沾污的泥沙等污染物進行沖洗，以減少對周圍環(huán)境的影響。3. 固體廢棄物的處理施工期產(chǎn)生的污染物主要為廢棄的建筑材料，如砂石、泥土、石灰、混凝土、磚石和土石等建筑垃圾，及時清運填埋或加以回收利用。2) 宣傳環(huán)境保護的重要性，定期對員工進行環(huán)保教育，并監(jiān)督其執(zhí)行情況。2. 建立緊急情況下的應(yīng)急預(yù)案1） 項目在施工前必須制定緊急預(yù)案，并建立應(yīng)急響應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組。3） 對女職工進行定期的健康檢查。2015年7月完成項目的建設(shè)及竣工驗收。銀行貸款年利率為6%，%。分年度收入見下表：收入測算序號期間201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028合計1購物中心商鋪出售商鋪出租2廣告收入3停車場合計租售收入具體過程略。計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額稅率。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為6