【正文】 07 年 2 月 1 日至 4 月 30 日 ) 開始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)籌，前期形象推廣同期配合，逐 漸釋放賣點(diǎn)，積蓄有效客戶，擴(kuò)大項目知名度，為后面的開盤做好準(zhǔn)備！ 時間長度： 3 個月 工程進(jìn)度：出地面至多層 ，拿到銷售許可證。 . “平 開高走 ”，入市時價格走低，開盤之后，價格上調(diào)，一方面增強(qiáng)老客戶的信心，另一方面在 市場形成臨街店鋪不斷升值的局面，強(qiáng)勢銷售，帶動人氣上升， 推出房源的價格要拉開，營造項目升值的局面。掀起的商鋪銷售熱潮，啟動商鋪的認(rèn)籌登記。 銷售旺季入市：每年 10 月至下年 5 月是房地產(chǎn)銷售的周期性旺季，其中 10—12 月以及 3—5月是銷售黃金時段，一般在銷售黃金時段推出的樓盤，比較容易快速聚集人氣，在銷售初期達(dá)到較高的銷售率，因此入市時機(jī)的選擇對于樓盤銷售尤其關(guān)鍵。由于政府工程 — 鄭密路正在施工改造，改造之后將成為西南第一景觀大道，將作為西南的標(biāo)志性景觀道路，會給區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)帶來積極的影響，城市建設(shè)的步伐和經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)進(jìn)發(fā)展，市民對房地產(chǎn)的投資熱情空前高漲，尤其是臨街 商鋪更是成為備受投資客青睞的市場熱點(diǎn)。 為了避免項目純服務(wù)型經(jīng)營定位帶來的低售價，我們只有在不完全違背區(qū)域特性對商業(yè)經(jīng)營限制的前提下，采取有效區(qū) 域經(jīng)營性商業(yè)與合理社區(qū)服務(wù)型商業(yè)體結(jié)合的運(yùn)作模式，它不僅可以實(shí)現(xiàn)商鋪的有效消化，更重要的是可以幫助項目取得更大的經(jīng)濟(jì)效益，即把項目臨鄭密路的鋪位作為區(qū)域經(jīng)營型商業(yè)體打造，即想辦法前期引進(jìn)租金承受力強(qiáng)的業(yè)種進(jìn)駐，如：中西大中型餐飲、大中型休閑娛樂商業(yè)等，這樣不僅能帶動整個項目商業(yè)價值含量的提升，還利于以點(diǎn)帶面加快其它部分的銷售，而把兩條內(nèi)干道的鋪位完全作為社區(qū)服務(wù)型商業(yè)拆分出售即可。 珠江榮域臨街商鋪營銷執(zhí)行方案 第一部分 項目分析 項目概況 項目產(chǎn)品定位 第二部分 銷售策略 銷售總體策略 入市時機(jī)和銷售前提 內(nèi)部認(rèn)籌及解籌 銷售策略 第 三 部分 宣傳推廣策略 營銷目的 推廣時間表 階段推廣執(zhí)行細(xì)節(jié) 媒體投放 前 言 本案作為鄭州 西南區(qū)一個經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)臨街商鋪項目 ，應(yīng)有系統(tǒng)的推廣思路。這使得項目很難走區(qū)域集中零售經(jīng)營型商業(yè)體的模式；同時項目的商業(yè)面積又大大高于社區(qū)生活服務(wù)配套的需求，這使得項目僅靠服務(wù)型商業(yè)體又不可能完全消化，即使能消化，由于社區(qū)服務(wù)型經(jīng)營體的低租金，也會便項目的價值大大降低。 報紙：大河報 親友間信息傳遞； 戶外媒體 第二部分 銷售策略 銷售總體策略 本項目作為 小區(qū)商業(yè)配套，將為 周邊居民的日常生活帶來極大的便利性。入市前的宣傳造勢與形象展示對前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為前期銷售作市場鋪墊。進(jìn)行正式認(rèn)購期時 收取誠意認(rèn)購金。平開高走 內(nèi)部認(rèn)購期不公布具體價格，依照認(rèn)購情況制定合體調(diào)整價格。 項目 主要內(nèi)容 時間 負(fù)責(zé)人 準(zhǔn)備工作 售樓部 確定 前完成 甲方 售樓部配置（根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整） 洽談桌椅、辦公桌、電腦、空調(diào)、計算器、飲水機(jī)、 電話 、資料架、文件柜、現(xiàn)場盆景配置等 前完成 甲方 展板、吊旗 、圍墻、單頁 設(shè)計稿確定 前 完成 設(shè)計 部 售樓部展板、吊旗制作安裝 前完成 甲方 圍墻廣告制作安裝 前完成 甲方 其他工作 銷售員 確定 前完成 競合公司 辦公用品系列 前完成 銷售 部 VI 設(shè)計稿確定 前 完成 設(shè)計 部 折頁、 紙杯 、手提袋 等 制作 前完成 甲方 DM 單頁、網(wǎng)絡(luò)、戶外 的設(shè)計 確定 制作 前完成 甲方 下一階段推廣細(xì)案 提交認(rèn)購期推廣方案 前完成 策劃部 之后至內(nèi)部認(rèn)購期期間只是進(jìn)行客戶的接待和登記，對客戶的需求情況進(jìn)行總結(jié)和分析， 不進(jìn)行意向金或者認(rèn)購金的收取。 目 的：放大品牌知名度及信任度，提高產(chǎn)品品質(zhì)形象，爭取更多的 客戶下定簽約。 媒體投放策略表 媒介 媒體 規(guī)格及投放要求 受眾 現(xiàn)場廣告 工地圍墻、銷售中心室內(nèi)外、來訪路線等 噴繪廣告和展板、導(dǎo)視牌 到現(xiàn)場參觀的客戶，周邊居民 報紙 《大河報》、《鄭州晚報》 形象廣告和軟文字性文字資料，按銷售周期分階段發(fā)布 受眾面廣，有一 定費(fèi)用 戶外廣告 西南顯著位置人群聚集處或者長江路、航海路、嵩山路交通干道 巨幅形象廣告 受眾面廣，媒體費(fèi)用