【正文】 角度出發(fā)，擴大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設施，小到花草苗木都應有詳細的資料。(3)《員工工作考核及獎罰制度》。(27)《機電設備維修工作程序》。(19)《物業(yè)管理運作流程》。(11)《員工宿舍管理評比制度》。(3)《員工辦公制度》。(15)安全經(jīng)理崗位職責。(7)物業(yè)清潔員崗位職責。(11)《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》。(3)《精神文明公約》。，在預約時間內(nèi)準時到達。任何人都不得竄改或授意、指使他人竄改會計報表數(shù)字。，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。，發(fā)生火警，應立即采取應急措施。、車輛管理員日常工作進行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務。十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。，提出設備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)。，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。九、工程技術(shù)員崗位職責，處理一般性故障，參與協(xié)助設施、設備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向上級領(lǐng)導或管理處匯報。《機電設備管理工作手冊》，確保機電安裝維修工程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)主（業(yè)主）投訴。，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導提出創(chuàng)新改革的意見和建議。，不斷提高員工的業(yè)務水平和服務質(zhì)量。、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。(2)在實踐工作中業(yè)主投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價員工工作成績的基礎(chǔ)。物業(yè)管理人員培訓一、新員工上崗培訓根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。高中以上學歷，男175厘米以上,女165厘米以上,身體健康,品行端正,工作認真,需有本地戶口。大專以上學歷，電子技術(shù)，計算機或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。(1)由1名財務主管和 名員工組成，負責物業(yè)管理收繳各項費用。(10)巡邏值班由 名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。(2)安全管理經(jīng)理 名，要求有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。(5)業(yè)主接待員 名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務窗口。(8)負責物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務要求。(10)總經(jīng)理指派的其他工作。(2)負責物業(yè)機電設備的日常維護保養(yǎng)工作。(5)與業(yè)主簽訂“消防安全責任書”。(10)負責物業(yè)的一切慶典服務的布置，及為業(yè)主的慶典活動提供必要的幫助。(2)負責會所及會議中心的管理。(2)負責員工工作考勤。，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出中肯意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。多年的管理經(jīng)驗告訴我們保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，認真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識，使大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。物業(yè)標準化手冊第2章 第一章 物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案目錄目錄前言物業(yè)管理要點(1)一種模式(2)二項承諾(3)三個重點(4)四項措施擬采用的管理模式(1)物業(yè)管理架構(gòu)(2)物業(yè)管理崗位編制(1)高層物業(yè)管理人員(2)物業(yè)管理部(3)工程管理部(4)安全管理部(5)財務管理部物業(yè)管理人員培訓(1)新員工上崗培訓(2)在崗員工循環(huán)培訓物業(yè)管理所需物質(zhì)條件(1)辦公及員工住宿用房計劃(2)物業(yè)管理工具與裝備價格參照表物業(yè)管理工作崗位職責(1)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(2)物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(3)物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(4)物業(yè)管理文員崗位職責(5)物業(yè)管理員崗位職責(6)物業(yè)商務管理員崗位職責(7)物業(yè)清潔員崗位職責(8)工程管理部經(jīng)理崗位職責(9)工程技術(shù)員崗位職責(10)強電技工崗位職責(11)弱電技工崗位職責(12)暖通技工崗位職責(13)維修工崗位職責(14)工程文員、資料員、倉管員崗位職責(15)安全經(jīng)理崗位職責(16)安全管理員崗位職責(17)財務經(jīng)理崗位職責(18)財務會計崗位職責(19)財務出納崗位職責(20)財務收費員崗位職責物業(yè)管理預算(1)物業(yè)管理開支分類預算表(2)物業(yè)管理處開支預算明細表物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理(1)管理規(guī)章制度(2)物業(yè)檔案建立與管理各項專業(yè)管理工作方案(1)公共設施設備管理(2)安全管理(3)裝修管理(4)消防管理(5)車輛管理(6)清潔管理前言一、物業(yè)簡介（略）二、服務宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業(yè)主的需求。大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)主創(chuàng)造一個良好、舒適的居住(工作)環(huán)境，是我們非常重視的問題。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務業(yè)主的目的。(1)負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。(1)負責籌建管理員工餐廳工作。(9)建立業(yè)主檔案管理工作。(4)建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。(1)負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉(zhuǎn)。(9)負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。(7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。(4)資料管理員 名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。(1)由1名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成，24小時負責大廈的安全管理工作。(9)停車場值班由 名員工組成，分三班，負責地下停車場出入口的值班工作。(7)電梯值班 名，負責電梯設備的正常運作與維護。二、物業(yè)管理部大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力及大型會議接待能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，對大廈清潔、綠化、養(yǎng)護知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。、倉庫管理員大專以上學歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強的文字功底，2年以上工作經(jīng)驗。高中以上學歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175厘米以上，身體健康、品行端正，工作認真負責，須有本地戶口擔保人。有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達能力、較強的服務意識和與業(yè)主溝通的技巧，工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內(nèi)容。、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務上接受總公司和上級部門的指導和監(jiān)督。，代理經(jīng)理進行工作。，及時處理顧客對服務的投訴，并做好記錄。，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作運作和人際關(guān)系。，總結(jié)當月工作，制訂下月計劃。、票務收發(fā)等項服務工作。，完成下達的各項管理指標和經(jīng)濟指標。，完成上級交辦的臨時任務。，應從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。、給排水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及制訂設備的大、中、小修計劃。十五、安全經(jīng)理崗位職責，認真完成各項工作。，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。、防火、防盜、防破壞的防范工作。十八、財務會計崗位職責、編號、核算內(nèi)容和對應關(guān)系，不得任意改變。，定期（月、季、年）核對賬目、結(jié)賬、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算準確、內(nèi)容完整、說明清楚。二十、財務收費員崗位職責、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務上接受公司財務管理部的指導和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，賬表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達98%。(2)《業(yè)主公約》。(10)《消防管理規(guī)定》。(6)物業(yè)商務管理員崗位職責。(14)工程文員、資料員、倉管員崗位職責。(2)《管理人員文明服務準則》。(10)《公用品申請、購買、領(lǐng)用制度》。(18)《大廈應急滅火搶救方案》。(26)《公共設施維修、養(yǎng)護工作程序》。(2)《在崗員工循環(huán)培訓制度》。(10)《物業(yè)管理工作情況一覽表》。(3)建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。(3)有預見性地對任何可能危急業(yè)主的安全情況，采取防范措施。(4)管理處主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。(3)裝修材料按指定時間進入，安全管理員進行認真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內(nèi)。(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。(1)貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)主要樹立防火意識，管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負責小區(qū)的消防工作。(1)對業(yè)主的消防要求(包括安全用水、用電)，通過《業(yè)主須知》、《管理公約》傳達到各業(yè)主，并向業(yè)主發(fā)放有關(guān)消防學習資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)主進行消防宣傳教育。(3)制定《設備管理制度》，對消防設備進行檢查和維護。管理員應指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。保潔工作流程及標準將按照ISO9000標準，由本公司制定。員工是我們的寶貴財富。本《員工手冊》的解釋權(quán)和修改權(quán)歸物業(yè)公司所有。請各位熟知本手冊的內(nèi)容，嚴格遵守勞動合同條款、守則及規(guī)定。管理架構(gòu)一、物業(yè)簡介略二、管理架構(gòu)勞動條例一、受聘手續(xù)，同時按綜合管理部要求提供個人身份證件。合同制員工的合同期一般為一年、三年或五年，每月按崗位發(fā)給工資并享受公司的相應勞保福利。六、工作考評物業(yè)公司綜合管理部每年將根據(jù)各部門對員工工作情況的評價作出總評，配合各部門負責人對員工作出全年工作鑒定，切實掌握員工實際工作情況。服務①級服務②級服務③級服務④級服務⑤級服務⑥級九、工資調(diào)整物業(yè)公司綜合管理部將根據(jù)員工每年的工作表現(xiàn)及業(yè)績情況對員工進行年度工資調(diào)整，并報總經(jīng)理審批。(2)嚴重違反勞動紀律或物業(yè)公司規(guī)章制度的。管理規(guī)則一、人事記錄員工須將以下變更事項在變更后七天內(nèi)報告綜合管理部。三、員工證每個在物業(yè)公司工作的員工都要配發(fā)員工證，值班時佩戴員工證上崗。除因公或獲批準外，員工不得在物業(yè)公司范圍以外穿著制服。，如果員工認為受到安全管理員不合理的待遇，請先合作，然后向部門主管報告。未得到部門主管同意，不得使用電話與外界聯(lián)系，外來電話不予轉(zhuǎn)接。福利制度一、休息日行政管理人員、文員及其他員工每周工作40小時(不包括用餐時間)，規(guī)定有兩天休息日。三、有薪假期員工每年可享有國家法定的有薪假期，包括：員工若不能在法定假期當日放假，部門主管安排在法定假期之前或之后三十天內(nèi)放假；若因無法安排，物業(yè)公司將給予員工發(fā)放當天加班工資。申請手續(xù)須提前七天辦理。對傷亡者，按國家勞動保險的有關(guān)規(guī)定辦理。獎罰條例一、獎勵如有下列情形，公司將予獎勵：(1)對改革物業(yè)管理、提高服務質(zhì)量有重大貢獻者。二、處分如有違反以下情況之一的，視其情節(jié)輕重按下列規(guī)則予以紀律處分：(1)工作態(tài)度不認真的(如值班時看報紙、吃零食、吸煙、聽音樂、喧嘩、離崗等)。(9)占用本物業(yè)電話作私人用途的。(17)未經(jīng)許可，擅自截留、撕毀管理處安排傳閱的各項有關(guān)規(guī)定、通知、公告等的。(8)在物業(yè)公司內(nèi)銷售、買賣私人物品的。(16)挑撥打架、斗毆事件的。(3)工作時間飲用酒類或服用麻醉藥物的。(11)因瀆職給物業(yè)公司帶來重大損失的。三、處分執(zhí)行，如拒絕簽名，以證人證言為據(jù)記錄在案；或兩個以上證人證明，該警告書將視作生效。二、部門經(jīng)理當直屬主管解決不了的問題，可用書面形式將調(diào)查材料向部門主管/經(jīng)理報告，指出問題的性質(zhì)，有關(guān)人員及建議解決的辦法，同時將副本送綜合管理部備案。二、火警及防火措施如遇火警，必須采取如下措施：。53 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