【正文】 .........................50第十二章 財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) .................................................................................................52 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) .............................................................................................................................52 項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期、計(jì)算期 .................................................................................................52 財(cái)務(wù)效益分析 .............................................................................................................................52 成本估算 .............................................................................................................................52 財(cái)務(wù)分析 .............................................................................................................................53 社會(huì)效益 .....................................................................................................................................54第十三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 .....................................................................................................................56 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類 .............................................................................................................................56 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) ..............................................................................................................................56 成本超支風(fēng)險(xiǎn) ......................................................................................................................56 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) ..............................................................................................................................56 其他風(fēng)險(xiǎn) ..............................................................................................................................57 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策 .....................................................................................................................57 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) ..............................................................................................................................57 成本超支風(fēng)險(xiǎn) ......................................................................................................................57第十四章 可行性研究結(jié)論 .................................................................................................................58第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目名稱******縣公益性 300 床位養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于************縣。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。更為突出的是，我國(guó) 80 歲以上老年人口已達(dá) 1100 萬，并以年均 5％的驚人速度遞增。為了滿足老年人口日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化需求，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增加老年人所需要的社會(huì)服務(wù)業(yè)，改造不適應(yīng)人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境。******制定相應(yīng)養(yǎng)老規(guī)劃根據(jù)《******老齡事業(yè)發(fā)展“十一五” 規(guī)劃》 ，在“十一五”期間，我省 60 歲以上老年人口將以年均 %的速度持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2022 年達(dá)到 多萬，約占總?cè)丝诘?%，年均增長(zhǎng) 20 萬，人口老齡化的問題更加突出。因此，本項(xiàng)目建設(shè)不僅符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展養(yǎng)老事業(yè)的政策，還能得到政府的鼓勵(lì)幫助。向非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)繳所得稅前扣除…　　由于老年人生理功能的逐漸衰退，心理狀態(tài)的日益頹變，退休后的失落感，孤獨(dú)感、消沉感等等，嚴(yán)重影響到老人們的身心健康。 因此，社會(huì)養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展催生了項(xiàng)目的產(chǎn)生。屬半山區(qū)半丘陵地貌，呈“七山半水二分田，半分道路和莊園” 的布局。年平均氣溫為 攝氏度，年平均降雨量為 1610MM，無霜期年平均為260 天左右，很少受臺(tái)風(fēng)、冰霜影響。良好的外部環(huán)境條件為項(xiàng)目建設(shè)提供了有力的保障。②康復(fù)苑一棟，醫(yī)護(hù)型老年公寓，二層建筑，50 套單人房間，可接收 50 位身體較差的老人和殘疾老人居住。將充分使建筑的顏色與生活的感光相結(jié)合，（2）要充分溶入當(dāng)今社會(huì)的三大主流因素，建筑思想、區(qū)域文化、社會(huì)和諧這三大風(fēng)格的高度統(tǒng)一性。　?。?）以人為本：區(qū)域規(guī)劃強(qiáng)調(diào)人、環(huán)境、建筑三者的共存與融合，以提高老年人的生活質(zhì)量為目標(biāo)，創(chuàng)造更具人性化空間，主要考慮老年人的活動(dòng)、健身、運(yùn)動(dòng)的需求，力求功能齊全，適用便捷。此布局既使老人們的生活、療養(yǎng)、飲食避開道路噪聲干擾，又美觀大方，經(jīng)濟(jì)適用，排列合理。 入口大堂入口大堂外圍呈圓缺形結(jié)構(gòu)，共有兩層，圓缺四周為獨(dú)立的活動(dòng)室，上下各三間，大堂中庭上空，便于采光，給人一種溫馨舒適、欣欣向榮的感覺。房間內(nèi)設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間、另有閉路電視、空調(diào)等設(shè)備，能夠很好地滿足老年人的生活需要。本項(xiàng)目用水全部為生活用水，年用水量為 16790 噸。不同的用途，有著不同的水質(zhì)要求。、造型美觀，物美價(jià)廉，注意設(shè)備利用率和成本核算。 醫(yī)生辦公室及護(hù)士值班室每層均設(shè)置有醫(yī)生辦公、值班室和護(hù)士值班室，能夠方便及時(shí)地為老年人提供服務(wù)。　?。?）傳統(tǒng)與創(chuàng)新相結(jié)合，既經(jīng)濟(jì)實(shí)用，又美觀大方。（4）把握社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展變化的總體方向。使老人們感受到來此居住不再是城市的宣鬧，而是一種寧?kù)o、和諧、快樂的生活方式。類型 房間數(shù) 房型 每套面積（m 2） 小計(jì)（m 2）全壽命老年公寓 60 雙人套房 50 3000全壽命老年公寓 100 單人套房 50 5000健康型老年公寓 30 高級(jí)單人套房 100 3000醫(yī)護(hù)型老年公寓 50 單人套房 40 2022合計(jì) 　 　 　 13000（2）綜合樓，二層建筑，底層為食堂、餐廳、洗衣房、浴室，二層為老年娛樂、健身活動(dòng)場(chǎng)所。 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總用地面積為 20220 平方米。該縣對(duì)外交通均為陸路，對(duì)外公路有奉銅線、大干線（三級(jí)道路） 、萬上線（三級(jí)道路） 、大上公路，其中奉銅線、大干線為省道。山地面積約占 48%，丘陵占 10%，低丘陵崗地占 36%，平原占 6%；西部為深山區(qū)，山巒起伏，峰谷交錯(cuò)，九嶺山脈的五梅山位于******與修水交界處，海拔 1516 米；東部為海拔 180 米以下的丘崗地，崗丘大面積分布。項(xiàng)目所使用的技術(shù)已經(jīng)成熟，因此該項(xiàng)目建設(shè)在技術(shù)上是可行的。成立專門為老年人康復(fù)、療養(yǎng)、活動(dòng)、娛樂為一體的服務(wù)機(jī)構(gòu)，讓老年人共享物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的成果，是現(xiàn)代社會(huì)進(jìn)步和發(fā)展的必然產(chǎn)物。隨著近幾年中國(guó)老齡事業(yè)取得了較快的發(fā)展，但是，按照社會(huì)事業(yè)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，中國(guó)老齡事業(yè)仍存在問題：城市養(yǎng)老保障制度不夠健全和完善，農(nóng)民養(yǎng)老問題日益突出，貧困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施短缺，老年活動(dòng)場(chǎng)所建設(shè)資金投入不足，老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后；老年人社會(huì)化管理和服務(wù)工作條塊分割、為老年人服務(wù)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)發(fā)展緩慢，老年群眾組織建設(shè)不夠規(guī)范，總體上來說我國(guó)人口老齡化趨勢(shì)和實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)的要求不相適應(yīng)。大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，保障老年人享受經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果，不斷提高老年人晚年生活和生命的質(zhì)量，是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持以人為本，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，是社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志。 我國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)從 20 世紀(jì) 80 年代起步，經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，已初具規(guī)模。我國(guó)人口老齡化發(fā)展的不同階段，將出現(xiàn)老年人口快速增長(zhǎng)期、高齡老年人口快速增長(zhǎng)期、農(nóng)村老齡化加速期。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，人民生活水平迅速提高，老年人口規(guī)模越來越龐大?！　∑渲校航ㄖ嫉?6670 平方米，綠化用地面積 8004 平方米，人工湖占地 2022 平方米，道路及硬化用地面積 3335 平方米。 研究范圍本可研報(bào)告的研究范圍如下：項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性及可行性分析；項(xiàng)目場(chǎng)址和建設(shè)條件分析；建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案；組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理；投資估算和資金籌措方案；財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)；項(xiàng)目進(jìn)度安排；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析；可行性研究結(jié)論。若把這樣龐大的人口群體當(dāng)作一個(gè)國(guó)家的話，它將是世界上人口數(shù)排行第十位的國(guó)家。 人口老齡化現(xiàn)象是人類社會(huì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類社會(huì)的進(jìn)步。一些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)表明，僅靠國(guó)家投資，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，調(diào)動(dòng)多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場(chǎng)化運(yùn)作，是解決老齡化問題的好辦法，一些新建的老年公寓出現(xiàn)了排隊(duì)入住的現(xiàn)象，老齡福利事業(yè)社會(huì)化運(yùn)作取得了很好效果。把培育發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)作為調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和促進(jìn)全民創(chuàng)業(yè)的途徑之一，積極引導(dǎo)和扶持社會(huì)資本、民間資本、工商資本、外來資本投資老年生活服務(wù)、醫(yī)療康復(fù)、娛樂教育、老年用品、休閑旅游等養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)和支持金融保險(xiǎn)為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供相關(guān)服務(wù)。在 2022 年召開中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來， “三口之家” 現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。 建設(shè)條件 自然環(huán)境 地形地貌******縣地處九嶺山脈東南翼，位于******的西北部、宜春市的北部，東鄰安義、新建兩縣，南部與高安市面上接壤，西南部與宜豐縣交界，西北部與鼓銅、修水相聯(lián)。 露地層主要為第三系紅巖、第四系沖積層、雪峰期巖漿及混合巖等，成土母質(zhì)多為花崗巖、紅砂巖及花質(zhì)巖風(fēng)化物，林地土壤主要有山地黃棕壤、黃壤和紅壤三種，土層厚度平均為 60—80 厘米。 建材供應(yīng)條件當(dāng)?shù)亟ú馁Y源豐富，各類建材廠家眾多，項(xiàng)目建設(shè)所需的砂子、石料、磚、木材等均由當(dāng)?shù)亟ú膹S家提供，鋼材、水泥由各生產(chǎn)廠家駐上海供貨商定點(diǎn)供應(yīng)。 工程概況總建筑面積 17922 平方米，包括：老年公寓 13000 平方米，食堂及餐廳 1008 平方米，洗衣房 36 平方米，公共浴室 144 平方米，健身房 270 平方米，活動(dòng)室 540 平方米，辦公室 432 平方米，接待室 36 平方米，醫(yī)務(wù)室 1476 平方米，庫(kù)房 180 平方米，其它附屬用房 800 平方米。本項(xiàng)目所有建筑均執(zhí)行《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （GB_T_503402022）標(biāo)準(zhǔn)，全部為無障礙設(shè)計(jì)。從道路交通、衛(wèi)生、飲食、居住、建筑　 風(fēng)格、綠化、景觀、材料等全面考慮，打造真正意義的為老人全心全意的服務(wù)宗旨。該項(xiàng)目建設(shè)共需占用土地 20220 平方米，呈一個(gè)長(zhǎng)方形，地形較平坦便于建設(shè)。 建筑設(shè)計(jì)及功能說明總建筑面積 17922 平方米，包括：老年公寓 13000 平方米，食堂及餐廳 1008 平方米，洗衣房 36 平方米，公共浴室 144 平方米，健身房 270 平方米，活動(dòng)室 540 平方米，辦公室 432 平方米，接待室 36 平方米，醫(yī)務(wù)室 1476 平方米，庫(kù)房 180 平方米，其它附屬用房 800 平方米。 辦公室、會(huì)議室等辦公室、會(huì)議室為養(yǎng)老院管理者提供了交流溝通的平臺(tái)，有助于群策群力，做好老年養(yǎng)老的工作。水質(zhì)要求：職工生活用水及生產(chǎn)用水應(yīng)符合《生活飲用水衛(wèi)生