【正文】 350元／M2—1850元／M2。消費者心理價值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費者心里的“功能價格比”。因此，該群族也是我們項目的主力目標(biāo)客戶。且在長期的經(jīng)營過程中對“功能價格比”有著較清楚的認(rèn)識，文化方面都有一定修養(yǎng)，對“居住+度假+投資”概念的理解高于其它行業(yè)人士。二、門窗部分入口為優(yōu)質(zhì)實心防盜門（小區(qū)可統(tǒng)一型號定做，連體別墅公寓除外），普通夾板室內(nèi)門。 購買之前的產(chǎn)品附加值對消費心理的影響因素通過產(chǎn)品包裝?圍墻、售樓處、樣板房、規(guī)劃的小區(qū)未來前景展示等，都會提升消費者在購買前對產(chǎn)品附加值的認(rèn)同感，起到刺激消費欲望，并產(chǎn)生購買行為的作用。 綠化的特點是：三層立體綠化、三級小區(qū)綠化小區(qū)立體綠化。 （3）廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機(jī)構(gòu)和風(fēng)道。臥室空間臥室是套房內(nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽間，個別大戶型還配有書房（或多功能房）?！靶问疆a(chǎn)品”形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來的附加值。引大商家入駐，小業(yè)主做房東。業(yè)主將買下的鋪面，前3年交由發(fā)展商經(jīng)營管理，發(fā)展商則在業(yè)主交完首期付款后，一次性返還業(yè)主3年的租金。 三、網(wǎng)點的價格策略建議：根據(jù)東苑綠世界售樓中心提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商前期網(wǎng)點銷售在價格策略上采用“高開低走”，其效果和負(fù)面影響與住宅樓類似。：優(yōu)勢：商場部分規(guī)劃60150 M2中小鋪位，容易為小商戶接受。劣勢：網(wǎng)點物業(yè)的范圍大。根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素， M，或為復(fù)式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲藏貨物或居住，是商鋪的大賣點。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營帶來的小區(qū)管理混亂的局面。更重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實用性及各種生活設(shè)施的配置。 三、居住環(huán)境的三度空間三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市風(fēng)光也是住宅小區(qū)的一道風(fēng)景線。 “里”在現(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū)，還包括居住區(qū)的周邊環(huán)境， “仁”的“人情味”包括兩個方面：首先居所應(yīng)具有私密性（對個人而言）；其次應(yīng)具有開放性（對小區(qū)的共享空間而言）。自然四、風(fēng)險T市場因素從目前膠州市的房地產(chǎn)市場看，項目競爭同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。三、機(jī)會點O政府規(guī)劃開發(fā)利好因素膠州市政府提出將本項目周邊規(guī)劃成購物、休閑、娛樂一條街。二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（原規(guī)劃指標(biāo)）規(guī)劃用地總面積：125674 M2總建筑面積：114277 M2多層住宅建筑面積：55313 M2小高層住宅建筑面積：10750 M2聯(lián)體別墅建筑面積：25968 M2居住總戶數(shù)：754戶綠化率：％容積率：第二節(jié)：項目SWOT分析一、優(yōu)勢S自然環(huán)境本項目地處膠州市蘭州西路和梧洲路交匯處，是膠州市政府規(guī)劃的未來商業(yè)步行街，擁有濃厚的人文及自然資源。地處蘭州西建材、家裝一條街中段，現(xiàn)有建材、家裝行業(yè)一支獨秀。 二、劣勢W城市配套雖然本項目具有良好人文環(huán)境資源，但是膠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展同臨近青島市相對滯后，因此，本項目周邊還處于“處女地”階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項目缺乏居住氛圍，市民對本地塊缺乏“認(rèn)同感”。因此，此時介入膠州市地產(chǎn)市場，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給需求”，便可以搶占“先機(jī)”。五、綜合分析從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險并存。以中國傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。二、居住環(huán)境的二度空間二度空間，指開發(fā)商“以人為本”營造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列。小區(qū)南邊、西邊散布著亭臺樓閣，對度假住宅來講都是不可多得的天然資源。定 位：人與自然環(huán)境相融合綠野與住宅的對話東方文化與西方文化相融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。不宜做大百貨，而適合小開間商鋪。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項目），小百貨、雜貨、小型超市等?？赡軐?dǎo)致商家對尾端人浪量小的網(wǎng)點難以接受。 二、業(yè)態(tài)分布定位建議：a. 因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點業(yè)態(tài)由于項目網(wǎng)點規(guī)劃范圍較長，因而建議開發(fā)商在對業(yè)主經(jīng)營種類時有所規(guī)范。四、網(wǎng)點營銷手段建議：市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，膠州市目前采取的營銷手段目前較為單一，大部分為以下幾種類型：（1）出租：發(fā)展商建好網(wǎng)點以后，以租賃形式出租給個體戶或業(yè)主通過收取租金及物業(yè)管理費來盈利，此類占市場總量的20%左右。舉例說明：假設(shè)該網(wǎng)點的總價是10萬元，業(yè)主首期付5成，則付5萬元。因此，大中型百貨超市仍是該片區(qū)市場的空白點。 “住宅”，不言而喻就是居家，本項目的“住宅”概念已打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺的地方”的觀念。衛(wèi)生間空間建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設(shè)計最好把洗廁功能分工。 （5）各種管線綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。 由通往各組團(tuán)的架空層車庫，以及消防、搬家、救護(hù)功能的交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)的二級道路。 小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色本小區(qū)是以后現(xiàn)代主義設(shè)計手法結(jié)合歐陸設(shè)計風(fēng)格，以典雅、明快的風(fēng)格突出樓盤的個性，在膠州市形成巨大沖擊力，給消費者心理滿足感。廚房內(nèi)的墻面磚、地面磚、灶臺、廚柜一步到位（廚柜可采用海爾整體廚房設(shè)備），衛(wèi)生間要設(shè)座式馬桶，洗手盆、淋浴設(shè)備三件套及排風(fēng)扇，地面鋪設(shè)防滑面磚，墻面貼墻面磚并吊頂。該群族是本項目期望的目標(biāo)客戶。該群族也是我們項目的目標(biāo)客戶。因此，對項目價格定位的安全性進(jìn)行分析，可得出安全性模擬曲線，以此為依據(jù)來制定本項目的基本價位。項目成本控制定位——平均單位成本控制在1000元／M2之內(nèi)。二、文脈我們試圖在設(shè)計中體現(xiàn)一種具有生命跡象的總體脈絡(luò)，并在總體視覺及局部造型上傳達(dá)，膠州市歷史遺留下來的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各種信息；通過對各種天然能量的竭力蘊蓄，盡可能減少從外部輸入能源；利用某些設(shè)施及調(diào)動生態(tài)原始的結(jié)構(gòu)關(guān)系，將小區(qū)內(nèi)的排放量減少到最小；區(qū)內(nèi)的各種場所將是安居樂業(yè)的理想天地；順暢的交通包括殘疾人抵達(dá)居住的每個角落；將是小區(qū)鮮明的特色。有效地回避了高層住宅之間設(shè)泳池所帶來的尷尬局面。這個位置，從外部看不到，而且該位置面積較大，如果利用緊鄰圍墻的一小塊地設(shè)計一個外形美觀的設(shè)備用房，是比較可行的。 （一）步行道系統(tǒng)步行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，但在特定情況下，干道與步行道并置。第四章 項目經(jīng)營與營銷建議第一節(jié) 品牌經(jīng)營戰(zhàn)略未來的市場營銷是品牌戰(zhàn)爭 每一個成功企業(yè)都有自已獨特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營過程中為企業(yè)帶來了不菲的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 制定項目統(tǒng)籌管理系統(tǒng)在策劃思路確定后，應(yīng)立即制定項目開發(fā)的統(tǒng)籌管理體系，以達(dá)到項目開發(fā)過程的嚴(yán)謹(jǐn)性、安全性，對質(zhì)量、成本、價格等進(jìn)行嚴(yán)格控制，使統(tǒng)籌計劃的每個接點都能按時、按量完成，達(dá)到預(yù)期市場回報的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益，從而保證品牌的延伸。 D．輕松置業(yè)買房不再是夢想，850元拿鑰匙!廣告語：住宅買房不再是夢想、850塊錢拿鑰匙網(wǎng)點購東苑綠世界網(wǎng)點、供十萬元創(chuàng)業(yè)基金 　第五章 全程SP促銷戰(zhàn)略對策針對東苑綠世界目前銷售現(xiàn)狀，如何盡可能全面地有利于產(chǎn)生促銷效果的措施齊集。展點確定后，人員培訓(xùn)及巡排由“中國策劃研究院”青島項目組負(fù)責(zé)?！翱捶繉＼嚒币徊浚瑢φ\意客戶可承諾專車接送，以增強其看房興趣與可能（車輛安排由發(fā)展商解決）（一）媒體宣傳。同時會極大地刺激一部分潛在的購買欲